2017年云南财经大学城市与环境学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研强化模拟题
● 摘要
一、简答题
1． 资产评估的概念和特点。
【答案】（1）资产评估的概念
资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为；简单地说，就是对资产价值进行评定和估价，即资产价值形态的评估，以重新确定资产价值。
（2）资产评估的特点
从最本质的意义上讲，资产评估是一种对资产价值进行估计和判断的社会中介活动。与其他资产计价业务和社会中介活动相比，资产评估具有以下几个明显的特点。
①市场性
市场性是资产评估区别于其他会计活动的显著特征。财务会计既反映外部交易（即市场交易），又反映内部交易（即企业内部的资源变换）。企业内部资源变换在时空上是与市场相分离的。资产评估则是在模拟市场条件下，对资产进行确认、估价和报告，并且通常受市场直接检验。资产评估的市场性表现在以下两个方面：其一，资产评估需要模拟市场来作为资产估价的依据，它不能离开资产市场得出结论。其二，评估结果的有效性要受市场检验，这是衡量一个评估机构社会信誉的重要标志。
②公正性
资产评估的公正性是指资产评估行为相对于评估当事人具有独立性，资产评估过程及其结果只服从于资产评估对象及评估时的各种主客观条件，而不倾向于各当事人的任何一方。资产评估是为产权变动、资产交易及其他涉及到资产产权主体利益的经济活动服务的社会中介活动。资产评估的性质要求其必须保证公正性，公正性是资产评估存在和立足的根本。其公正性反映在两个方面：一方面要强调资产评估机构和评估人员保持超然独立的地位，与资产交易各当事人没有利益或利害关系，这是公正性的组织基础；另一方面，资产评估人员必须按公允、法定的准则和规程执业，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。
③专业性
资产评估是一种专业人员的活动，要求资产评估工作尽量由专业评估机构来承担。专业评估机构主要指专门的资产评估机构，主要包括专门资产评估公司、会计师事务所和财务咨询公司等。这种专业特性主要反映在两个方面：一是这些资产评估机构提供的是专业化服务；二是评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断也都建立在专业技术知识和经验的基础之上。
④咨询性
咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行
的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。资产评估与资产交易中的资产交易价格决策和决定分属于两个不同的过程，是由不同主体做出的。资产评估为资产交易提供的估价只是作为当事人要价和出价的参考，最终的成交价还取决于当事人谈判的技巧。此外，还应该指出的是，资产评估属于一种专业技术咨询活动，需要由具有资产评估及其相关知识的专业人士或专家，以及由这些专业人士及专家组成的机构完成，资产评估结论应该是这些专家的专业判断和专家意见，具有令人信服的权威性。
2． 房地产评估应遵循哪些专业性原则？
【答案】房地产评估应遵循的专业性原则主要有：
（1）合法原则。是指房地产评估是以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提的，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、规章、政策及合同等约束下的权益价值。
（2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房地产在最高最佳使用状态下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。
（3）房地综合考虑原则。由于建筑物和土地在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，应把两者作为相互联系的对象综合评估。
（4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。
3． 简要说明作为会计要素的资产和作为资产评估对象的资产之间联系与区别。
【答案】（1）两者产生的前提条件不同，会计学中的资产严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为前提假设的。而作为评估对象的资产是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。
（2）二者的目的不同。会计要素的资产是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。作为评估对象的资产是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为去得收入和确定它在新的组织、实体中的权益的依据。
（3）操作执行者不同。资产计价是由本企业的财会人员来完成的，只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价，是一项经常的、大量的工作。而资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。
4． 如何理解生产费用价值论、效用价值论与供求决定价值论？
【答案】（1）生产费用价值论是卖方市场时期的价值观。①以李嘉图为代表的古典学派认为价值来自于生产过程，是由生产创造的。②生产决定价值的观点又称为供给决定论。供给学派的创始人萨伊从资本生产力理论出发，认为是三要素（资本、劳动、土地）共同协作生产出了具有
使用价值的物品，三要素的报酬则形成了生产费用，从而形成生产费用价值观。他认为物品的价值来自物品的效用，即使用价值，而价值量决定于生产费用。③生产费用价值论认为资产的价值是由其生产成本决定的。因此，生产费用价值论是从成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础；
（2）效用价值论是买方市场时期的价值观。①19世纪70年代，边际效用学派认为商品的价值不是来自于生产过程，而是来自于消费者对商品的主观评价。若消费者认为商品对自己的主观效用大，则商品的价值就大；反之则小。②效用价值论也可称为需求决定论，根据边际效用学派的理论，资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则是指资产为其占有者带来的收益。一项资产的未来收益越高，其价值就越大；反之，则越小；其价值并不是取决于其生产成本的高低。③效用价值论是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础；
（3）供求决定价值论是均衡价值观。①19世纪末、20世纪初，以马歇尔为代表的新古典主义学派将古典经济学派的供给一成本观点与边际学派的需求一价格观点结合起来，认为市场力量将趋向于形成供求平稳，供给与需求共同决定了价值，形成了均衡价值论。②马歇尔认为商品的价格（价值）是由供给与需求双方的力量所形成的均衡价格决定的。在均衡价格中有需求价格，它取决于消费者对商品效用的主观评价，是买方愿意支付的最高价格；在均衡价格中也有供给价格，它取决于生产费用，是生产者愿意接受的最低价格。均衡价格是供求双方的意愿达成一致时的价格。在均衡价格中效用与生产费用是影响价格的两个均等因素。但是在不同的均衡价格（暂时均衡决定的价格、短期均衡决定的价格、长期均衡决定的价格）中，需求与供给的作用又有所不同。③供求决定价值论是从公开市场的角度（采用市场法）评估资产价值的理论基础。
5． 简述资产评估基本构成要素。
【答案】资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本的评估要素：
（1）评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。
（2）评估客体是指被评估标的物，在给定相应条件后，评估客体就成为了资产评估的具体对象，即评估对象。
（3）评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。
（4）评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约着资产评估的条件，以及价值类型的选择。
（5）评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。
（6）评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。
（7）评估价值类型，即对评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。
（8）评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。
（9）资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件假设等。
（10）资产评估基准日，即资产评估的时间基准。