2017年云南财经大学城市与环境学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学考研强化模拟题
● 摘要
一、名词解释
1． 预期收益原则
【答案】预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低，取决于实现资产的未来效用或获利能力。一项资产取得时的成本很高，但对购买者来说，其效用不高，评估值就不会很大。
预期原则要求在进行资产评估时，必须合理预期其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。
2． 资产评估中的市场价值
【答案】市场价值是自愿买方和自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
资产评估中的市场价值，是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。或者说评估资产价值所依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估结果是市场价值。关于市场价值所依据的公开市场可能存在着区域、级次等的区分，也就是说，资产评估中的市场价值可能存在着不同区域范围的市场价值和不同级次的市场价值等。
3． 市场价值
，对市场价值的定义为：自愿买方和自愿卖方在【答案】根据《资产评估价值类型指导意见》
各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
4． 市场法
【答案】市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：①要有一个活跃的公开市场；②公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
5． 客观收益
【答案】客观收益，是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
二、简答题
6． 简述产成品评估的方法。
【答案】产成品评估的方法主要有：
（1）对外投资为目的涉及的产成品价值评估。由于产成品在新的企业中按市价销售后，流转税和所得税等要流出企业，追加的销售费用也应得到补偿，因此在这种情况下，应以产成品的可变现净值作为评估值。
（2）企业价值评估采用资产基础法情况下涉及的产成品价值评估。这种情况下也应以产成品的可变现净值作为评估值。因为对企业来说，拥有产成品的目的就是为了对外销售，而销售产成品时需追加销售费用，流转税和所得税将流出企业，产成品对企业的在用价值就是可变现净值。
（3）财务报告目的涉及的产成品评估。评估结论的价值类型应符合会计准则的要求。求取产成品的可变现净值可采用成本法或市场法。
7． 运用收益法评估企业价值时，折现率的确定应遵循哪些原则，可采用哪些方法？
【答案】（1）折现率确定应遵循的原则
①不低于无风险报酬的原则。在存在正常资本市场和产权市场的条件下，政府债券利率和银行存款利率是投资者进行其他投资时，在考虑和权衡投资报酬率时必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者将投资转存银行或购买无风险的国债，而不愿去冒险进行得不偿失的投资；②以行业平均报酬率为重要参考指标的原则。行业平均报酬率是衡量一个行业同类企业投资总额的平均净收益水平的指标，一般来讲，行业平均收益率会超过无风险报酬率。因此在确定被评估企业折现率时，应以企业所在行业的平均收益率作为重要参考指标；③折现率和资本化率与收益额相匹配的原则。折现率或资本化率的确定和选取要与企业的预期收益相匹配。通常情况下，如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素（如税收）的影响，那么在折现率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在折现率中也不应单向反映。
（2）确定折现率应采用的方法
①资本资产定价模型（CAPM ）。在资本资产定价模型下，资本的报酬率指被评估企业的权益资本的折现率，等于无风险报酬率加上公司的风险程度（P 系数）与市场平均风险报酬率的乘积；②套利定价模型（APM ）。套利定价模型认为，证券的实际收益除受市场证券组合变动的影响外，还要受市场中更多具有普遍因素的影响，如工业生产指数、短期实际利率、短期通货膨胀、长期通货膨胀、拖欠风险等；③累加法。用累加法估算股本收益率的思路是，企业在其生产经营过程中总要面临经营风险、财务风险和行业风险的挑战，将企业可能面临的经营风险、财务风险和行业风险对投资报酬率的要求加以量化并予以累加，就可得到资本报酬率。其计算公式为：折现率=无风险报酬率+行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率。
8． 市场法中选取的交易实例应符合哪些条件？
【答案】供比较参照的交易实例应符合下列条件：
（1）与被估房地产的用途相同，这种用途主要指大类用途，如果能做到小类用途相同则更好；
（2）与被估房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区；
（3）与被估房地产的价值类型应相同，或者是引起交易的原因或性质要基本相同，不同的交易目的会产生不同的交易价格，由于交易目的不同所造成的价格之间的差异往往难以比较修正；
（4）与被估房地产的建筑结构要相同或相似；
（5）与被估房地产的评估基准日应接近，一般来说，交易实例发生的时间与被估房地产的评估基准日越接近越好，如果房地产市场相对稳定，则交易实例的交易发生日期到评估基准日的时间可以长一些，但应尽可能采用与评估基准日接近的交易实例；
（6）交易实例必须为正常交易或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，其所形成的交易价格可以看成是对市场价格的反映；
（7）与被估房地产的筹资条件相似，筹资条件对房地产成交价格影响甚大，不同的融资条件对应于不同的成交价格。
9． 试述价值类型在资产评估中的作用。
【答案】（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素
资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值涵义不同，结果也不一样。《国际评估准则》中指出：专业评估师应避免使用未经限定的“价值”概念，而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。在运用和理解评估时明确披露价值类型和定义尤为重要，价值类型和定义需要与特定的资产评估业务相适应，价值定义的改变会对各种资产所具有的价值产生实质性的影响。
（2）价值类型制约资产评估方法的选择
价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。《国际评估准则》中指出：评估市场价值的最常见方法包括市场（比较法）、收益资本化或现金流折现法（收益法）和成本法。事实上，评估方法本身只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定后直接制约着方法应用中各种指标、参数的判断和选择。
（3）明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果任何评估结果都是有条件的，不同的评估目的、市场条件决定其价值涵义是不同的，评估价值也不相同。评估师在评估报告中提出评估价值，并明确其价值类型，可以使报告使用者更清楚地使用评估价值。这样也可以规避评估师的责任。
10．请简述企业价值评估的涵义与特点。
【答案】（1）涵义：企业价值评估通常是指评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下的企业整体价值、股东全部权益价值或者部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（2）企业价值评估具有以下特点：
①在正常情况下，企业价值评估的评估对象是企业的权益价值，并不是承载企业价值的那些要素资产，以及那些要素资产组成的资产综合体。