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一、简答题

1． 简述假设开发法的基本评估思路及计算公式。

【答案】假设开发法的基本思路和计算公式：

（1）假设开发法也称剩余法，其基本技术思路是在求取待开发房地产价值时，将待开发房地产的预期开发后的价值扣除正常的开发费用、税金及正常的开发利润，以倒推算出的剩余值作为待估房地产价值。正常的开发费用即为建造和销售房屋所花费的必要费用，如前期工程费、建安工程费、管理费、销售费用、销售税费、资金成本等。

（2）其基本公式为：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售费用-销售税费-开发利润-取得待开发房地产应缴纳的税费

假设开发法在现实中的具体计算公式也可表述为：

地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-销售税费-利润

2． 采用收益法评估无形资产时，无形资产收益额的确定可采用哪些方法？

【答案】无形资产收益额的确定可采用以下几种方法：

（1）直接估算法。通过未使用无形资产与使用无形资产的前后收益情况对比分析，确定无形资产带来的收益额。①对于收入增长型无形资产，如果生产的产品能够以高出同类产品的价格销售，超额收益=（使用无形资产后产品价格-使用无形资产前产品价格）×销售量×（1-所得税税率）；如果生产的产品价格与同类产品相同，销量大幅增加，超额收益=（使用无形资产后的销量-使用无形资产前的销量）×（产品价格-成本）×（1-所得税税率）。②对于费用节约型无形资产，超额收益=（使用无形资产前的成本-使用无形资产后的成本）×产品销量×（1-所得税税率）。

（2）差额法。当无法将使用了无形资产和没有使用无形资产的收益情况进行对比时，采用无形资产和其他类型资产在经济活动中的综合收益与行业平均水平进行比较，可得到无形资产获利能力，即“超额收益”。无形资产带来的超额收益=经营利润-资产总额×行业平均资金利润率或无形资产带来的超额收益=销售收入×销售利润率-销售收入×每元销售收入平均占用资金×行业平均资金利润率，应注意，这样计算出的超额收益，有时不完全由被评估无形资产带来，往往是一种组合无形资产超额收益，还需进行分解处理。

（3）分成率法。无形资产收益通过分成率来获得，是目前国际和国内技术交易中常用的一种实用方法。即：无形资产收益额=销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率。确定无形资产转让的利润分成率（包括销售收入分成率）的方法有：①边际分析法；②约当投资分析法；③综合评价法。

（4）要素贡献法。在无形资产已成为生产经营的必要条件，同时其带来的超额收益又很确定的情况下，可以根据构成生产经营的各要素在生产经营活动中的贡献，从正常利润中粗略估计出无形资产带来的收益。我国理论界通常采用“三分法”，即主要考虑生产经营中的三大要素：资金、技术和管理。

3． 资产评估的概念和特点。

【答案】（1）资产评估的概念

资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为；简单地说，就是对资产价值进行评定和估价，即资产价值形态的评估，以重新确定资产价值。

（2）资产评估的特点

从最本质的意义上讲，资产评估是一种对资产价值进行估计和判断的社会中介活动。与其他资产计价业务和社会中介活动相比，资产评估具有以下几个明显的特点。

①市场性

市场性是资产评估区别于其他会计活动的显著特征。财务会计既反映外部交易（即市场交易），又反映内部交易（即企业内部的资源变换）。企业内部资源变换在时空上是与市场相分离的。资产评估则是在模拟市场条件下，对资产进行确认、估价和报告，并且通常受市场直接检验。资产评估的市场性表现在以下两个方面：其一，资产评估需要模拟市场来作为资产估价的依据，它不能离开资产市场得出结论。其二，评估结果的有效性要受市场检验，这是衡量一个评估机构社会信誉的重要标志。

②公正性

资产评估的公正性是指资产评估行为相对于评估当事人具有独立性，资产评估过程及其结果只服从于资产评估对象及评估时的各种主客观条件，而不倾向于各当事人的任何一方。资产评估是为产权变动、资产交易及其他涉及到资产产权主体利益的经济活动服务的社会中介活动。资产评估的性质要求其必须保证公正性，公正性是资产评估存在和立足的根本。其公正性反映在两个方面：一方面要强调资产评估机构和评估人员保持超然独立的地位，与资产交易各当事人没有利益或利害关系，这是公正性的组织基础；另一方面，资产评估人员必须按公允、法定的准则和规程执业，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。

③专业性

资产评估是一种专业人员的活动，要求资产评估工作尽量由专业评估机构来承担。专业评估机构主要指专门的资产评估机构，主要包括专门资产评估公司、会计师事务所和财务咨询公司等。这种专业特性主要反映在两个方面：一是这些资产评估机构提供的是专业化服务；二是评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断也都建立在专业技术知识和经验的基础之上。

④咨询性

咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。资产评估

与资产交易中的资产交易价格决策和决定分属于两个不同的过程，是由不同主体做出的。资产评估为资产交易提供的估价只是作为当事人要价和出价的参考，最终的成交价还取决于当事人谈判的技巧。此外，还应该指出的是，资产评估属于一种专业技术咨询活动，需要由具有资产评估及其相关知识的专业人士或专家，以及由这些专业人士及专家组成的机构完成，资产评估结论应该是这些专家的专业判断和专家意见，具有令人信服的权威性。

4． 如何理解建筑物评估的房地合一原则？

【答案】房地合一原则是进行建筑物的评估时，要将建筑物与土地的综合体作为估价对象。 尽管建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现在以下两个方面：

（1）房屋建筑物和土地相结合使房产最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值中，土地使用价值此时可通过房产来反应。

（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物价格。环境质量的好坏不取决于建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。

5． 资产评估报告的作用有哪些？

【答案】（1）资产评估报告是为委托方提供估价服务的渠道和形式

资产评估作为一种专业中介性服务活动，其根本目的是要服务于客户、服务于社会，为客户和社会提供专业性的估价意见。资产评估报告的主要作用就表现在其是为客户和社会服务的渠道和形式。资产评估通过报告书的形式对被评估资产提出作价意见，为客户的经济行为提供咨询或鉴证服务。

（2）资产评估报告是明确委托方、受托方及有关方面责任的重要依据

资产评估报告用文字的形式对受托资产评估业务的目的、背景、范围、依据、程序、方法等方面和评估结论进行说明和总结。评估人员有责任在评估报告中揭示评估结果实现的前提、评估报告的使用范围、使用限制等具体条款，便于客户合理理解和使用评估报告。资产评估报告也是评估机构履行评估协议和向委托人收取评估费用的依据。

（3）对资产评估报告的审核是有关管理机构完善资产评估管理的重要手段

资产评估报告集中反映了评估人员的职业道德、执业能力水平、评估质量高低和评估机构内部管理机制的完善程度。有关评估的管理机构可通过对评估报告的审核，可以有效地对评估机构和评估人员的业务开展情况，以及评估人员的执业情况等进行动态的监督和管理。

（4）资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要来源和重要组成

评估机构和评估人员在完成每一个资产评估项目后，都必须按照资产评估档案管理的有关规范，将评估过程收集的资料、工作记录以及资产评估过程的有关工作底稿进行归档，以便进行评估档案的管理和使用。评估报告的底稿是评估档案归集的主要内容，撰写资产评估报告过程中采