2017年厦门大学财政系436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估教程考研题库
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一、简答题
1． 市场法中选取的交易实例应符合哪些条件？
【答案】供比较参照的交易实例应符合下列条件：
（1）与被估房地产的用途相同，这种用途主要指大类用途，如果能做到小类用途相同则更好；
（2）与被估房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区；
（3）与被估房地产的价值类型应相同，或者是引起交易的原因或性质要基本相同，不同的交易目的会产生不同的交易价格，由于交易目的不同所造成的价格之间的差异往往难以比较修正；
（4）与被估房地产的建筑结构要相同或相似；
（5）与被估房地产的评估基准日应接近，一般来说，交易实例发生的时间与被估房地产的评估基准日越接近越好，如果房地产市场相对稳定，则交易实例的交易发生日期到评估基准日的时间可以长一些，但应尽可能采用与评估基准日接近的交易实例；
（6）交易实例必须为正常交易或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，其所形成的交易价格可以看成是对市场价格的反映；
（7）与被估房地产的筹资条件相似，筹资条件对房地产成交价格影响甚大，不同的融资条件对应于不同的成交价格。
2． 编制资产评估报告有什么基本要求？
【答案】编写评估报告的目的：一是系统陈述受托的评估机构和评估人员履行评估协议的状况，以便获得相应的报酬；二是向委托方提供合乎专业标准的评估意见。编写资产评估报告的基本要求是：
（1）严格按照评估协议的要求，合乎委托方的需要
资产评估是为委托方服务的渠道和形式，评估报告应能够为委托方提供合乎专业标准的服务。从这个意义上说，资产评估报告无论在形式和内容上都应该合乎委托方实现有关评估目的的需要。从现实来看，一方面评估报告要能够为委托方及相关各方提供合理的评估结论，另一方面委托方及相关各方在合法使用资产评估报告时应该是无障碍的。
（2）内容真实、逻辑严密、格式规范、叙述简练
资产评估报告的内容必须真实、完整、全面，做出的必不可少的假设应该与事实相一致，不得与事实相冲突。评估报告的格式应该符合评估规范的要求。
（3）迅速准确，在约定的时间提交评估报告
资产评估工作时效性强，委托方往往在委托协议中对提交评估报告作出时间上的约定，评估人员应该在约定的时间向委托方提交资产评估报告，体现为客户服务的职业水准。
3． 资产评估与会计、审计的联系与区别。
【答案】资产评估和会计、审计之间既有联系又有区别。
（1）资产评估与会计的关系
①资产评估与会计的联系
资产评估与会计的联系一方面表现为，在特定条件下，资产的会计计价和财务报告会利用资产评估结论；在企业兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。
资产评估与会计的联系另一方面表现为，资产评估需要参考会计数据资料，尤其是在企业价值评估中，需要广泛地利用企业财务报表、有关财务指标及财务预测数据等。
②资产评估与会计的区别
a. 基本职能不同。会计是以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。反映和监督是会计的基本职能。资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。
b. 资产确认和计价依据不同。会计记账和算账中的资产确认和计价有相当部分仍然可以可靠计量的历史成本为依据。资产评估中的资产确认和评价主要以资产所具有的效用和现时市场价值为依据。
c. 两者目标不同。会计的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息；资产评估的主要目的是为资产交易提供公平的价值尺度。
d. 采用的方法不同。会计中的资产计价方法大量采用核算方法。资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法之外，还广泛地运用预期收益折现、市场售价类比等多种技术方法。
（2）资产评估与审计的关系
①资产评估与审计的联系
a. 在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。
b. 根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动资产和负债的评估有相当部分可以借鉴审计的方法来进行。
c. 资产评估中的资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分的工作采用了审计的方法。
d. 由于会计资产计价是审计审核的一个重要方面，而会计资产计价与资产评估有着紧密的联系，审计审核会计资产计价也要大量运用资产评估技术和方法，审计运用评估技术进行工作使得审计与资产评估的关系更加紧密。
②资产评估与审计的区别
a. 审计是在现代企业所有权与经营权相分离的背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。资产评估主要是基于资产交易与产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，
具有明显的咨询性特征。
b. 审计所依据的原则是真实、合法、有效，关注的重点是企业财务处理是否符合财务制度规定，其所提供的会计报表是否真实、合法；资产评估依据的原则包括工作原则和经济原则两部分，关注的重点是企业资产的现实状况。
c. 审计主要是对会计报告的审计，因此审计对业务的处理标准与会计是一致的，如较注重历史成本原则；而资产评估则注重根据资产的预期收益来确定资产的价值。
d. 审计工作是以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础；而资产评估的专业知识基础除了由经济学、法律、会计学等知识组成之外，工程技术方面的知识也是其重要的组成部分。
4． 委托方在使用资产评估报告及有关资料时应注意些什么？
【答案】委托方在使用资产评估报告及有关资料时应注意以下几个方面：
（1）只能按资产评估报告所揭示的评估目的使用报告，一份评估报告只允许按一个用途使用。
（2）只能在资产评估报告的有效期内使用报告，超过评估报告有效期的，原评估结果无效。
（3）在使用报告时要注意评估基准日与资产实际交易日之间的差异。
（4）涉及国有资产产权变动的资产评估报告及有关资料必须符合国有资产管理的相关程序要求后（目前来说主要是评估报告须经国有资产监管机构的核准或备案）方可使用。
（5）作为企业会计记录和调整企业账项使用的资产评估报告及有关资料，必须根据国家有关法规规定执行。
5． 简述产成品评估的方法。
【答案】产成品评估的方法主要有：
（1）对外投资为目的涉及的产成品价值评估。由于产成品在新的企业中按市价销售后，流转税和所得税等要流出企业，追加的销售费用也应得到补偿，因此在这种情况下，应以产成品的可变现净值作为评估值。
（2）企业价值评估采用资产基础法情况下涉及的产成品价值评估。这种情况下也应以产成品的可变现净值作为评估值。因为对企业来说，拥有产成品的目的就是为了对外销售，而销售产成品时需追加销售费用，流转税和所得税将流出企业，产成品对企业的在用价值就是可变现净值。
（3）财务报告目的涉及的产成品评估。评估结论的价值类型应符合会计准则的要求。求取产成品的可变现净值可采用成本法或市场法。
6． 简述应收账款及预付账款的评估方法。
【答案】在对这些资产估算时，一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能的坏账损失。
应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失
对预计坏账损失定量确定的方法有：