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一、简答题

1． 简述收益法评估房地产价格的基本思路。

【答案】收益法评估房地产价格的基本思路：

（1）收益法又称收益现值法、收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率或折现率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产价值的方法。

（2）收益法涉及三个基本的参数，即净收益额、资本化率或折现率及收益期限。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，然后估算资本化率，最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。

（3）运用收益法评估一般有下列步骤：①收集有关房地产收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算营运费用；⑤估算净收益；⑥选择和估算适当的资本化率或折现率；⑦选用适宜的计算公式求出收益现值。

2． 资产评估报告的基本内容有哪些？

【答案】资产评估报告是为客户服务的渠道和形式，因此资产评估报告内容应该满足用户的使用要求，使客户和其他报告的使用者或利用者可以很容易地复核评估报告，并了解评估结论是如何作出的。一般来说，一份符合用户需要的资产评估报告至少应包括以下内容：

（1）评估委托人及报告使用者

评估报告的使用者可能包括委托人、贷款人、政府部门、客户合作伙伴、客户雇用的律师和会计师等，评估报告中要予以披露。

（2）资产评估的对象和范围

评估对象的描述、范围的界定是评估结论科学合理的基础。

（3）评估目的

准确地描述评估目的对理解评估结论具有重要意义。

（4）评估结果的价值类型和定义

评估报告中应明确指出评估价值的价值类型并进行定义，以及包括使报告使用者明确了解如何使用价值定义所需要的任何说明。

（5）评估基准日和报告日

评估基准日是确定价值意见的基础，评估报告日表明评估师对评估基准日市场和资产状况的评价是现行的、未来的还是历史的角度。

（6）评估方法及其重要参数确定的依据和过程

评估方法是获得评估结果的途径和手段，在评估报告中应说明选定所使用评估方法的理由，

当采用一种以上方法时，还应说明最终评估价值确定的方法和过程。报告中应阐述分析的资料，以及评估分析、判断的依据，对重要的参数应列示其获得的来源、渠道和方法。

（7）评估结论

评估报告应清楚、明确地列示评估结论以及评估结论成立的假设和限定条件，以便评估使用者理解评估结论。

（8）评估人员署名的重要声明

为了更好地使评估委托人及其他报告使用者有效使用评估报告和规避评估人员的风险，根据目前国内外的评估报告要求，一份评估报告中一般应包括一份评估人员署名的声明。评估人员的声明一般应包括但不限于如下内容：

①本评估报告所叙述的事实是真实和正确的；

②评估报告的分析、判断和结论仅受评估报告所阐述的假设和限定条件的限制，评估人员的专业分析、判断和结论是公正的、无偏见的；

③对评估报告中所评估的资产，评估人员对其不拥有现存的或将来的利益，对于评估报告涉及的各方，不涉及任何评估人员个人的利益；

④对于评估报告中所评估的资产和评估工作中所涉及的各方，评估人员不存在任何偏见； ⑤评估人员的分析、判断结论和评估报告都是遵循有关资产评估法规、准则和规范的规定进行的。

⑥评估人员对于评估报告中所评估的资产亲自进行了现场清查与勘查。

⑦无人对本评估报告的签署者提供重要的专业帮助（如有，则对于每一位提供帮助的专业人员必须列示其姓名）。

3． 运用成本法评估机器设备应注意哪些问题？

【答案】机器设备重置成本测算中应注意以下问题：

（1）选择复原重置成本还是更新重置成本。一般而言，在技术进步快，技术进步因素对设备价格的影响较大，或者说被评估设备已被淘汰（原企业不再生产）的情况下，应选择计算更新重置成本。复原重置成本仅在两种情况下适用：一种是技术进步慢或刚购建的设备，另一种是自制非标设备。

（2）机器设备的重置成本构成。机器设备的重置成本应包括使设备处于在用状态情况下所发生的全部成本。由于设备取得的方式和渠道不同，并且设备自身的构成也不同，在评估时需根据具体被评估设备是外购的还是自制的，是国产的还是进口的，是单台（件）还是成套设备，以及安装方式等来确定其成本构成。

（3）重置成本测算方法的选择。在机器设备评估中应选择何种方法来计算重置成本，需要根据被评估设备的具体情况而定。一般应遵循以下规律：①对于自制设备而言，一般可采用重置核算法、综合估价法、重量估价法等来测算重置成本；②对于外购设备而言，若该设备目前仍在生产和销售，应以市场价为基础，再加上运杂费和安装调试费，即采用直接法计算其重置成本；③对于无法直接取得现行购置价或建造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费

用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，就可采用功能成本法计算设备的更新重置成本；④对于既无法直接取得设备现行购置价或建造成本，也无法获得同类设备的购置价或建造成本的，可以采取物价指数调整法计算其复原重置成本。

4． 深度指数的含义是什么？

【答案】从理论上讲，深度指数应为待估宗地的单位价格与标准宗地单位价格的比率。而在实际评估中，深度指数是根据所在街区多个非标准宗地单位价格与标准宗地单位价格的比率，通过统计分析得出的，并用列表的方式表示出来。深度指数又称深度百分率，深度指数表又称深度百分率表。地价随临街深度长短变化的程度用比率来表示，称为深度指数；这种指数如编制成一张表，就称为深度指数表。深度指数表的制作是路线价法的难点和关键所在，一般需在作出大量的调查研宄和进行统计分析的基础上，才能把握地价与临街深度的关系。

5． 编制资产评估报告有哪些技术要点？

【答案】资产评估报告编制的技术要点是指在资产评估报告编制过程中的主要技能要求，具体包括文字表达、格式和内容方面的技能要求，以及复核与反馈等方面的技能要求等。

（1）文字表达方面的技能要求

资产评估报告既是评估机构及评估人员对被评估资产价值发表专业咨询意见的文书，又是用来明确资产评估机构及评估人员工作责任的书面依据，所以它的文字表达技能要求是用词必须清楚、准确，不得使用模棱两可的措辞；陈述必须简明扼要，不带任何诱导、恭维和推荐性的陈述。

（2）格式和内容方面的技能要求

从理论上讲，资产评估报告书的格式和内容应符合客户使用的需要；从实际操作上讲，应符合现行法规、规范及准则的要求。目前，资产评估报告书在格式和内容上首先要符合2007年11月中国资产评估协会《关于印发〈资产评估准则——评估报告〉等7项资产评估准则的通知》（中评协[2007]189号）中发布的《资产评估准则——评估报告》的要求，对于涉及国有资产的评估业务，资产评估报告的格式和内容还应符合《企业国有资产评估报告指南》和《金融企业国有资产评估报告指南》的规定。另外在评估报告的披露要求等方面还应符合其他一些法规或准则的要求。如对于无形资产的评估报告来说，既要符合评估报告准则，还要符合《资产评估准则——无形资产》的要求。对于企业价值评估报告来说，应符合中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见（试行）》的要求。

（3）复核及反馈方面的技能要求

资产评估报告书的复核及反馈就是对工作底稿、评估技术说明、评估明细表及评估报告正文的文字、格式及内容等有关评估资料的复核和反馈以及客户对初稿意见的反馈。通过复核和反馈，使有关错误、遗漏、重复等问题在向客户正式出具评估报告书前得到纠正。

一个资产评估项目是一个系统工程，涉及面广。为了减少差错，评估机构内部必须建立起对评估报告的多级复核和交叉复核的制度，同时还要与客户建立起比较畅通的信息反馈渠道。