2018年云南民族大学管理学院(会计学院)436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研仿真模拟五套题
● 摘要
一、简答题
1． 什么是资产评估程序？
【答案】（1）资产评估程序是资产评估人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤，可以说资产评估具体的工作步骤构成了资产评估程序。
（2）资产评估程序有广义和狭义之分。狭义的资产评估程序开始于评估机构和评估人员接受委托，终止于向委托方或相关当事方提交资产评估报告。广义的资产评估程序开始于评估项目洽谈和业务受理，终止于资产评估报告提交后的评估工作底稿归档。从为保证资产业务质量、控制评估风险、提高评估服务水平的角度看，广义的资产评估程序可能更好地表达了资产评估程序，且与目前评估的有关规范（准则）相吻合。
2． 编制资产评估报告有什么基本要求？
【答案】编写评估报告的目的：一是系统陈述受托的评估机构和评估人员履行评估协议的状况，以便获得相应的报酬；二是向委托方提供合乎专业标准的评估意见。编写资产评估报告的基本要求是：
（1）严格按照评估协议的要求，合乎委托方的需要
资产评估是为委托方服务的渠道和形式，评估报告应能够为委托方提供合乎专业标准的服务。从这个意义上说，资产评估报告无论在形式和内容上都应该合乎委托方实现有关评估目的的需要。从现实来看，一方面评估报告要能够为委托方及相关各方提供合理的评估结论，另一方面委托方及相关各方在合法使用资产评估报告时应该是无障碍的。
（2）内容真实、逻辑严密、格式规范、叙述简练
资产评估报告的内容必须真实、完整、全面，做出的必不可少的假设应该与事实相一致，不得与事实相冲突。评估报告的格式应该符合评估规范的要求。
（3）迅速准确，在约定的时间提交评估报告
资产评估工作时效性强，委托方往往在委托协议中对提交评估报告作出时间上的约定，评估人员应该在约定的时间向委托方提交资产评估报告，体现为客户服务的职业水准。
3． 房地产价格有哪些特征？
【答案】房地产价格的特性：
（1）房地产价格具有土地价格的特殊性质。土地价格的特殊性表现在：①价格构成的特殊性。土地价格实质是地租的资本化价格，即能带来同地租等量利息的货币额；②价格决定机制的特殊性。土地价格主要由地租或收益，即土地的使用价值决定，影响土地使用价值的因素很多：地理位置即区位是否优越；周围社会和经济环境状况、交通状况以及城市基础设施完善状况；土地的使用方向即用途；③市场供求关系的特殊性。土地的供给弹性较小，所以土地价格主要受需求方面的影响；④价格呈不断增长趋势。土地价格，特别是城市土地价格会呈现出不断上涨的趋势。
（2）房地产价格的其他特性：①房地产价格构成具有复杂性。房地产价格包含地价和房价两部分，两者的形成机制是不同的。地价在我国是土地使用权的价格，包括土地作为自然资源的价格和对土地开发所投入的资金。房价是所有权价格，建筑物是劳动产品，房价的形成机制与一般商品价格相类似。②房地产价格具有明显的区域性、个别性。房地产价格基本上是由房地产所在区域的需求状况所决定的，其他区域的需求一般不会对其产生大的影响，从而使房地产价格具有明显的区域性。在房地产价格决定中，交易主体之间的个别因素容易起作用，从而使房地产价格又带有明显的个别性。③房地产价格具有较强的政策性。政府关于房地产的一系列政策、法规以及对土地利用规划等会对房地产的价格产生重要影响，有时甚至是决定性的影响。
4． 运用收益法评估无形资产的价值时，可以采用哪些方法确定收益额？
【答案】（1）直接测算法
这种方法是通过对比分析“未使用无形资产的收益”与“使用无形资产后的收益”，确定无形资产带来的收益额的大小。通常，从无形资产为特定持有主体带来的经济利益角度而言，可以把无形资产划分为收入増长型和费用节约型两种。
（2）差额法
当无法将“使用了无形资产”的收益和“未使用无形资产”的收益情况进行比较时，可以通过将“采用无形资产和其他类型资产在经济活动中的综合收益”与行业平均获益水平对比，从而得到无形资产获利能力，即“超额收益”。
差额法测算“超额收益”，一般需要经过以下几个程序：
①收集关于使用无形资产的产品生产、经营资料，进行盈利分析，得到经营利润和销售利润率等基本数据；
②对上述生产、经营中资金的占用情况进行统计；
③收集行业平均收益率等财务指标；
④对无形资产获得的收益进行测算。
（3）分成率法
通过分成率获得无形资产的收益，是目前国际和国内技术交易中常用的一种实用方法。其计算公式：
无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-T ）
或 无形资产收益额-销售利润×销售利润分成率×（1-T ）
（4）要素贡献法
当有些无形资产已经成为生产经营的必要条件，却由于某些原因不能或较难确定其带来的超额收益时，可以根据构成生产经营的要素在生产经营活动中的贡献，从正常利润中粗略估计出无形资产带来的收益。
5． 什么是复原重置成本? 什么是更新重置成本? 两者之间有何异同？
【答案】复原重置成本是指采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。
更新重置成本与复原重置成本的相同点在于均采用资产的现行价格，不同点在于采用的材料、标准、设计等方面存在差异。应该注意的是，即便是更新重置成本也没有完全改变被评估资产的原有功能。
6． 运用收益法评估企业价值时，折现率的确定应遵循哪些原则，可采用哪些方法？
【答案】（1）折现率确定应遵循的原则
①不低于无风险报酬的原则。在存在正常资本市场和产权市场的条件下，政府债券利率和银行存款利率是投资者进行其他投资时，在考虑和权衡投资报酬率时必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者将投资转存银行或购买无风险的国债，而不愿去冒险进行得不偿失的投资；②以行业平均报酬率为重要参考指标的原则。行业平均报酬率是衡量一个行业同类企业投资总额的平均净收益水平的指标，一般来讲，行业平均收益率会超过无风险报酬率。因此在确定被评估企业折现率时，应以企业所在行业的平均收益率作为重要参考指标；③折现率和资本化率与收益额相匹配的原则。折现率或资本化率的确定和选取要与企业的预期收益相匹配。通常情况下，如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素（如税收）的影响，那么在折现率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在折现率中也不应单向反映。
（2）确定折现率应采用的方法
①资本资产定价模型（CAPM ）。在资本资产定价模型下，资本的报酬率指被评估企业的权益资本的折现率，等于无风险报酬率加上公司的风险程度（P 系数）与市场平均风险报酬率的乘积；②套利定价模型（APM ）。套利定价模型认为，证券的实际收益除受市场证券组合变动的影响外，还要受市场中更多具有普遍因素的影响，如工业生产指数、短期实际利率、短期通货膨胀、长期通货膨胀、拖欠风险等；③累加法。用累加法估算股本收益率的思路是，企业在其生产经营过程中总要面临经营风险、财务风险和行业风险的挑战，将企业可能面临的经营风险、财务风险和行业风险对投资报酬率的要求加以量化并予以累加，就可得到资本报酬率。其计算公式为：折