2018年云南民族大学管理学院(会计学院)436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研强化五套模拟题
● 摘要
一、简答题
1． 商誉的含义是什么？评估商誉的方法有几种？
【答案】商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。这是由于企业所处地理位置的优势，或由于经营效率高、历史悠久、人员素质高等多种原因，与同行业企业相比较，可获得超额利润。商誉的评估有以下几种方法：
（1）割差法
割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。其基本公式是：商誉的评估值=企业整体资产评估值一企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产）
（2）超额收益法
商誉是企业收益与按行业平均收益率计算的收益差额的本金化价格。可见，商誉评估值指的是企业超额收益的资本化价格。把企业超额收益作为评估对象进行商誉评估的方法称为超额收益法。超额收益法根据被评估企业的不同，又可分为超额收益资本化价格法和超额收益折现法两种具体方法。
①超额收益资本化价格法
超额收益资本化价格法是把被评估企业的超额收益经资本化还原来确定该企业商誉价值的一种方法。其计算公式是：
或：
式中：
超额收益资本化价格法主要适用于经营状况一直较好、超额收益比较稳定的企业。如果在预测企业预期收益时，发现企业的超额收益只能维持有限期的若干年，这类企业商誉的评估不宜采用超额收益资本化价格法，而应按超额收益折现法进行评估。
②超额收益折现法
超额收益折现法是把企业可预测的若干年预期超额收益进行折现，把其折现值确定为企业商
誉价值的一种方法。其计算公式是：
式中：
——第i 年企业预期超额收益；
r ——折现率；
——折现系数。
2． 说明市场价值、投资价值与在用价值的区别。
【答案】市场价值、投资价值与在用价值的区别如下：
（1）从评估目的来说，市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务，被评估资产可以在公开市场上出售；投资价值的目的是为了获取未来收益；在用价值的目的是作为企业组成部分的特定资产对所属企业能够产生的价值，不以交易为目的。
（2）从市场条件方面来说，市场价值是在公开市场条件下的价值，是由众多的买者和卖者所构成的市场决定的，不受个人影响；投资价值是某项特定资产相对于某个或某类特定规定的购买者（或所有者）的价值，对不同的潜在购买者，受投资偏好、合并效应、产业链等因素的影响，某项资产的投资价值可能明显不同；在用价值是作为企业组成部分的特定资产对于其所属企业能够产生的价值，从特定使用者的角度衡量的非市场价值。
（3）从被评估资产的使用状态来说，市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值；投资价值主要取决于特定购买者对资产未来收益的预期；在用价值不考虑资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币量。
（4）从评估结论的适用范围来说，市场价值对于正常的产权变动类资产业务的当事人都适用；投资价值适用于某项资产的特定购买者；在用价值适用于某项资产的特定使用者。
3． 房地产开发企业采用资产基础法评估企业价值时，如何评估反映在存货中的在建项目？
【答案】采用资产基础法进行企业价值评估时涉及对在建工程资产的评估与单独的在建工程评估不同。
（1）企业价值评估采用资产基础法评估所涉及的在建工程评估中的在建工程是一个财务概念上的在建工程，而不是实际的在建工程，与实际的在建工程存在很大的差异。在建筑承包商垫资施工的情况下，实际在建工程客观存在，但企业财务账面不一定有记录。
（2）从价值类型来看，这种情形下在建工程评估结论的价值类型是在用价值，即在建工程对企业的价值。因此这种情形下，在单独评估出实际的在建工程价值后，还应考虑企业账面未反映的与在建工程有关的应付未付款项和预付款项，以调整单独评估出的在建工程价值，来得到企业各项资产中的在建工程评估价值。
（3）如果在建项目以后是为了销售，还应扣除其他不归属于企业的税费等，如销售税费、土地增值税、所得税等后，才能得出企业各项资产中的在建项目价值。在这种情况下，在建项目的评估价值又与其取得成本和开发成本有关。
4． 简述商标权价值的成本构成。
【答案】商标作为企业生产经营的一个要素，从其构思、设计、制作、印刷、申请、注册、维持商标权到保证产品质量和服务质量、进行广告宣传等方面都需支出相应的费用。这些费用是取得商标权所必需的，它们构成了商标权的成本价值基础。显然，商标权的成本价值并不是决定商标价值的根本因素，而只是一个重要的参考依据。商标在投资或经营过程中作为资产的价值，即资本价值，而不是荣誉上的或主观上的价值；其常见的价值判定通常决定于商标的认知度、认可度，以商标能够为企业带来的预估测值来评测。
5． 简述房地产评估的程序。
【答案】房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、制订工作计划、实地勘察并收集资料、选用评估方法并进行评定估算、确定评估结果和撰写评估报告。
（1）明确评估基本事项
明确评估事项包括明确评估目的、了解评估对象、确定评估基准日及签订评估合同。
（2）制订工作计划
即对评估工作日程、人员组织等做出安排。
（3）实地勘察并收集资料
尽管评估师在受理评估业务时已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况，但评估师仍需亲临现场勘察。
评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长、而且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需要的资料数据，包括：评估对象的基本情况；有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；与评估对象有关的房地产市场资料；国家和地主涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。
（4）选用评估方法，进行评定估算
在调查研宄和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法（成本法、市场法和收益法及其衍生方法），进行价值测算。
（5）综合分析确定评估结果
同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查。分析时应特别注意：选用的资料是否适当、评估原则的运用是否适当、对资料分析是否准确。
（6）撰写评估报告