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一、名词解释

1． 土地市场的微观管理

【答案】土地市场的微观管理是指国家通过法律的、行政的等手段对土地进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。

2． 土地

【答案】土地是由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。

3． 收益还原法

【答案】收益还原法是指将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，在一定的贴现利率下，土地未来纯收益的贴现值总和。

4． 土地估价中的土地

【答案】土地估价中的土地是指地表及地表以上一定范围的空间及地表以下一定范围内的空间。

5． 土地利用效益

【答案】土地利用效益是指用单位面积的土地所提供的产品（价值）、服务来表示，它反映了人类利用土地日标实现的程度。

6． 土地利用经济

【答案】土地利用经济是指土地在国民经济各部门的分配与使用。

7． 无偿无限期使用

【答案】无偿无限期使用是指国家机关、学校等从国家得到土地时不支付地价在使用过程中也不交纳地租，或者土地使用费，也没有定具体明确的土地使用期限。

8． 土地分等定级

【答案】土地分等定级是指在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使鉴定结果等级化的过程。是政府组织进行的。目的是为城镇土地的管理提供依据。

二、简答题

9． 土地金融的特点。

【答案】土地金融的特点包括以下几个方面:

（1）债权可靠，较为安全;

（2）贷款偿还期较长，利息率较低;

（3）土地金融一般实行债券化;

（4）土地抵押贷款契约到期以前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务; 相反债务人必须保留在契约到期是随时偿还债务并收回抵押土地的权力。

10．简述土地自然供给的制约因素。

【答案】制约土地自然供给的因素包括:

（1）适宜于人类生产生活的气候条件;

（2）适宜于植物生长的土壤质地和气候条件;

（3）有可资利用的淡水资源;

（4）有可供人类利用的生产资源;

（5）一定的交通条件。

11．简述土地利用的必然性。

【答案】土地利用的必然性包括:

（1）土地的自然属性要求实行土地计划利用;

（2）土地的经济特性要求实行土地计划利用;

（3）正确处理土地资源供给和需求的关系要求实行土计划利用;

（4）国民经济的发展要求土地必须计划利用。

12．简述实现土地利用目标的手段。

【答案】实现土地利用目标的手段包括以下几个方面:

（1）国家应制定《土地法》、《土地规划法》等法律法规;

（2）制定土地利用规划;

（3）改革土地使用制度;

（4）由政府直接控制农地向非农用地的转移;

（5）税收对于实现土地利用的目标也是一项重要手段。

13．简述土地经济供给与自然供给的联系与区别。

【答案】土地经济供给与自然供给的联系与区别包括以下几个方面:

（1）土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动。

（2）土地自然供给是针对人类的生产、生活及动植物的生长而言的，而土地的经济供给则主要是针对土地具体的小同用途而言的。

（3）土地的自然供给在相当长的时间内是一定的，无弹性的，而土地的经济供给是变化的，

有弹性的，并且不同用途土地的供给弹性是不同的。

（4）人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加经济供给。

三、论述题

14．我国农村土地补偿金制度存在的问题与对策。

【答案】（1）我国农村土地补偿金制度存在的问题

①补偿标准偏低，测算方法不够科学合理

据《土地管理法》，我国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”，即征用土地补偿费，为该土地被征前3年平均年产值的6~10倍; 安置补助费，为该土地被征用前3年平均年产值的4~6倍。以现金形式补偿的通常都在每亩1.5~3.5万元之间。这种测算办法说服力较差。

a. 以产值作为征地补偿标准不尽合理;

b. 征地补偿标准未包含土地的增值部分;

c. 一次性“买断式”给付，使补偿金没有得到有效利用。

②现行征地补偿制度没有充分尊重农民对土地财产的经营权

现行的征地制度使土地承包经营权的物权化，使承包人获得了对承包地占有、使用、收益和根据需要将土地承包经营权流转的权利; 在承包期内，农户可以稳定、自主地支配土地承包经营权，并获得相关利益，成为派生的、独立的财产权。这种变化使农户成为独立于集体土地所有权主体的土地承包经营权的主体，独立地享有土地承包经营权的财产收益。现行征地制度在承认农民拥有集体土地所有权的同时，又剥夺了农民对集体土地拥有的所有权及其使用权、收益权和处分权，一个重要表现就是对承包权的剥夺:土地承包经营权成为物权以后，土地所有权和土地承包经营权成为两个对立的财产权，分属于两个独立的主体一一集体经济组织和农户。

③现行的补偿金制度可能扩大城乡收入差距，不利于小康社会的全面建设

1995年到2002年间，城乡之间收入差距对全国总体收入差距的贡献率明显上升，从36%提高到43%。这意味着2002年全国总体收入差距的2/5以上来自于城乡之间的差即，表明城乡之问收入差距是非常巨大的。此外农村居民却没有城市居民所享有的各种实物补贴待遇，农村还未建立起完善的社会保障制度，对农民来说，土地就是他们的保障。如果因征地再倾斜城市，那么城乡之间的差距将扩大，这一方面影响国内的总体需求能力; 另一方面也带来社会的不稳定因素。

（2）完善农村土地征用补偿金制度的措施

①严格规范土地征用制度，强化农村集体组织和土地承包者的主体功能，提高其谈判能力，并限制政府的牟利行为

a. 要充分尊重农民市场主体的地位，引入市场机制，让农民与开发商直接谈判，在农民愿意接受的价格下，按法定程序转让土地，并逐步实现征购并轨;

b. 要制订科学的法规和合理的办法，充实和完善《土地管理法》，如依法设立征用权，明确征用权的主体、范围、补偿标准，特别要赋予农民在土地征用过程中的主体地位和谈判过程中的所有者申诉权，完善征地委员审议、裁决制度，以合理解决土地征用中的纠纷，切实保护集体所有