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一、单项选择题

1． 用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（ ）。

A. 整个开发期

B. 整个销售期

C. 整个开发期和销售期

D. 整个开发期和销售期的一半

【答案】C

【解析】在整个开发期和销售期过程当中，土地取得的成本并没有部分或者全部转移出去，因此要持续计息。

2． 现有库存商品实有数量为100套，每套实际成本为80万元。该产品的材料费用与工资和其他费用的比例为7:3。根据目前价格变动情况和其他相关资料，确定原材料的价格变动系数为1.2, 工资和其他费用的价格变动系数为1.3。该库存商品的评估值为（ ）。

A.9840万元

B.8000万元

C.10000万元

D.9000万元

【答案】A

【解析】评估值=100×80×0.7×1.2+100×80×0.3×1.3=9840（万元）。

3． 超额收益是无形资产评估的基本参数，无形资产的超额收益等于（ ）。

A. 企业利润一（固定资产+流动资产+其他可能指资产）×适当的投资报酬率

B. 受让方实现的销售收入×无形资产收益分配率

C. 受让方实现的利润×无形资产收益分配率

D. 受让方投入的重置成本×无形资产收益分配率

【答案】A

4． 运用残余估价法评估建筑物的前提条件是（ ）。

A. 建筑物用途合理

B. 建筑物使用强度合理

C. 建筑物可以获得正常收益

D. 建筑物可以获得超常收益

【答案】C

【解析】残余估价法本质上属于收益法的一种，其要求被评估对象能够获得正常收益，即只有具备正常客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。

5． 如果房地产售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价2000万元，该房地产年客观收益为500万元，建筑物资本化率为10%，则土地的资本化率最接近于（ ）。

A.9%

B.12.5%

C.10%

D.5%

【答案】C

【解析】（500-3000×10%）+2000=10%

6． 一般而言，下列已上市流通的证券中，流动性风险相对较小的是（ ）。

A. 可转换债券

B. 普通股股票

C. 公司债券

D. 国库券

【答案】D

【解析】国库券是政府发行的，是所有证券中风险最小，流动性最好的，所以被称作“金边债券”。

7． 甲公司委估的应收款项账面原值1000万元，坏账准备5万元，净值995万元。评估时确定其回收风险损失率15%, 审计机构确定的坏账准备为8万元，该应收款项的评估值接近于（ ）万元。

A.845

B.847

C.850

D.855

【答案】C

【解析】评估值=1000×（1-15%）=850（万元）。账面坏账准备与审计后的坏账准备都是干扰项。资产评估中评估应收账款的公式中的各个因素都是评估确定的，与审计和会计确定的相关数据无直接关系。

8． 被评估建筑物因市场原因在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%, 该建筑物的经济性贬值最接近于（ ）万元。

A.15

B.12

C.10

D.50

【答案】B

【解析】评估值=5×（P/A, 10%, 3）=5×2.4869≈12.4345（万元）

9． 在房地产评估中，（ ）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

A. 路线价

B. 交易底价

C. 标定地价

D. 基准地价

【答案】D

10．在资产评估报告中，注册资产评估师对评估对象的法律权属（ ）。

A. 不得提供保证

B. 不得提供说明

C. 不得过多关注

D. 必须予以鉴定确认

【答案】D

【解析】法律权属必须要得到明确，产权不清将导致资产无法有效评估。

二、简答题

11．如何理解建筑物评估的房地合一原则？

【答案】房地合一原则是进行建筑物的评估时，要将建筑物与土地的综合体作为估价对象。 尽管建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现在以下两个方面：

（1）房屋建筑物和土地相结合使房产最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值中，土地使用价值此时可通过房产来反应。

（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物价格。环境质量的好坏不取决于建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。

12．备案应报送哪些材料？

【答案】资产评估项目备案需报送下列文件材料：