题目：北京市低密度住宅用地出让地价研究

摘要土地是重要的生产资料，对房地产业具有相当重要的意义，它的价格也直接影响到政府和房地产开发商的利益，如何确定合理的土地价格一直是一个不断研究和探索的课题。随着北京市出让地价体系的建立和发展，从2002年开始经营性用地的出让方式由协议出让的方式向招标、拍卖、挂牌方式转变。政府也在宏观方面不断的对房地产进行调控，来控制房地产投资的过快增长和房价的过快上涨，同时，北京的基准地价也在酝酿着调整。基于这样一个背景下，本论文根据北京市目前低密度住宅用地出让的现状，对低密度住宅出让地价进行了客观的分析，针对低密度住宅出让地价计算在理论上的不合理性和在实践中的矛盾进行了系统的研究，希望能提出一个有实践指导意义的解决办法。本文收集了290多个低密度住宅的样本，数据包括项目的售价、缴纳的出让金、建安成本、利息和利润等，运用基准地价修正法和剩余法，研究内容主要集中在低密度住宅出让地价与售价的关系，实际缴纳的地价与客观缴纳地价的比较分析，并根据成交案例总结出低密度住宅地价与容积的变化关系，在此基础上归纳出，低密度住宅地价的容积率修正系数表，可根据此表对低密度住宅出让地价进行适当的上调，其结果可靠性还需在今后的土地交易中进一步验证。土地的市场价格总是处于不断的变化之中，基准地价也会定期进行更新，希望本论文能对低密度住宅出让地价确定提供有价值的参考。本论文限于作者的水平和经验，文中有不当之处，恳请各位专家学者指正。