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一、简答题

1． 使用市场法评估资产时，对所选择的参照物有哪些要求？

【答案】对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，都要有足够数量的参照物，通常参照物的数量不能低于三个。因为运用市场途径及其方法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场途径及其方法评估资产时应选择足够数量的参照物。

2． 如何运用直接比较法评估企业价值？

【答案】（1）直接比较法即市场比较法，是根据类似资产应有类似交易价格的原则，在市场上寻找与被评估企业相似的交易案例，分析、比较被估企业和交易案例中的参照企业的重要指标，在此基础上修正、调整参照企业的市场价值，最后确定被评估企业的价值的方法。

对于两个相类似的企业，如果采用直接比较法估算被估企业的价值，就需要寻找与企业价值相关的可观测的变量，其计算公式为：为可比企业价值，即其中，为被估企业价值，为可比企业的与企业价值相关为被估企业的与企业价值相关的可比指标，

的可比指标。V/X通常称为可比价值倍数或价值比率。

（2）具体操作程序如下：

①选择可比公司。

可比公司的选择标准:a. 主要选择同行业的公司，同时还要求是生产同一产品的市场地位相类似的企业。b. 考虑资产结构和财务指标。因为生产相同产品的获利能力相类似的企业，其财务指标也应大致类似。c. 评估师还可以询问被评估公司的经理，他们自己认为哪一个公司与他们最具有可比性以及其中的原因。d. 如果可能，私人持股公司的价值应该由其他私人持股公司的销售资料决定，而不是由调整过的上市公司的销售资料决定。

②选择可比指标。

а. 在采用直接比较法评估企业价值时，可比指标应选择与企业价值直接相关并且是可观测的变量。如果评估人员可以找到一组可比公司，可以选择不同的可比指标（X ）, 据以计算V/X比率在各个可比公司之间的波动情况。如果V/X比率的变动是因为短期内非正常因素的影响所造成的，可以通过调整有关财务数据来减轻波动。b. 为避免短期超常波动的影响，或者不容易被管理层决策所影响，可以选择销售收入替代利润和现金流量作为可比指标。对于利润在很大程度上取决于

管理层决策的公司，选择销售收入更合适。c. 财务变量的选择还要考虑被评估公司与可比公司之间在资本结构方面的差异。如果除了资本结构外，被评估公司与可比公司在所有的方面均相类似，那么盈利与公司价值的比率在负债程度不同的可比公司之间将会有很大的不同。对于具有不同负债结构的可比公司来说，选择利息、折旧和税前盈利，即EBIDT 更为合适。

3． 土地使用权的收益还原法中，预期收益是用实际纯收益还是客观纯收益？

【答案】应该使用客观纯收益。

实际纯收益是指在现状下实际获得的收益，实际纯收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对于实际纯收益的影响较大。若以实际纯收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。客观纯收益是派出了实际纯收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，所以应使用客观纯收益。

4． 如何理解资产评估中公允价值的含义？

【答案】资产评估中的公允价值是一个广义概念，有别于会计中的公允价值。

（1）资产评估中的公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的条件相吻合，且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。公允价值即合理评估价值。

（2）资产评估中的公允价值可以理解为资产评估的基本目标或执业理念，即所有的评估活动及评估项目必须保证评估结论的公平合理。因此，广义的公允价值既包括了理想市场条件下的公允价值一一市场价值，也包括了非理想市场条件下的公允价值——市场价值以外的价值。（3）资产评估中的公允价值是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的合理评估价值的抽象，即对评估对象相对于当事人各方的地位、资产状况及资产面临的市场条件的合理评估价值的抽象。它是评估人员根据被评估资产所面临的市场条件及其自身的条件，对被评估资产客观价值的合理估计值。

5． 商誉的含义是什么？评估商誉的方法有几种？

【答案】商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。这是由于企业所处地理位置的优势，或由于经营效率高、历史悠久、人员素质高等多种原因，与同行业企业相比较，可获得超额利润。商誉的评估有以下几种方法：

（1）割差法

割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。其基本公式是：商誉的评估值=企业整体资产评估值一企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产）

（2）超额收益法

商誉是企业收益与按行业平均收益率计算的收益差额的本金化价格。可见，商誉评估值指的是企业超额收益的资本化价格。把企业超额收益作为评估对象进行商誉评估的方法称为超额收益

法。超额收益法根据被评估企业的不同，又可分为超额收益资本化价格法和超额收益折现法两种具体方法。

①超额收益资本化价格法

超额收益资本化价格法是把被评估企业的超额收益经资本化还原来确定该企业商誉价值的一种方法。其计算公式是：

或：

式中：

超额收益资本化价格法主要适用于经营状况一直较好、超额收益比较稳定的企业。如果在预测企业预期收益时，发现企业的超额收益只能维持有限期的若干年，这类企业商誉的评估不宜采用超额收益资本化价格法，而应按超额收益折现法进行评估。

②超额收益折现法

超额收益折现法是把企业可预测的若干年预期超额收益进行折现，把其折现值确定为企业商誉价值的一种方法。其计算公式是：

式中：

——第i 年企业预期超额收益；

r ——折现率；

——折现系数。

6． 资产评估报告的基本内容有哪些？

【答案】资产评估报告是为客户服务的渠道和形式，因此资产评估报告内容应该满足用户的使用要求，使客户和其他报告的使用者或利用者可以很容易地复核评估报告，并了解评估结论是如何作出的。一般来说，一份符合用户需要的资产评估报告至少应包括以下内容：

（1）评估委托人及报告使用者

评估报告的使用者可能包括委托人、贷款人、政府部门、客户合作伙伴、客户雇用的律师和会计师等，评估报告中要予以披露。

（2）资产评估的对象和范围

评估对象的描述、范围的界定是评估结论科学合理的基础。

（3）评估目的

准确地描述评估目的对理解评估结论具有重要意义。