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一、简答题

1． 市场法中选取的交易实例应符合哪些条件？

【答案】供比较参照的交易实例应符合下列条件：

（1）与被估房地产的用途相同，这种用途主要指大类用途，如果能做到小类用途相同则更好；

（2）与被估房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区；

（3）与被估房地产的价值类型应相同，或者是引起交易的原因或性质要基本相同，不同的交易目的会产生不同的交易价格，由于交易目的不同所造成的价格之间的差异往往难以比较修正；

（4）与被估房地产的建筑结构要相同或相似；

（5）与被估房地产的评估基准日应接近，一般来说，交易实例发生的时间与被估房地产的评估基准日越接近越好，如果房地产市场相对稳定，则交易实例的交易发生日期到评估基准日的时间可以长一些，但应尽可能采用与评估基准日接近的交易实例；

（6）交易实例必须为正常交易或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，其所形成的交易价格可以看成是对市场价格的反映；

（7）与被估房地产的筹资条件相似，筹资条件对房地产成交价格影响甚大，不同的融资条件对应于不同的成交价格。

2． 无形资产有什么功能特点？试述无形资产评估的基本程序。

【答案】（1）无形资产的功能特点包括以下四点：

①附着性：是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。即各种知识性的资产一般都要物化在一定的实体之中。

②共益性：无形资产区别于有形资产的一个重要特点是，它可以作为共同财富，由不同的主体同时共享。一项先进技术可以使一系列企业提高产品质量、降低产品成本；一项技术专利在一个企业使用的同时，并不影响转

让给其他企业使用。

③积累性:科学技术的发展总是像上阶梯那样地积累起来的, 它的作用往往建立在一系列其他成果的基础上。作为知识产品的无形资产在生产经营中的作用，往往像跑接力一样承上启下，在一定范围内发挥特定的作用。因而在无形资产评估中应考虑它的作用程度。

④替代性：在承认无形资产具有积累性的同时，还要考虑到它的另一面，即替代性。例如一种技术取代另一种技术，一种工艺替代另一种工艺等，其特性不是共存或积累，而是替代、更新，一种无形资产总会被更新的无形资产所取代，因而必须在无形资产评估中考虑它的作用期间，尤其是尚可使用年限。

（2）无形资产评估的基本程序：

①明确评估目的。

②鉴定无形资产：a. 证明无形资产存在；b. 确定无形资产种类；c. 确定无形资产有效期限。 ③选择确定评估方法，搜集相关资料。

④整理和报告，做出评估结论。

3． 资产评估方法选择应考虑哪些因素？

【答案】资产评估方法的选择主要应考虑下面因素：

（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应

资产评估价值类型决定了应该评估的价格类型，资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程，必须与评估价值类型相适应。资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值的质的规定，具有排他性，对评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。

（2）资产评估方法必须与评估对象相适应

评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同。例如，一台市场交易很活跃的旧机器设备的评估可以采取市场类比法进行评估，而旧的专用设备的评估，通常只能采用成本法进行评估。

（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约

各种方法的运用都要根据一系列数据、资料进行分析、处理和转换，没有相应的数据和资料，方法就会失灵。资产评估的过程实际上也就是搜集资料的过程。比如在方法运用过程中，西方评估机构采用更多的是市场法。就资产评估来说，方法的科学性依赖于方法运用中指标的确定。

（4）选择评估方法还要考虑不同的评估途径

在同一评估价值类型约束之下，由于方法的替代性，可能会有几种方法都可以使用。在选择方法时，一是要充分考虑资产评估工作的效率，选择简便易行的方法；二是根据资产评估人员的特长进行选择。一般来说，方法的选择应在评估开始之前予以确定。当然，也可以分别采取几种方法进行评估，分析比较结果的科学性。

4． 什么是复原重置成本? 什么是更新重置成本? 两者之间有何异同？

【答案】复原重置成本是指采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。

更新重置成本是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。

更新重置成本与复原重置成本的相同点在于均采用资产的现行价格，不同点在于采用的材料、标准、设计等方面存在差异。应该注意的是，即便是更新重置成本也没有完全改变被评估资产的

原有功能。

5． 什么是企业资产评估对象的长期投资? 它包括哪些内容？

【答案】（1）作为企业资产评估对象的长期投资，是指不准备随时变现，持有期一年以上的企业对外投资，或者是反映在企业“长期投资”账户上的那部分企业资产。

（2）根据投资的性质，企业长期投资可分为股权投资和债权投资两类

①股权投资

股权投资又称权益投资，是指投资企业对其他企业或其附属企业产权的投资。一般的做法是，被投资企业将其所有权按股份份额形式转让给投资方，投资方可依法分享与产权有关的货币收益，并按其拥有的产权份额对受资企业的经营、管理享有参与乃至控制权，但其投资收益是不固定的，需据受资企业经营效益而定。故此种投资属于不确定请求权的投资。股权投资有两种形式：一是直接投资，即指以货币、有形资产或无形资产等资产形式直接投入被投资企业，并从受资企业处取得出资证明或股权证明；二是间接投资形式，即指通过证券市场购买被投资企业的股票，以达到投资于其他企业的目的。

②债权投资

债权投资是指企业通过证券市场购买各种中长期债券，如公债、企业债券等实现的投资，债券属于确定请求权的有价证券，债券持有人与债券发行人之间是债权债务关系。债券发行人有义务向债权人定期支付利息，到期归还本金。债权投资是有限期长期投资。

6． 资产评估经济技术原则。

【答案】资产评估中的经济技术原则，是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。它们为评估人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证。这些技术原则主要包括：

（1）预期收益原则。预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能够为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。

（2）供求原则。供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的増加而下降。供求规律对商品价格所形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。

（3）贡献原则。从一定意义上来讲，贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的评估，它要求要素资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是由当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失来决定。

（4）替代原则。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品具有不同的交换价值或价格，买者会