当前位置:问答库>考研试题

2017年厦门大学财政系436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估教程考研强化模拟题

  摘要

一、简答题

1. 简述房地产评估的程序。

【答案】房地产评估一般应依照以下程序进行:明确评估基本事项、制订工作计划、实地勘察并收集资料、选用评估方法并进行评定估算、确定评估结果和撰写评估报告。

(1)明确评估基本事项

明确评估事项包括明确评估目的、了解评估对象、确定评估基准日及签订评估合同。

(2)制订工作计划

即对评估工作日程、人员组织等做出安排。

(3)实地勘察并收集资料

尽管评估师在受理评估业务时已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况,但评估师仍需亲临现场勘察。

评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长、而且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需要的资料数据,包括:评估对象的基本情况;有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料;与评估对象有关的房地产市场资料;国家和地主涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。

(4)选用评估方法,进行评定估算

在调查研宄和资料分析的基础上,便可根据选定的评估方法(成本法、市场法和收益法及其衍生方法),进行价值测算。

(5)综合分析确定评估结果

同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致,需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段,做客观的分析和检查。分析时应特别注意:选用的资料是否适当、评估原则的运用是否适当、对资料分析是否准确。

(6)撰写评估报告

评估报告是评估过程和评估成果的综合反映,通过评估报告,不仅可以得到房地产评估的最后结果,还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。

2. 什么是核准制? 什么是备案制?

【答案】(1)核准制

核准制是指国有或国有控股企业发生经各级人民政府批准实施的经济事项,需要进行资产评估的,应将有关材料和资产评估报告报经相应国资监管机构,对资产评估项目的合法性、合规性进行审核批准的管理制度。

(2)备案制

备案制就是企业按照有关规定进行资产评估后,在相应经济行为发生前,将评估项目的有关情况专题向国资监管机构、所出资企业报告并由后者受理的行为。

3. 简述无形资产的价值特点与功能特性。

【答案】(1)价值特点

①无形资产的成本是由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间来计量的。

②无形资产的价值主要以效用为基础,而有形资产的价值较多地以生产费用为基础。

在发挥作用方式上,无形资产明显区别于有形资产,因此在评估时需要把握其固有的功能特性。无形资产的功能特性有共益性、积累性、替代性和附着性。

(2)功能特性

①共益性。

共益性是指无形资产可以作为共同资产,分别由不同的王体拥有或控制。即一项无形资产可以在同一时间、不同空间、由不同主体所运用;而有形资产则不具备如此功能。比如,某项技术可以由A 和B 两家企业共同并同时运用生产同一种产品,但是某种机器设备则不可能具备如此利用方式。

②积累性。

积累性是指无形资产的作用发挥往往是建立在其他成果基础上,在一定范围内发挥特定的作用。它表现在两个方面:无形资产是在其他无形资产的发展基础上形成的;无形资产自身的发展是一个逐渐积累和演进的过程。

③替代性。

替代性是指一种技术(工艺)取代另一种技术(工艺)。其特征不是共存或积累,而是替代、更新。替代和更新的存在,说明了一项无形资产的寿命是有限的。因此,进行无形资产评估时必须考虑其作用年限,尤其是剩佘经济寿命年限。无形资产寿命的长短取决于同一领域内技术进步的幅度和无形资产创新的竞争激烈度。

④附着性。

附着性是指无形资产通常附着于有形资产而发挥其固有的功能。有形资产是无形资产发挥作用的载体,无形资产渗透领域越广泛,对于有形资产的附着性就越强。因此,对无形资产进行评估时,既要考虑与无形资产共同发挥作用的有形资产的范围,又要辨认出无形资产和有形资产分别带来的利益。

4. 委托方对资产评估报告一般有哪些具体的使用?

【答案】一般来说,委托方应该是评估报告的主要使用者,是为了交易的需要而使用评估报告的使用者。市场经济条件下,资产评估的委托方可以是企业、个人,也可以是政府部门(如税务部门),也可以是法院(司法诉讼)等。委托方在收到受托评估机构送交的正式评估报告及有关资料后,可以根据评估报告所揭示的评估目的和评估结论合理使用资产评估结果。根据有关规定,

委托方依据评估报告所揭示的评估目的及评估结论,一般可以有以下几种具体的使用途径:

(1)作为资产交易作价的基础资料

资产评估委托人不同,资产评估报告也会有不同的用途,如资产评估报告及有关资料可以作为资产交易的参考基础,或作为各方确定投资比例、出资价格的证明材料,或作为确定税基的依据,或作为判案的价格参考等。但总的来说,委托方对评估报告及有关资料的使用的共同之处是作为确定资产价格的基础资料。

(2)作为企业进行会计记录或账项调整的依据

作为企业的委托方,在根据资产评估报告所揭示的资产评估目的使用资产评估报告及有关资料的同时,还可依据有关规定,根据资产评估报告及有关资料中揭示的评估价值进行会计记录或调整有关财务账项。

(3)作为履行评估协议和支付评估费用的主要依据

当资产评估的委托方收到评估机构的正式评估报告及有关资料后,在没有异议的情况下,应根据委托评估协议约定,履行支付评估费用的承诺及其他有关承诺。

此外,资产评估报告及有关资料也是有关当事人因资产评估纠纷向纠纷调处机构申请调处的申诉材料之一。

5. 什么是直接投资? 如何评估一项直接投资的价格?

【答案】(1)直接投资,即指以货币、有形资产或无形资产等资产形式直接投入被投资企业,并从受资企业处取得出资证明或股权证明。

(2)直接投资由于投资比重不同,可以分为控股投资和非控股投资。①对于控股的长期投资,应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值,整体评估应以收益法为主,在特殊情况下,也可采用重置成本法和现行市价法。对被投资企业进行整体评估时,评估基准日应与投资方的评估基准日相同。②对非控股的直接投资,一般应采用收益法进行评估,即根据被投资企业的经营状况,预测长期投资的未来收益,用适当的折现率折算为现值得出评估值。但需注意以下三种特殊情况:a. 对于没有明显经济利益,也不能形成任何经济权利的投资应按零值计算;b. 在长期投资的未来收益难以确定时,可以采用重置成本法对被投资企业进行评估,确定净资产数额,再根据投资方所占份额确定评估值;c. 对于投资份额很小,或直接投资发生时间不长,价值变化不大,被投资企业账实基本相符,则可根据核实后的被投资企业资产负债表上的净资产数额,依据投资方所占的份额确定评估值。评估控股型和非控股型长期投资,都要单独计算评估值,并记录在长期投资项目下,不能将被投资企业的资产和负债与投资方合并处理。

6. 土地价格有哪些不同的种类?

【答案】土地价格种类主要有以下几种:

(1)基准地价。基准地价是指在城镇范围内一定区域内,对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。