2017年中央财经大学资产评估(财政学院)之资产评估教程复试实战预测五套卷
● 摘要
一、名词解释
1． 资产评估价值类型
【答案】资产评估中的价值类型是指评估人员对评估结论价值属性的定义和归类，是对资产评估的一个质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。
影响和决定资产评估价值类型的因素是多方面的，主要因素包括：评估的特定目的，即特定的经济行为；评估时的市场条件；被评估对象的功能、状态；采用的评估假设。上述四项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的。
不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上不同，而且在数额上也往往存在较大差异。
2． 房地产评估的市场法
【答案】房地产评估的市场法是将待估房地产与在较近时期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，做必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。
3． 折现率或资本化率
【答案】折现率的实质是投资的期望报酬率，即投资报酬率。
投资报酬率本质上由无风险报酬率（安全利率）和风险报酬率两部分组成，无风险报酬率可以用同期国库券利率或银行利率近似代替；风险报酬率要测算，根据所投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要素测算这项交易所承担的风险，从而确定风险报酬率。
折现率和资本化率在本质上是一样的，两者的区别仅仅在于适用的场合不同，前者适用于有限年期资产价值的估算，后者适用于无限年期资产价值的估算。
折现率的估算方法一般有市场比较法、资本资产定价模型法（CAPM ）和加权平均资本成本法（WACC ）等。
二、简答题
4． 如何理解资产评估中公允价值的含义？
【答案】资产评估中的公允价值是一个广义概念，有别于会计中的公允价值。
（1）资产评估中的公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的条件相吻合，且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。公允价值即合理评估价值。
（2）资产评估中的公允价值可以理解为资产评估的基本目标或执业理念，即所有的评估活动及评估项目必须保证评估结论的公平合理。因此，广义的公允价值既包括了理想市场条件下的公允价值一一市场价值，也包括了非理想市场条件下的公允价值——市场价值以外的价值。（3）资产评估中的公允价值是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的合理评估价值的抽象，即对评估对象相对于当事人各方的地位、资产状况及资产面临的市场条件的合理评估价值的抽象。它是评估人员根据被评估资产所面临的市场条件及其自身的条件，对被评估资产客观价值的合理估计值。
5． 简述材料评估的方法。
【答案】材料价值评估可按资产业务分为两种情形：一种情形是在对企业价值评估采用资产基础法情况下涉及的材料价值评估，另一种情形是资产业务需要单独涉及的材料价值评估。
（1）企业价值评估采用资产基础法情况下涉及的材料价值评估。在这种情形下，需要评估材料的在用价值，这时的在用价值表现为重置价值，可分别材料的不同情况进行评估：①对近期购进的材料，直接以材料的市场价格加上购置费用作为评估价值；②对于购进批次间隔时间较长、价格变化较大的材料，直接以评估基准日材料的市场价格并考虑购置费用后评估其价值；③对于企业某些库存材料，可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正估算材料价值，也可以通过市场同类商品的平均价格指数进行评估；④对于从企业库存材料中清理出来、需要进行处理的呆滞材料，对其数量和质量进行清点和调查，对其中失效、变质、残损、报废、无用的材料，作为废料处理，按可回收净值确定评估值；对其中尚能使用但质量已下降的材料，按其重置价值扣除相应的贬值后确定其评估值，或者直接以低等级材料的现行市价确定其重置价。
（2）资产业务需要单独涉及的材料价值评估。这种情形下，应采用市场法中的现行市价法，直接以材料的市场价格作为评估值。
6． 比较林木资产评估各种方法的具体适用对象和条件。
【答案】林木资源资产评估，要根据不同的林种条件，选择不同的评估方法。目前主要的评估方法有现行市价法、剩余价值法、收获现值法和重置成本法等。
（1）现行市价法
该方法是林木资产评估最常用的方法。它是参照相类似的森林资源资产的现行市场成交价格，以此为基础进行调整，从而对森林资源资产价值进行评估的一种方法。
这种方法关键是要收集到参照案例的成交价，并且要有充分发育的林木资源资产市场。有些受市场限制较大的林木资源则难以用该法评估。
（2）剩余价值法
剩余价值法又称市场价倒算法，是用被估林木采伐后所得的木材市场销售总收入，扣除木材经营所耗的成本（含税费）及合理利润后再加上林木资源的再生价值作为评估值。
该方法较适合于成熟林的评估，因为这时候的财务资料取得比较容易、可靠。这种方法充分反映了市场供求关系对资产价值的影响，易于被交易双方接受；同时也注意了资源状况变化对资
产价值的影响，使评估结果更加客观、公允。但这种方法由于受市场价变化的影响较大，因此，如果成熟林的采伐期与评估基准日距离时间较长，则不宜采用该方法。
（3）收获现值法
该方法是通过预测被估森林资源资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出评估值的方法。
这种方法适合于评估具有经常性收益的林木资产，如经济林、竹林、实验林和母树林等；运用它能够较真实地反映林木资产的本金化价格，但也受人为主观因素和未来不确定性因素影响较大。
（4）重置成本法
该方法是按照现时工价和水平，重新营造一块与被估林木资产相类似的林分所需要的成本费用，作为被估林木资产的评估值的方法。
这种方法对于以资产重置和补偿为目的的林木资产评估比较适合，也适合于对没有充分发育的林木市场条件下及成本资料较容易收集的幼龄林、中龄林及速生树种林的评估。
7． 现场调查的方式有哪些？
【答案】在现场，评估人员应该对评估对象或被评估企业进行全面的调查和勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的调查和勘查，对企业价值、股权和无形资产等非实物资产进行评估时，也应该根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。由于不同类型的资产特性有较大的差异以及评估目的不同等原因，不同项目中对评估对象进行现场勘查和调查的具体方式和程度也不尽相同，评估人员应该根据评估项目的具体情况确定合理的现场勘查调查方式，并与委托方或产权持有者进行沟通，确保现场勘查调查工作的顺利进行。现场调查应该在评估对象或评估业务所涉及的主要资产所在地进行。但由于评估对象和评估业务的特殊性，有可能无法在评估对象或评估业务涉及的主要资产所在地进行现场调查，这时评估人员应当考虑以下因素，总体判断是否继续执行或中止评估业务：一是所受限制是否对评估结论或评估目的所对应经济行为构成重大影响；二是能否采取必要措施弥补现场调查程序的缺失。现场调查的方式包括询问、核对、勘查、函证等。
8． 房地产开发企业采用资产基础法评估企业价值时，如何评估反映在存货中的在建项目？
【答案】采用资产基础法进行企业价值评估时涉及对在建工程资产的评估与单独的在建工程评估不同。
（1）企业价值评估采用资产基础法评估所涉及的在建工程评估中的在建工程是一个财务概念上的在建工程，而不是实际的在建工程，与实际的在建工程存在很大的差异。在建筑承包商垫资施工的情况下，实际在建工程客观存在，但企业财务账面不一定有记录。
（2）从价值类型来看，这种情形下在建工程评估结论的价值类型是在用价值，即在建工程对企业的价值。因此这种情形下，在单独评估出实际的在建工程价值后，还应考虑企业账面未反映的与在建工程有关的应付未付款项和预付款项，以调整单独评估出的在建工程价值，来得到企业
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