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一、名词解释

1． 企业价值

【答案】企业价值一般被认为是能够反映企业未来盈利能力的企业未来现金流量的现值。“经典的价值评估理论认为，一项资产真正的或者内在本质的价值取决于该资产创造未来现金流的能力”由于企业价值评估更多地采用收益法，具体体现为现金流量折现法、经济利润折现法等，所以更多的人认为，企业价值即为现金流量的资本化。

2． 实际收益

【答案】实际收益，是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

3． 资产

【答案】资产评估中的资产或作为资产评估客体的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延则包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。资产具有以下基本特征：①资产必须是特定权利主体拥有或者控制的；②资产是能够给特定权利主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源; ③资产必须能以货币计量，也就是说资产价值能够运用货币进行计量，否则就不能作为资产确认。

4． 转让成本分摊率

【答案】转让成本分摊率，是指购买方运用无形资产的设计能力占运用无形资产的总设计能力的比率。其计算公式为：

5． 复原重置成本

【答案】复原重置成本，是指采用“与待估资产相同的”材料、建造标准、设计、规格及技术等，以现实价格重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。也可简单解释为原消耗、现价格。

二、简答题

6． 什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？

【答案】（1）资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

（2）资产评估涉及十项基本要素：

①评估主体，表明由谁来进行评估；

②评估客体，即被评估的资产，又称评估对象，是对评估内容的界定；

③评估依据，即评估工作中遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；

④评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途；

⑤评估原则，即资产评估的行为规范；

⑥评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束所应遵循的工作顺序；

⑦评估价值类型，即对资产评估价值的质的规定；

⑧评估方法，即资产评估所运用的特定技术；

⑨资产评估的假设，即资产评估前针对资产业务的前提条件假设；

⑩资产评估基准日，即资产评估的时间基准。

7． 运用路线价法时，深度指数的类型应如何把握？

【答案】（1）地价与临街深度变化的规律（法则）有以下几种：

①四三二一法则。将标准深度为100英尺的临街宗地与街道平行区分为四等份，则由临街算起，第一个25英尺的价值占标准宗地总价的40%, 第二个25英尺的价值占标准宗地总价的30%, 第三个25英尺的价值占宗地总价的20%, 第四个25英尺的价值只占10%。超过100英尺，则需采用九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺的地价为路线价的9%，第二个25英尺为8%, 第三个25英尺为7%, 第四个25英尺为6%; ②苏慕斯法则。苏慕斯经过调查证明，100英尺深的土地价值，临街50英尺的价值占宗地总价的72.5%，另外50英尺的价值占总价的27.5%; ③霍夫曼法则。深度100英尺的宗地，临街50英尺的价值应占宗地总价的2/3, 在此基础上，临街的25英尺的价值为宗地总价的37.5%。临街的50英尺的价值应占67%, 临街75英尺的价值应占87.5%。

（2）深度指数有平均、单独、累计之分，在采用路线价法进行评估时必须弄清楚深度指数的含义和种类。用P 表示单价，用I 表示深度指数，

这种方式表示的深度指数为平均深度指数。由示的深度指数称为单独深度指数。

由

用这种方式表示的价格指数为累计深度指数。

有用

用这种方式表有

8． 假设开发法的具体运用中，现金流折现法与传统方法有什么不同？

【答案】现金流折现法和传统方法考虑货币时间价值的方式不同。

（1）在考虑货币时间价值时采用折现的方式，这种方式下的假设开发法称为现金流折现法。在运用现金流折现法时，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的估算，要模拟开发和租售过程，预测它们在未来发生时的金额，将发生于不同时间的各项支出、收入首先折现到同一时点，然后再相加减，以求得待开发房地产价值。运用现金流折现法时就无需单独计算资金成本，甚至可以不计算利润（如果折现率不仅仅考虑货币的时间价值，还考虑了预期收益的话）；

（2）在考虑货币时间价值时采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。运用传统方法时，对开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等主要是根据评估时点的房地产市场状况进行估算，不考虑各项支出、收入发生时间的不同而直接相加减；但要单独计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售也不考虑延迟销售。

9． 我国评估准则有哪些特点？

【答案】我国资产评估准则体系的特点主要有以下几点：

（1）层次清晰、依次推进。基本准则是基本规范，原则性强，是整个准则体系的主干。具体准则是根据基本准则的要求作出的细化规范，规则性强。评估指南和指导意见是对具体准则的进一步的细化和补充，比较灵活。准则体系的体系构架层次清晰、依次推进，体现了各层次准则文件的不同效力。

（2）体系开放、灵活。我国评估准则体系四个层次的设计既满足了不同类型评估业务规范的需要，又体现出不同发展阶段评估业务的要求，更为评估实践中新的评估领域的规范留有空间。评估准则体系中的具体准则、评估指南和指导意见会随着业务领域的发展，根据需要而不断地增加和完善。

（3）既规范评估师行为，又影响委托方和相关当事方行为。评估准则从制定的基本目的来看就是为了规范评估师执业行为，但在评估准则中对委托方的行为也提出了要求。评估准则很大程度上成为引导委托方合理使用评估报告、监管部门理性监管的重要尺度。

（4）突出评估师职业道德规范的重要性。评估师执行评估业务，涉及较多的专业判断，保持较高的职业道德水平是保证业务质量的重要因素。我国的评估准则在体系设计上突出了职业道德准则，并将其与业务准则并列作为准则体系的两个组成部分，凸显其重要性。

（5）重视评估程序准则。我国评估准则中有独立的评估程序准则，并涵盖评估业务的全过程。这对评估机构和评估人员把握评估程序、尊重评估服务专业特点、防范和控制执业风险将起到重要作用。

（6）发布主体特别。我国评估准则体系中的基本准则由财政部以规范性文件形式发布，基本准则中授权中国资产评估协会制定并发布其他评估准则。这样的制度安排是要由政府发布基本准则，体现政府从公共管理角度对评估执业的要求，通过政府的要求实现评估准则保护社会公共利益的宗旨。其他准则由行业协会发布，一方面传达政府意志，另一方面又体现专业特点。而国外