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一、简答题

1． 房地产开发企业采用资产基础法评估企业价值时，如何评估反映在存货中的在建项目？

【答案】采用资产基础法进行企业价值评估时涉及对在建工程资产的评估与单独的在建工程评估不同。

（1）企业价值评估采用资产基础法评估所涉及的在建工程评估中的在建工程是一个财务概念上的在建工程，而不是实际的在建工程，与实际的在建工程存在很大的差异。在建筑承包商垫资施工的情况下，实际在建工程客观存在，但企业财务账面不一定有记录。

（2）从价值类型来看，这种情形下在建工程评估结论的价值类型是在用价值，即在建工程对企业的价值。因此这种情形下，在单独评估出实际的在建工程价值后，还应考虑企业账面未反映的与在建工程有关的应付未付款项和预付款项，以调整单独评估出的在建工程价值，来得到企业各项资产中的在建工程评估价值。

（3）如果在建项目以后是为了销售，还应扣除其他不归属于企业的税费等，如销售税费、土地增值税、所得税等后，才能得出企业各项资产中的在建项目价值。在这种情况下，在建项目的评估价值又与其取得成本和开发成本有关。

2． 简述基准地价修正法的基本思路。

【答案】（1）基准地价修正法是指利用当地政府制定的基准地价作为参照，将被估宗地的区域条件和个别条件等与所在区域的平均条件相比较，进行修正，从而求得待估宗地市场价值的一种方法。

（2）采用基准地价修正法一般根据具体宗地的各种地价影响因素与基准地价对应的土地级别区域整体影响因素状况的差别，进行商服繁华度、城市设施完备度和环境质量优劣度等区域因素和容积率、时间、土地使用权年限等个别因素的修正。

（3）基准地价修正法的计算公式为：待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价×区域因素修正系数×时间修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数

3． 企业价值评估中的一般范围和具体范围有何不同？

【答案】企业价值评估的一般范围亦称企业的资产范围。这是从法律的角度界定企业价值评估的资产范围。从产权的角度，企业价值评估的范围应该是企业的全部资产，包括企业产权主体自身占用及经营的部分。

企业价值评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，亦称有效资产范围，是在评估一般范围的基础上经合理必要的重组后的评估范围。企业的价值及其高低取决于企业的获利

能力，而企业的获利能力是企业中有效资产共同作用的结果。讲企业中的有效资产与非有效资产进行合理必要的划分，从而有利于企业价值的合理评估。

4． 如果采用市场法评估无形资产，评估人员应注意哪些问题？

【答案】运用市场法评估无形资产需注意以下事项：

（1）具有合理比较基础的类似无形资产。是否能寻找到具有合理比较基础的类似无形资产的交易案例，是运用市场法评估无形资产的关键。具有合理比较基础的类似无形资产是指至少与被评估无形资产形式相似、功能相似、载体相似，以及交易条件相似。

（2）除收集类似的无形资产交易的市场信息外，还需收集被评估无形资产的以往交易信息，收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产的以往交易信息是为纵向比较提供依据.

（3）依据的价格信息具有代表性，并且是接近评估基准日的实际成交价。所谓具有代表性，是指参照物的成交价应是能反映正常市场交易的价格，并且能反映被评估无形资产的载体结构和市场结构特征。参照物的成交时间越接近，评估基准日越能有效反映被评估无形资产在评估基准日可能实现的价格水平。

（4）专利权转让方式. 专利权转让一般有两种情形：一种是刚刚研宄开发的新专利技术，专利权尚未投入使用就直接转让给接受方；另一种情形是转让的专利已经过长期的或一段时间的生产，是行之有效的成熟技术，而且转让方仍在继续使用。

5． 土地使用权的收益还原法中，预期收益是用实际纯收益还是客观纯收益？

【答案】应该使用客观纯收益。

实际纯收益是指在现状下实际获得的收益，实际纯收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对于实际纯收益的影响较大。若以实际纯收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。客观纯收益是派出了实际纯收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，所以应使用客观纯收益。

6． 依据资产业务类型，资产评估目的可分为哪几类? 分别说明评估的具体原因。

【答案】依据资产业务类型，资产评估目的分为以下几类：

（1）资产交易。原因：①在单项资产交易中，为了维护交易双方的权益，确定合理的价格，需对交易对象进行评估。②在企业产权变动中，由于将涉及不同经济主体的权益，因此需要进行资产评估。③在房地产买卖中，为合理确定转让价格，需对转让对象进行评估。④在房地产出租中，为了维护出租人与承租人双方的权益，需要通过对拟出租的房地产的评估来确定合理的租金和签订租赁合同。

（2）融通资金。原因：企业在经营过程中，由于资金短缺需要借入资金，在融资过程中，作为资金拥有者的债权方为了减少风险，在某些情况下就要求资产评估机构对债务人的资产或抵押物进行评估，以判断其还本付息的能力。

（3）资产保全。①对于企业资产保全，当遇到历史成本严重背离资产保全需要时，通过资产评估来重建会计基础，以重建的会计基础作为下一阶段的历史成本，从而使所提折旧能够满足资产保全的需要。②对于财产保险，当发生保险危险后，要对财产损失的原因、程度进行分析评估，以确定理赔价值。这些评估工作，从规范的角度讲，应由专门的评估机构来进行。

（4）资产清算。当企业进行结业清算或破产清算时，有关权益人有权要求以货币形式得到补偿，从而需要对资产进行变现或拍卖。这时就要求资产评估机构评估企业资产的变现价格，以作为资产变现的依据。

（5）债务重组。在债务重组过程中，如果采用非现金资产清偿债务，或将债务转为资本，就会产生对非现金资产和股权的公允价值的评估要求。

（6）咨询服务。①以资产开发为评估目的的资产评估，主要是评估不动产的开发前途。具有潜在开发前途的不动产往往需要考虑其开发后的价值是否高于其目前用途的价值。②以考核经营业绩为目的的评估，在资产所有权与经营权相分离的情况下，反映企业资产的保值、增值状态，即可为落实有关责任合同和奖惩经营者、承包者提供依据。③以财务报告为目的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见的。④当事人涉及资产诉讼案件时，往往需要委托资产评估机构对案件所涉及的资产进行评估。专业评估师的评估结果既有助于当事人把握事实真相，又是法院判决的依据。

（7）税收。各项税收中，对资产评估需求量最大的是涉及房地产的税收，计税依据主要是房产的价值，需要加以评估，合理计税。

（8）国家征用土地和房产。国家依法征用土地和房地产，需要有经验的、熟知有关法律的专业人员来对受损一方的损失进行评估，以确定合理的补偿费。

7． 简述资产评估准则的内涵

【答案】资产评估准则是指导评估师执行资产评估业务的技术规范和职业道德规范的总称。资产评估是具有较强专业性的工作，为规范评估师执业行为，提高评估服务质量，増强资产评估行业的公信力，世界各国评估行业都选择制定资产评估准则，从技术规范和职业道德等方面进行必要的规范。资产评估准则的完善和成熟程度反映了一国评估业发展的状况。

资产评估准则是资产评估行业发展到一定阶段的产物，是一国资产评估理论和实践经验的高度浓缩，并随着资产评估行业的发展而不断完善。资产评估准则需要得到资产评估理论的指导和资产评估实践的支持。

8． 简述长期投资的定义、目的和分类。

【答案】（1）长期投资是指不满足短期投资条件的投资，即不准备在一年或长于一年的经营周期之内转变为现金的投资。

（2）长期投资主要有以下目的：

①为将来特定的用途积累资金，并在使用该资金之前合理利用，获得收益；

②影响或控制其他企业的经营决策，以配合本身的经营；