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一、名词解释

1． 土地使用权评估的假设开发法

【答案】假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

2． 市场价值

【答案】根据《资产评估价值类型指导意见》，对市场价值的定义为：自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

3． 预期收益原则

【答案】预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低，取决于实现资产的未来效用或获利能力。一项资产取得时的成本很高，但对购买者来说，其效用不高，评估值就不会很大。

预期原则要求在进行资产评估时，必须合理预期其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。

4． 资产

【答案】资产评估中的资产或作为资产评估客体的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延则包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。资产具有以下基本特征：①资产必须是特定权利主体拥有或者控制的；②资产是能够给特定权利主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源; ③资产必须能以货币计量，也就是说资产价值能够运用货币进行计量，否则就不能作为资产确认。

5． 继续使用假设

【答案】如果不存在明显的反证，一般都认为企业将无限期的经营下去。继续使用假设，是指被审计单位在编制财务报表时，假定其经营活动在可预见的将来会继续下去，不拟也不必终止经营或破产清算，可以在正常的经营过程中变现资产、清偿债务，可预见的将来通常是指资产负债表日后十二个月。

二、简答题

6． 如何评估企业的长期待摊费用？

【答案】评估长期待摊费用就是评估与其相对应的尚存资产或权利未来所能产生的效益。评估中所需考虑的因素有：

（1）与长期待摊费用相对应的尚存资产或权利未来可产生效益的时间，这是长期待摊费用评估的首要依据。要求评估人员注意长期待摊费用的尚存资产或权利的效益在评估基准日后是否还存在，若仅仅因为发生数额过大才采用分期摊销办法，则这种长期待摊费用不在评估范围内。

（2）长期待摊费用在未来单位时间（年或月）可产生的效益或者说所需分摊的费用。其计算依据长期待摊费用发生时所付费用的数额、所付费用取得的尚存资产或某种服务权利持续的时间，以及评估基准日后尚存资产或权利的剩余时间。

（3）货币的时间价值。长期待摊费用在评估基准日后所需分摊的费用是否需考虑其货币时间价值，取决于新的产权主体在未来受益时间的长短。一年以内一般不考虑，超过一年时间，需根据递延资产的具体内容以及市场行情变化趋势酌情处理。但从实践上看，这些费用对未来产生收益的能力难以准确界定，因此，如果物价总水平波动不大，可按账面价值计算其评估值。在评估实践中，长期待摊费用的评估需根据不同的构成内容采取不同的评估和处理方法。

7． 如何理解股票的内在价格与市场价格，评估时如何选择？

【答案】股票的内在价格和市场价格，在评估时，股票的内在价格是一种理论价格，是根据评估人员对股票未来收益的预测经过折现得到的股票价格；而股票市场价格则是指证券市场上买卖股票的价格。一般来讲，评估股票时应考虑两个因素：（1）股票持有者的目的与持有期限。如果持有者是为短期投资，那么应以市场价格进行评估；如果持有者是为长期投资，则应以股票的内在价格进行评估，评估基准日的市场价格仅作为参考。（2）股市发育是否成熟。在我国目前股市发育不成熟，证券交易中投机成分过大的情况下，评估中选用市场价格需要慎重。

8． 假设开发法的具体运用中，现金流折现法与传统方法有什么不同？

【答案】现金流折现法和传统方法考虑货币时间价值的方式不同。

（1）在考虑货币时间价值时采用折现的方式，这种方式下的假设开发法称为现金流折现法。在运用现金流折现法时，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的估算，要模拟开发和租售过程，预测它们在未来发生时的金额，将发生于不同时间的各项

支出、收入首先折现到同一时点，然后再相加减，以求得待开发房地产价值。运用现金流折现法时就无需单独计算资金成本，甚至可以不计算利润（如果折现率不仅仅考虑货币的时间价值，还考虑了预期收益的话）；

（2）在考虑货币时间价值时采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。运用传统方法时，对开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等主要是根据评估时点的房地产市场状况进行估算，不考虑各项支出、收入发生时间的不同而直接相加减；但要单独计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售也不考虑延迟销售。

9． 商誉的含义是什么？评估商誉的方法有几种？

【答案】商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。这是由于企业所处地理位置的优势，或由于经营效率高、历史悠久、人员素质高等多种原因，与同行业企业相比较，可获得超额利润。商誉的评估有以下几种方法：

（1）割差法

割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。其基本公式是：商誉的评估值=企业整体资产评估值一企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产）

（2）超额收益法

商誉是企业收益与按行业平均收益率计算的收益差额的本金化价格。可见，商誉评估值指的是企业超额收益的资本化价格。把企业超额收益作为评估对象进行商誉评估的方法称为超额收益法。超额收益法根据被评估企业的不同，又可分为超额收益资本化价格法和超额收益折现法两种具体方法。

①超额收益资本化价格法

超额收益资本化价格法是把被评估企业的超额收益经资本化还原来确定该企业商誉价值的一种方法。其计算公式是：

或：

式中：

超额收益资本化价格法主要适用于经营状况一直较好、超额收益比较稳定的企业。如果在预测企业预期收益时，发现企业的超额收益只能维持有限期的若干年，这类企业商誉的评估不宜采用超额收益资本化价格法，而应按超额收益折现法进行评估。

②超额收益折现法