2017年山东大学经济学院436资产评估专业基础[专业学位]之资产评估教程考研仿真模拟题
● 摘要
一、名词解释
1． 资产
【答案】资产评估中的资产或作为资产评估客体的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延则包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。资产具有以下基本特征：①资产必须是特定权利主体拥有或者控制的；②资产是能够给特定权利主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源; ③资产必须能以货币计量，也就是说资产价值能够运用货币进行计量，否则就不能作为资产确认。
2． 基准地价
【答案】基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
3． 资产评估的程序性准则
【答案】资产评估的程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估约定书、评估计划、评估工作底稿、评估报告等。
4． 评估咨询
【答案】评估咨询主要是对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。
二、简答题
5． 应用市场法应具备哪些条件？
【答案】运用市场法评估房地产价值应具备一些条件，主要有：
（1）要有充分的市场交易资料。从理论上讲，交易实例多，客观性好，较能反映市场正常的交易价格。要有充分的市场交易资料，就需有一个比较活跃的房地产市场，否则就很难收集到比较充分的市场交易实例资料，运用市场法就缺乏基础；
（2）交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性。相关性是指交易实例中的房地产与被估房地产之间存在相同或相似的各种价格影响因素，相关性越大，可比性就越好，评估结果就越可靠。除必须考虑用同样性质的房地产作比较外，还必须注意被估对象与交易实例在地段、环境、结构等方面的可比性。
（3）交易实例资料及其来源必须翔实可靠。必要时还应对比较交易实例本身的有效性、可靠
性作出验证，排除不合理甚至是无效的市场交易资料，以保证房地产价值评估的准确性。
6． 评估人员接受评估业务委托前应明确哪些基本事项？
【答案】评估人员在接受评估业务委托前，应当采取与委托方等相关当事人讨论、阅读有关材料并进行必要的初步调查等手段，与委托方等相关当事人共同明确以下资产评估业务基本事项：
（1）委托方、产权持有和委托方以外的其他评估报告使用者。在评估业务接洽阶段，应明确评估业务的委托方、评估对象的产权持有者以及是否存在委托方以外的其他报告使用者，还应尽可能了解评估报告使用者及其与委托方的关系。
（2）评估目的，评估人员要与委托方协商，了解与评估业务相关的经济行为，明确评估目的。
（3）评估对象和范围，评估人员应该与委托方沟通，明确评估对象和评估范围。评估人员可以建议委托方合理确定评估范围，并确信所委托评估的资产范围与评估目的相适应。
（4）评估结果的价值类型，评估人员应该与委托方沟通，恰当选择适用于评估目的的价值类型，并与委托方就评估结果具体价值类型的定义达成一致理解。
（5）评估基准日，评估人员要与委托方沟通，明确评估基准日。
（6）评估报告使用限制，评估报告的使用限制主要是明确评估报告使用人和使用范围等情况。
（7）评估报告提交的时间和方式，评估人员在接受委托时应与委托方沟通，明确评估报告的提交时间和方式。
（8）评估服务费总额、支付时间和方式，评估人员应与委托方沟通，明确评估服务费总额、支付时间和方式，这是明确评估业务基本事项中的一项重要内容，是评估机构和评估人员与委托方沟通的重要环节。
（9）其他需要明确的事项，评估人员应该根据评估业务的具体情况与委托方沟通，明确委托方与评估人员工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
7． 简述资产评估报告及其种类。
【答案】（1）资产评估报告是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
（2）资产评估报告的类型，主要有以下几种：
第一，按照资产评估的对象划分，资产评估报告可以分为单项资产评估报告和整体资产评估报告。单项资产评估报告就是以单项资产为对象所出具的评估报告；整体资产评估报告则是以企业整体资产为对象所出具的评估报告。
第二，按资产评估工作的内容可以分为正常评估、评估复核和评估咨询。相应地，资产评估报告也可以分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告。
第三，评估生效日根据评估项目的目的和作用不同，资产评估可以分为追溯性评估、现值性评估和预期性评估。评估报告相应划分为追溯性评估报告、现值性评估报告和预期性评估报告。
第四，根据提供内容和数据资料的繁简程度，评估报告可以划分为完整评估报告、简明评估
报告和限制评估报告。
8． 简述收益法评估房地产价格的基本思路。
【答案】收益法评估房地产价格的基本思路：
（1）收益法又称收益现值法、收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率或折现率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产价值的方法。
（2）收益法涉及三个基本的参数，即净收益额、资本化率或折现率及收益期限。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，然后估算资本化率，最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
（3）运用收益法评估一般有下列步骤：①收集有关房地产收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算营运费用；⑤估算净收益；⑥选择和估算适当的资本化率或折现率；⑦选用适宜的计算公式求出收益现值。
9． 委托方对资产评估报告一般有哪些具体的使用？
【答案】一般来说，委托方应该是评估报告的主要使用者，是为了交易的需要而使用评估报告的使用者。市场经济条件下，资产评估的委托方可以是企业、个人，也可以是政府部门（如税务部门），也可以是法院（司法诉讼）等。委托方在收到受托评估机构送交的正式评估报告及有关资料后，可以根据评估报告所揭示的评估目的和评估结论合理使用资产评估结果。根据有关规定，委托方依据评估报告所揭示的评估目的及评估结论，一般可以有以下几种具体的使用途径：
（1）作为资产交易作价的基础资料
资产评估委托人不同，资产评估报告也会有不同的用途，如资产评估报告及有关资料可以作为资产交易的参考基础，或作为各方确定投资比例、出资价格的证明材料，或作为确定税基的依据，或作为判案的价格参考等。但总的来说，委托方对评估报告及有关资料的使用的共同之处是作为确定资产价格的基础资料。
（2）作为企业进行会计记录或账项调整的依据
作为企业的委托方，在根据资产评估报告所揭示的资产评估目的使用资产评估报告及有关资料的同时，还可依据有关规定，根据资产评估报告及有关资料中揭示的评估价值进行会计记录或调整有关财务账项。
（3）作为履行评估协议和支付评估费用的主要依据
当资产评估的委托方收到评估机构的正式评估报告及有关资料后，在没有异议的情况下，应根据委托评估协议约定，履行支付评估费用的承诺及其他有关承诺。
此外，资产评估报告及有关资料也是有关当事人因资产评估纠纷向纠纷调处机构申请调处的申诉材料之一。
10．简述商誉评估中需注意的问题。
【答案】商誉评估中需注意的问题主要有以下几点：