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一、名词解释

1． 土地使用权终止

【答案】土地使用权终止是指土地使用权可因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回、不履行土地使用权出让合同及土地灭失等原因而终止。

2． 土地使用权出让

【答案】土地使用权出让是指土地使用者将土地使用权在转移的行为，包括出售、交换和赠予。

3． 房屋

【答案】房屋是指供人类生产、生活之用，有门、窗、顶盖，能保温、遮雨。

4． 土地利用经济

【答案】土地利用经济是指土地在国民经济各部门的分配与使用。

5． 土地纯收益

【答案】土地纯收益是指以收益为目的土地及与此有关的设施、劳动及经营的诸要素的组合所产生的总收益，扣除资本、劳力、经营按其对总收益的贡献度所得到的收益额，剩余的就是土地纯收益。

6． 土地改革

【答案】土地改革是指国家通过政权的强制力量对土地所有制进行普遍的改革。

二、简答题

7． 简述土地利用的基本经济原则。

【答案】土地利用的基本经济原则包括:

（1）先调查、评价、规划，后开发利用;

（2）扩大耕地面积与集约利用相结合;

（3）在农业优先的前提下，统筹安排用地比例;

（4）开发利用与保护相结合;

（5）专业化利用与综合利用相结合。

8． 简述我国应如何实现耕地供求平衡。

【答案】我国实现耕地供求平衡的措施包括以下几个方面:

（1）通过退林还地、退渔还田等措施恢复一部分耕地;

（2）鼓励农民和其他社会力量开垦荒山、荒地、海涂、河滩以及工矿废弃地以增加耕地面积;

（3）提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积;

（4）加强用地的行政管理;

（5）政府制定地价等方面的优惠政策，鼓励投资者多用建成区土地，少占用耕地;

（6）深入进行土地使用制度改革，建立一套节约用地的机制;

（7）进行土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。

9． 简述土地合理配置的原则。

【答案】土地合理配置的原则包括:

（1）地域分异原则;

（2）区位利用原则;

（3）生态系统平衡原则;

（4）系统综合原则。

10．房地产的权利包括哪邺?

【答案】房地产的权利包括以下几个方面:

（1）所有权一一权力具有完整性、不限期性;

（2）使用权一一占有、利用、收益和部分处置权，有一定期限;

（3）地役权一一对他人土地（他人有使用权或所有权的土地）拥有的权力;

（4）抵押权一一债权人对相关债务的抵押品享有的权利;

（5）租赁权一一承租人对他人物品的占有权、利用权、收益权，没有处分权。

三、论述题

11．试述土地市场宏观管理的手段与措施。

【答案】国家对土地市场进行宏现管理调控，要以经济手段为主，综合运用经济的、法律的和行政的等多种手段。其中法律手段是经济手段和行政手段的依据，经济手段是主体，行政手段是法律手段和经济手段的保证。具体说，对土地市场管理调控的手段和措施主要是:

（1）通过法制手段，调控土地市场开放的范围、规模和程度。由于我国土地市场还是刚刚开放，市场运行的条件还不完备，加之，各地经济发展水平和城市房地产业发展程度差异很大，因此，各地土地市场发育程度差别很大。国家必须根据各地土地市场运行的具体条件，对土地市场

的开放作出明确的法律和行政规定，以调控土地市场开放的范围、规模和程度。

如在土地市场方面，考虑到企业、居民的承受能力，国家规定日前主要在东南沿海城市和内地一些大中城市实行城镇国有土地使用权的出让、转让，开放土地市场。目前我国城市土地分配实行市场机制和行政划拨“双轨制”。在“双轨制”下，国家就要有明确的法律和行政规范，即哪些土地适用市场机制（出让），哪些土地采用行政划拨手段分配，要做出明确的限定。

（2）通过制定并实施土地开发计划，调控土地市场供给量。

城市的建设发展，其土地供给，一方面靠向城郊扩展，将农业用地转为城市用地; 另一方面是进行旧城改造，以提高城市土地利用率。依据城市发展的总体规划，制定并实施年度地开发计划，以控制城市土地，尤其是耕地每年的市场供给量。这项手段，可以保证土地资源的有计划利用，防止盲日开发引起土地资源的破坏与浪费; 同时又有利于城市土地市场的均衡供给，平衡市场供求关系，控制国家基本建设规模。目前实行的年度耕地占用控制指标，就是实施这项手段的一项具体措施。

（3）通过制定与实施城市土地利用规划与产业政策调控土地利用布局与结构。

根据城市的性质、土地利用现状及长远的社会经济发展目标，制定并实施城市土地利用总体规划和细部规划，引导土地市场运行的方向，以防止土地市场自发运行导致的某些消极后果，实现城市土地的优化配置。此外，通过制定并实施正确的产业政策和土地利用政策，对有利于土地优化配置的土地利用行为给予政策优惠，反之给予限制，这也会促进城市土地优化配置和优化结构的实现。

（4）通过制定并实施社会经济发展计划、则政信贷政策和税收政策等，来调控土地的市场需求。随着经济发展速度加快、投资增加及财政信贷和税收政策的放宽，对土地的需求必然增加; 反之，必然减少。运用这一机理，就可以通过制定并实施社会经济发展计划及财政信贷政策、税收政策来调控土地市场需求的数量和结构，促进土地市场的供求平衡。此外，制定有针对性的地产的税收政策（如设立土地增值税、土地荒芜税等），可以在一定程度卜抑制土地投机和虚假需求，防止土地浪费。

（5）通过制定并实施地产价格政策，加强土地市场的价格管理，调控土地的价格水平土地市场在一定程度上也和其他市场一样，价格的涨落也会引起供求关系的变动。通过制定并实施正确的价格政策，加强价格管理（建立地产价格评估制度、灵活地采用土地出让方式等），可以促进土地市场供求关系的相对平衡，同时又可以防止土地价格暴涨与暴跌。

（6）通过现代信息手段，提高土地市场的透明度

土地市场主体行为的盲目性，往往是由于土地市场信息不灵、市场透明度小高所致。利用现代信息手段，提高土地市场透明度，就可以引导企业做出正确决策，克服盲目性。实现上述措施，最根本的条件是必须保证一级土地市场的国家垄断。

一级土地市场的国家垄断，首先是由我国特定的土地制度决定的。我国城市土地属于国家所有，实行土地所有权和使用权分离的原则，只有土地使用权可以进入市场流转。国家是城市土地的唯一所有者，唯一的市场出让主体，其他任何单位和个人都不能成为一级土地市场的出让主体，