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一、名词解释

1． 土地供给

【答案】土地供给是指可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量。

2． 抵押权

【答案】抵押权是指债权人对相关债务的抵押品享有的权利。

3． 熟地

【答案】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。

4． 土地抵押权

【答案】土地抵押权是指土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。

5． 土地使用权出租

【答案】土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权，同地建筑物和其它附着物，租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

6． 土地使用制

【答案】土地使用制是指对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个组成部分。

二、简答题

7． 城镇土地分等与定级的关系。

【答案】城镇土地分等与定级的关系有两个:分等和定级。

分等是把一个城镇（一般以县区为单元）作为一个点来看待，分等就是把全区域各个城镇按照其社会经济、自然条件进行划分。一一它反映城镇之间的差异。

定级就是把一个城镇作为一个面来看待，对其不同区片进行质量划分。一一它反映城镇内部各区片的差异。

我国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

8． 影响土地价格呈总体上升趋势的因素?

【答案】影响土地价格呈总体上升趋势的因素包括:

（1）社会经济发展水平提高;

（2）人口数量及家庭户数增加;

（3）土地投机。

9． 简述人类利用土地的四个阶段。

【答案】人类利用土地的四个阶段分别是:

（1）依赖大自然恩赐的渔猎阶段;

（2）利用大自然的初始阶段;

（3）较大规模和大规模开发利用土地的阶段;

（4）开发利用土地与保护耕地相结合的阶段。

10．土地市场宏观管理的任务和内容。

【答案】土地市场宏观管理的任务和内容包括:

（1）保护土地资源和良好的生态环境;

（2）实现土地优化配置;

（3）保证土地价格的基本平稳。

三、论述题

11．试述开放土地市场的必备条件。

【答案】任何一个事物的产生与发展，都离不开与之相适应的外部环境。土地市场的建立，也同样要求有一个适宜的环境，更何况中国的土地市场是在社会主义土地公有制基础上建立起来的，土地市场的建立所要求的环境条件就更加严格。这些条件主要是;

（1）清理地产、明晰权属。进入市场的土地，要求权属关系清楚，且具有法律效力。土地一经转移，如若地籍不明，则难以管理。解放以后，在相当长一段时间里放松了地籍管理，加之60, 70年代土地平调频繁，城乡土地权属比较混乱，这就要求对城乡土地进行全面清理，恢复和建立地籍管理制度，须发具有法律效力的土地证书，建立土地档案，搞清土地权属，为开放土地市场创造基础条件。

（2）对城乡用地进行科学的分类、评估。地价的形成是土地市场的关键，而地价的高低，又关系到土地市场的正常发育和发展。只有对土地进行科学的分类评估，地产交易的地价确定才具有科学依据。否则，地价必然混乱失控，这既不利于地价及市场的管理，也不利于土地市场的发展。

（3）硬化国有企业预算，培育市场主体。在中国，以生产资料公有制为主，因而，土地使用权的买卖、交易双方绝大多数是公有企业，其中又以国有企业为主。国有企业是国有资产的使用经营者，因此，企业的最终所有权是国家的。在过去长期计划经济体制下，企业生产资料是依赖

国家平价调拨，经营亏损也要由国家负担，企业预算一直处于软约束状态。在这种体制下，土地价格的高低与企业盈亏无关，从而使企业在土地市场中不根据自身的经营能力及土地的真实价值来确定地价，必然导致地价畸形与扭曲。只有割断企业同国家之间这种供给式的关系，硬化企业的预算，才有利于土地市场的健康发育。

（4）完善金融市场，发展土地金融业。世界各国的经验表明，地产业的发展离不开金融业的支持。地产业是一项投资大、回收期长的产业，没有银行支持难以进行。只有土地金融业发展起来，土地市场才能繁荣兴旺。

（5）完善土地法规及地政管理机构。为了建立正常的土地市场秩序，保护地产投资者利益及交易双方的权益，解决地产纠纷，抑制地产投机，引导土地市场健康发展等，都需要建立配套的土地法规，同时，也要建立与土地市场相适应的地政管理机构。地政管理机构的设置必须面向市场，需要有决策机构和分工细密的执行机构。

12．试述开征二手房交易所得税对房地产价格的影响效果?

【答案】为了分析这项税收的影响，我们来看一下征税前后二手房市场供需均衡的变动情况。假设起初市场的均衡价格和均衡数量分别为P0和Q0，由于这项税收向卖方征收，最初它提高了卖方的成本，使得供给曲线向左移动，移动幅度正好是税收量。而由于购房者既定的收入水平、偏好等条件不变，在任何一种既定价格水平上，对二手房的需求量是相同的，所以，需求曲线不变。

另外由于政府一直采用“非饱和土地供应”政策，导致住宅供应短缺，二手房市场是一个需求大于供给的卖方市场，这就使得二手房市场的供给和需求弹性都不足。表现在图形上，即供给曲线和需求曲线都很陡峭，结果是征税后，二手房市场的均衡价格人幅度上升，均衡数量下降。尤其是当需求曲线斜率绝对值大于供给曲线斜率绝对值时，表示需求弹性小于供给弹性，税收可以主要通过提高销售价格来转移，即使价格提高再多，购房者也不得不买。一种极端的情况，如果需求完全无弹性，即无论价格怎样变动，需求量都不变，需求曲线是一条与横轴垂直的线，征税后，市场均衡价格的上涨幅度恰好等于税收比。

四、案例分析题

13．根据下列报道运用相关理论进行分析并得出结论。

1996~2003年江苏开发区累计新开发土地面积432.77平力公里，同期累计实际利用外资388.75亿美元，平均每投入1平方公里土地，吸纳外资8983万美元; 亦即每吸纳1亿美元的外资需投入

1.113平方公里的土地。从2003年7月起全省暂停新设立和扩建各类开发区的审批。2003年，全省共立案查处土地违法案件2979起，涉及耕地面积1205.85公顷，撤并各类省级以下“开发区”637个、恢复耕种用地4350.73公顷。另外，苏南开发区的地均生产总值分别是苏中、苏北的1.6、

1.46倍。

经过治理整顿，2004年全省实际利用外资超过了180亿美元，其中开发区约为120亿美元，扣除企业增资因素，至少节约了土地100平方公里。2004年13个国家级开发区平均每平方公里