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一、简答题

1． 编制资产评估报告有哪些技术要点？

【答案】资产评估报告编制的技术要点是指在资产评估报告编制过程中的主要技能要求，具体包括文字表达、格式和内容方面的技能要求，以及复核与反馈等方面的技能要求等。

（1）文字表达方面的技能要求

资产评估报告既是评估机构及评估人员对被评估资产价值发表专业咨询意见的文书，又是用来明确资产评估机构及评估人员工作责任的书面依据，所以它的文字表达技能要求是用词必须清楚、准确，不得使用模棱两可的措辞；陈述必须简明扼要，不带任何诱导、恭维和推荐性的陈述。

（2）格式和内容方面的技能要求

从理论上讲，资产评估报告书的格式和内容应符合客户使用的需要；从实际操作上讲，应符合现行法规、规范及准则的要求。目前，资产评估报告书在格式和内容上首先要符合2007年11月中国资产评估协会《关于印发〈资产评估准则——评估报告〉等7项资产评估准则的通知》（中评协[2007]189号）中发布的《资产评估准则——评估报告》的要求，对于涉及国有资产的评估业务，资产评估报告的格式和内容还应符合《企业国有资产评估报告指南》和《金融企业国有资产评估报告指南》的规定。另外在评估报告的披露要求等方面还应符合其他一些法规或准则的要求。如对于无形资产的评估报告来说，既要符合评估报告准则，还要符合《资产评估准则——无形资产》的要求。对于企业价值评估报告来说，应符合中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见（试行）》的要求。

（3）复核及反馈方面的技能要求

资产评估报告书的复核及反馈就是对工作底稿、评估技术说明、评估明细表及评估报告正文的文字、格式及内容等有关评估资料的复核和反馈以及客户对初稿意见的反馈。通过复核和反馈，使有关错误、遗漏、重复等问题在向客户正式出具评估报告书前得到纠正。

一个资产评估项目是一个系统工程，涉及面广。为了减少差错，评估机构内部必须建立起对评估报告的多级复核和交叉复核的制度，同时还要与客户建立起比较畅通的信息反馈渠道。

2． 资产评估的概念和特点。

【答案】（1）资产评估的概念

资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为；简单地说，就是对资产价值进行评定和估价，即资产价值形态的评估，以重新确定资产价值。

（2）资产评估的特点

从最本质的意义上讲，资产评估是一种对资产价值进行估计和判断的社会中介活动。与其他资产计价业务和社会中介活动相比，资产评估具有以下几个明显的特点。

①市场性

市场性是资产评估区别于其他会计活动的显著特征。财务会计既反映外部交易（即市场交易），又反映内部交易（即企业内部的资源变换）。企业内部资源变换在时空上是与市场相分离的。资产评估则是在模拟市场条件下，对资产进行确认、估价和报告，并且通常受市场直接检验。资产评估的市场性表现在以下两个方面：其一，资产评估需要模拟市场来作为资产估价的依据，它不能离开资产市场得出结论。其二，评估结果的有效性要受市场检验，这是衡量一个评估机构社会信誉的重要标志。

②公正性

资产评估的公正性是指资产评估行为相对于评估当事人具有独立性，资产评估过程及其结果只服从于资产评估对象及评估时的各种主客观条件，而不倾向于各当事人的任何一方。资产评估是为产权变动、资产交易及其他涉及到资产产权主体利益的经济活动服务的社会中介活动。资产评估的性质要求其必须保证公正性，公正性是资产评估存在和立足的根本。其公正性反映在两个方面：一方面要强调资产评估机构和评估人员保持超然独立的地位，与资产交易各当事人没有利益或利害关系，这是公正性的组织基础；另一方面，资产评估人员必须按公允、法定的准则和规程执业，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。

③专业性

资产评估是一种专业人员的活动，要求资产评估工作尽量由专业评估机构来承担。专业评估机构主要指专门的资产评估机构，主要包括专门资产评估公司、会计师事务所和财务咨询公司等。这种专业特性主要反映在两个方面：一是这些资产评估机构提供的是专业化服务；二是评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断也都建立在专业技术知识和经验的基础之上。

④咨询性

咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。资产评估与资产交易中的资产交易价格决策和决定分属于两个不同的过程，是由不同主体做出的。资产评估为资产交易提供的估价只是作为当事人要价和出价的参考，最终的成交价还取决于当事人谈判的技巧。此外，还应该指出的是，资产评估属于一种专业技术咨询活动，需要由具有资产评估及其相关知识的专业人士或专家，以及由这些专业人士及专家组成的机构完成，资产评估结论应该是这些专家的专业判断和专家意见，具有令人信服的权威性。

3． 房地产评估应遵循哪些专业性原则？

【答案】房地产评估应遵循的专业性原则主要有：

（1）合法原则。是指房地产评估是以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提的，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、规章、政策及合同等约束下的权益价值。

（2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房地产在最高最佳使用状态下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。

（3）房地综合考虑原则。由于建筑物和土地在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，应把两者作为相互联系的对象综合评估。

（4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。

4． 我国评估准则有哪些特点？

【答案】我国资产评估准则体系的特点主要有以下几点：

（1）层次清晰、依次推进。基本准则是基本规范，原则性强，是整个准则体系的主干。具体准则是根据基本准则的要求作出的细化规范，规则性强。评估指南和指导意见是对具体准则的进一步的细化和补充，比较灵活。准则体系的体系构架层次清晰、依次推进，体现了各层次准则文件的不同效力。

（2）体系开放、灵活。我国评估准则体系四个层次的设计既满足了不同类型评估业务规范的需要，又体现出不同发展阶段评估业务的要求，更为评估实践中新的评估领域的规范留有空间。评估准则体系中的具体准则、评估指南和指导意见会随着业务领域的发展，根据需要而不断地增加和完善。

（3）既规范评估师行为，又影响委托方和相关当事方行为。评估准则从制定的基本目的来看就是为了规范评估师执业行为，但在评估准则中对委托方的行为也提出了要求。评估准则很大程度上成为引导委托方合理使用评估报告、监管部门理性监管的重要尺度。

（4）突出评估师职业道德规范的重要性。评估师执行评估业务，涉及较多的专业判断，保持较高的职业道德水平是保证业务质量的重要因素。我国的评估准则在体系设计上突出了职业道德准则，并将其与业务准则并列作为准则体系的两个组成部分，凸显其重要性。

（5）重视评估程序准则。我国评估准则中有独立的评估程序准则，并涵盖评估业务的全过程。这对评估机构和评估人员把握评估程序、尊重评估服务专业特点、防范和控制执业风险将起到重要作用。

（6）发布主体特别。我国评估准则体系中的基本准则由财政部以规范性文件形式发布，基本准则中授权中国资产评估协会制定并发布其他评估准则。这样的制度安排是要由政府发布基本准则，体现政府从公共管理角度对评估执业的要求，通过政府的要求实现评估准则保护社会公共利益的宗旨。其他准则由行业协会发布，一方面传达政府意志，另一方面又体现专业特点。而国外评估准则一般由行业协会发布。

5． 运用收益法评估无形资产的价值时，可以采用哪些方法确定收益额？

【答案】（1）直接测算法

这种方法是通过对比分析“未使用无形资产的收益”与“使用无形资产后的收益”，确定无形资