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一、名词解释

1． 土地使用权评估的假设开发法

【答案】假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

2． 评估咨询

【答案】评估咨询主要是对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。

3． 实际收益

【答案】实际收益，是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

4． 折现率或资本化率

【答案】折现率的实质是投资的期望报酬率，即投资报酬率。

投资报酬率本质上由无风险报酬率（安全利率）和风险报酬率两部分组成，无风险报酬率可以用同期国库券利率或银行利率近似代替；风险报酬率要测算，根据所投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要素测算这项交易所承担的风险，从而确定风险报酬率。

折现率和资本化率在本质上是一样的，两者的区别仅仅在于适用的场合不同，前者适用于有限年期资产价值的估算，后者适用于无限年期资产价值的估算。

折现率的估算方法一般有市场比较法、资本资产定价模型法（CAPM ）和加权平均资本成本法（WACC ）等。

二、简答题

5． 资产的功能性贬值与经济性贬值分别表示什么意思？

【答案】（1）功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。设备的功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。

（2）经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。

6． 什么是评估计划? 评估计划的主要内容有哪些？

【答案】（1）评估计划的含义

资产评估计划，是指评估机构和评估人员为执行资产评估业务、履行评估合同而拟订的评估工作思路和实施方案。资产评估师执行评估业务，应当编制评估计划，对评估过程中的每个工作步骤以及时间和人力安排进行规划和组织。以保证在预计时间内完成评估项目。评估计划应当涵盖现场调查勘查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施的全过程。

（2）评估计划的主要内容

评估计划可以细分为评估综合计划和评估程序计划。①评估综合计划。评估综合计划是资产评估师对评估项目的工作范围和实施方式所做的整体规划，是完成评估项目的基本工作思路，也是编制评估程序计划的指导性文件。评估综合计划的主要内容应当包括：a. 评估项目的背景；b. 评估目的、评估对象和范围、评估的价值类型及评估基准日；c. 重要评估对象、评估程序及主要评估方法；d. 评估项目组成员及人员分工；e. 评估进度、各阶段的时间和费用预算；f. 评估资料的搜集和准备以及委托方和被评估企业所提供的协助和配合；g. 对专家和其他评估人员的合理使用；h. 对评估风险的评价；i. 报告撰写的组织、完成时间以及委托方制定的特别分类或披露要求；j. 评估工作协调会议安排k. 其他；②评估程序计划。评估程序计划是资产评估师依照评估综合计划确立的基本思路，对评估程序的目标、时间、应用范围以及操作要求所做的详细计划和说明。评估程序由盘点、函证、现场勘查、市场询价、专家鉴定、数据分析及评定估算、汇总等具体内容组成。评估程序计划旨在向评估项目组成员提供操作指南，帮助资产评估师实现对评估具体工作完成过程和结果的控制。评估程序计划的主要内容包括：a. 评估工作目标；b. 工作内容、方法、步骤；c. 执行人；d. 执行时间；e. 评估工作底稿的索引；f. 其他。

7． 什么样的房地产不能采用市场法进行评估？

【答案】具有以下两种特性的房地产不能使用市场法进行评估：

（1）较强的价格独占性

由于土地具有地理位置的固定性、不増性、个别性等自然特性，使其需求与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，所以其价格的独占倾向性较强。

（2）有限替代性

由于成为交易对象的房地产具有个别性，各个地块都有独特性，因此其替代性也有限。

可见，房地产不能仅根据均衡法则来决定价格。同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对房地产价格具有至关重要的影响。在进行房地产评估时，应充分了解房地产市场的上述特性。

8． 待摊费用评估应注意些什么？

【答案】待摊费用评估应注意以下问题：

（1）不存在单独的需对待摊费用进行评估的资产业务。只有在对企业价值评估采用资产基础法的情况下，才会涉及对待摊费用的评估。

（2）待摊费用本身不是资产，不是资产评估的对象。但费用支出后形成一定形式的实物资产和享用服务的权利及其他无形资产是费用评估的对象。

（3）待摊费用评估的对象是费用支出后所形成的实体资产和权益，它只与资产和权益的存在相关，与其账面的摊余价值没有本质的联系。如果待摊费用所对应的资产和权益已经不存在，无论其账面摊余价值有多大，待摊费用的评估价值都应为零。

（4）在存在相应的资产和权益的情况下，待摊费用的评估有两种方法：一种是待摊费用的作用期限很难界定，只能按待摊费用账面余额确定评估值；另一种是待摊费用的作用期限和效益确定，应根据实际内容评估，以待摊费用所对应的资产或权益为评估对象，其中低值易耗品摊余额可参照在用低值易耗品评估，但应注意不得与存货中低值易耗品的评估重复，固定资产租金可参照租赁权益评估。

9． 使用市场法评估资产时，对所选择的参照物有哪些要求？

【答案】对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，都要有足够数量的参照物，通常参照物的数量不能低于三个。因为运用市场途径及其方法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场途径及其方法评估资产时应选择足够数量的参照物。

10．资产评估报告有哪些类型？

【答案】资产评估报告是评估师按照评估工作制度的有关规定，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后编制的，并由其所在评估机构向委托方（客户）提交的反映其专业意见的书面文件。

（1）按评估对象的构成范围，资产评估报告可分为整体资产评估报告和单项资产评估报告 凡是对整体资产进行评估所出具的资产评估报告称为整体资产评估报告，如企业价值评估报告等。凡是仅对某一部分或某一项资产进行评估所出具的资产评估报告称为单项资产评估报告，如无形资产评估报告、机器设备评估报告、房地产评估报告等。

（2）按报告所提供内容和信息详细程度不同，资产评估报告可分为完整评估报告、简明评估报告和限制用途评估报告

完整评估报告是指完成评估工作后所编制的全面反映和陈述所要求信息的报告；简明评估报