2017年山东大学经济学院436资产评估专业基础[专业学位]之资产评估教程考研冲刺密押题
● 摘要
一、名词解释
1． 资产评估报告书
【答案】狭义的资产评估报告即资产评估报告书，是资产评估机构完成对资产作价意见，提交给委托方的出证性报告，也是评估机构履行评估合同情况的总结，同时还是评估机构为评估项目承担法律责任的证明文件。
2． 流动资产
【答案】流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。
3． 资产评估准则
【答案】资产评估准则是指导评估师执行资产评估业务的技术规范和职业道德规范的总称。资产评估是具有较强专业性的工作，为规范评估师执业行为，提高评估服务质量，增强资产评估行业的公信力，世界各国评估行业都选择制定资产评估准则，从技术规范和职业道德等方面进行必要的规范。资产评估准则的完善和成熟程度反映了一国评估业发展的状况。
资产评估准则是资产评估行业发展到一定阶段的产物，是一国资产评估理论和实践经验的高度浓缩，并随着资产评估行业的发展而不断完善。资产评估准则需要得到资产评估理论的指导和资产评估实践的支持。
4． 复原重置成本
【答案】复原重置成本，是指采用“与待估资产相同的”材料、建造标准、设计、规格及技术等，以现实价格重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。也可简单解释为原消耗、现价格。
二、简答题
5． 简述成本法评估房地产价格的基本技术思路。
【答案】成本法评估房地产价格的基本思路：
（1）成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价值和建筑物贬值，然后将重新购建价
值减去建筑物贬值来估算被估房地产价值的方法。重新购建价值是指假设在评估基准日重新取得全新状态的评估对象的必要合理支出，建筑物贬值是指各种原因造成的建筑物价值损失。
（2）其基本计算公式为：评估价值=重新购建价值-建筑物贬值。该公式可针对两类评估对象而具体化：一是新开发的房地产（新开发房地产又包括新开发土地、新建成的建筑物和新开发的房产三种），二是旧的房地产。
（3）运用成本法的基本步骤是：①收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；②估算重新购建价格；③估算建筑物贬值；④估算评估价值。
（4）采用成本法评估的主要内容是：首先要搞清评估对象房地产的价格构成，收集相关资料，然后估算各构成部分的价值，测算重新购建价值，再测算建筑物贬值。
6． 运用路线价法时，深度指数的类型应如何把握？
【答案】（1）地价与临街深度变化的规律（法则）有以下几种：
①四三二一法则。将标准深度为100英尺的临街宗地与街道平行区分为四等份，则由临街算起，第一个25英尺的价值占标准宗地总价的40%, 第二个25英尺的价值占标准宗地总价的30%, 第三个25英尺的价值占宗地总价的20%, 第四个25英尺的价值只占10%。超过100英尺，则需采用九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺的地价为路线价的9%，第二个25英尺为8%, 第三个25英尺为7%, 第四个25英尺为6%; ②苏慕斯法则。苏慕斯经过调查证明，100英尺深的土地价值，临街50英尺的价值占宗地总价的72.5%，另外50英尺的价值占总价的27.5%; ③霍夫曼法则。深度100英尺的宗地，临街50英尺的价值应占宗地总价的2/3, 在此基础上，临街的25英尺的价值为宗地总价的37.5%。临街的50英尺的价值应占67%, 临街75英尺的价值应占87.5%。
（2）深度指数有平均、单独、累计之分，在采用路线价法进行评估时必须弄清楚深度指数的含义和种类。用P 表示单价，用I 表示深度指数，
这种方式表示的深度指数为平均深度指数。由示的深度指数称为单独深度指数。
由
用这种方式表示的价格指数为累计深度指数。
7． 简述收益法的理论依据及其适用的前提条件。
【答案】（1）收益法的理论基础是效用价值论。该观点认为资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则体现在资产为其拥有者带来的收益上。在风险报酬率既定的情况下，一项资产的未来收益越高，该资产的价值就越大，而不是由创建的成本耗费所决定。
（2）收益法适用的前提条件：①资产的预期收益可以预测并可用货币计量。收益法是从产生收益的能力的角度来评估一项资产，因此它只适用于能直接产生收益，或者说有现金流的资产；②资产所有者所承担的风险可以预测并能用货币计量。即被评估资产的风险报酬率也能够计算。因为资产的价值不仅取决于预期收益，还取决于其风险报酬率的高低；③资产的预期获利年限可以预测。被评估资产预期获利期限的长短直接影响该资产的现值。
用
有用这种方式表有
8． 哪些政府部门会使用资产评估报告？
【答案】除了资产评估管理机构可利用资产评估报告外，有关政府管理部门也需要使用资产评估报告，这主要包括国有资产监管机构、证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理部门、税务机关、金融机构和法院等有关部门。
（1）根据现行的国有资产管理规定，涉及国有资产产权变动的资产评估报告及有关资料必须经国有资产监管机构核准或备案方可使用。因此国有资产监管机构对资产评估报告及其相关资料的审核，可作为对评估结果核准（备案）或不予核准（备案）的依据。另外国有资产监管机构通过对资产评估报告的使用，能够为国有资产管理提供重要的数据资料；通过对资产评估报告的统计与分析，可以及时了解国有资产占有和使用状况以及增减值变动情况，为进一步加强国有资产管理服务。
（2）证券监督管理部门对资产评估报告的使用，主要表现在对申请上市的公司有关申报材料招股说明书的审核，对上市公司发生定向发行股票、公司并购、公司合并、资产收购、资产置换等重大资产重组行为时的评估定价的审核。根据有关规定，公开发行股票公司的信息披露要列示资产评估的情况。另外，证券监督管理部门还可运用资产评估报告和有关资料加强对取得证券业务评估资格的评估机构及有关人员的业务管理。
（3）工商行政管理部门对资产评估报告的使用主要表现在发生公司设立、公司重组、増资扩股等经济行为时，对资产定价依法进行审核。
（4）税务部门使用资产评估报告，主要是有些情况下需要以评估结论作为确定税基的依据。
（5）保险监督管理部门、金融机构等也都能通过对资产评估报告的使用来实现其管理职能。
9． 什么是评估计划? 评估计划的主要内容有哪些？
【答案】（1）评估计划的含义
资产评估计划，是指评估机构和评估人员为执行资产评估业务、履行评估合同而拟订的评估工作思路和实施方案。资产评估师执行评估业务，应当编制评估计划，对评估过程中的每个工作步骤以及时间和人力安排进行规划和组织。以保证在预计时间内完成评估项目。评估计划应当涵盖现场调查勘查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施的全过程。
（2）评估计划的主要内容
评估计划可以细分为评估综合计划和评估程序计划。①评估综合计划。评估综合计划是资产评估师对评估项目的工作范围和实施方式所做的整体规划，是完成评估项目的基本工作思路，也是编制评估程序计划的指导性文件。评估综合计划的主要内容应当包括：a. 评估项目的背景；b. 评估目的、评估对象和范围、评估的价值类型及评估基准日；c. 重要评估对象、评估程序及主要评估方法；d. 评估项目组成员及人员分工；e. 评估进度、各阶段的时间和费用预算；f. 评估资料的搜集和准备以及委托方和被评估企业所提供的协助和配合；g. 对专家和其他评估人员的合理使用；h. 对评估风险的评价；i. 报告撰写的组织、完成时间以及委托方制定的特别分类或披露要求；j. 评估工作协调会议安排k. 其他；②评估程序计划。评估程序计划是资产评估师依照评估综合计划确