2017年山东大学经济研究院436资产评估专业基础[专业学位]之资产评估学基础考研导师圈点必考题汇编
● 摘要
一、名词解释
1． 有形损耗
【答案】有形损耗也称实体性贬值，是指资产投入使用后，由于使用以及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。其衡量方式既可以采用绝对数计量，即实体性贬值额；也可以采用相对数计量，即实体性贬值率。
2． 资产评估的收益法
【答案】收益法，是指通过估算被评估资产自评估基准日起未来预期的纯收益并通过适当的折现率（资本化率）予以折现，从而判断资产价值的各种评估方法的总称。它以预期收益原则为基础，采用以利求本的思维方式，即采用折现和资本化的方法判断和估算资产价值。
3． 复原重置成本
【答案】复原重置成本，是指采用“与待估资产相同的”材料、建造标准、设计、规格及技术等，以现实价格重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。也可简单解释为原消耗、现价格。
4． 非专利技术
【答案】非专利技术，是指未公开或未申请专利，但是能为其持有人带来超额经济利益或竞争优势的知识和技巧。通常，我们也称其为专有技术、技术秘密、技术诀窍等。
非专利技术主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸、数据等技术资料。
二、简答题
5． 简述市场比较法的理论依据、评估思路与适用前提。
【答案】（1）市场比较法的理论基础：市场比较法是以马歇尔的均衡价值论为理论基础，即认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。但是，由于资产评估是一个模拟市场过程的结果而非实际交易的结果，因此，在资产评估中运用均衡价值论就是承认市场交易结果的相对合理性，以与被评估资产相类似的交易案例为参照，来确定被评估资产的评估值。这也说明该方法是基于资产定价的替代原则，即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所花费的成本。
（2）市场比较法的评估思路：首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价（又称交易案例）；然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整成被估
资产的评估值。由于市场比较法是通过被评估资产（或者说与被估资产相类似资产）的市场行情来确定被估资产的评估值，因此只有多个交易案例才能反映市场行情。市场比较法的评估思路可用公式表示为：
（3）市场比较法运用的前提条件：①充分发育活跃的资产市场。在资产市场上，交易越频繁，
与被估资产相类似交易案例越容易获得，越容易形成某一类资产的市场行情；②参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。运用市场比较法，重要的是能够在资产市场上找到与被评估资产相同或相类似的参照物。以上两个前提条件说明，在资产市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况下，不适合采用市场比较法。
6． 资产评估的概念。
【答案】就目前学术界和执业界的普遍共识，资产评估可以表述为：资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
7． 简述资产评估的目的。
【答案】资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分。资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。
（1）资产评估的一般目的
资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，或者将引起资产评估的各种需求及其要求进行理论抽象，那么资产评估的一般目的是资产的公允价值。
（2）资产评估的特定目的
资产评估作为一种资产价值判断活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的，在这里，资产业务是指引起资产评估的经济行为。通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。从我国资产评估实践来看，引起资产评估的资产业务主要有：资产转让，企业兼并，企业出售，企业联营，股份经营，中外合资、合作，企业清算，担保，企业租赁，债务重组等。当然，随着社会经济的发展，引起资产评估的资产业务和经济行为也在不断地增加，例如，财产保险、财产纳税、资产公允价值判断等。
（3）资产评估特定目的在资产评估中的地位与作用
资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等具有重要的影响。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。
①资产评估特定目的是界定评估对象的基础。
②资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。
（4）关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系
①资产评估中的价值类型是资产评估结果的属性及其表现形式。
②资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现资产评估目的以及满足资产评估相关条件的重要途径和手段。
8． 土地价格有哪些不同的种类？
【答案】土地价格种类主要有以下几种：
（1）基准地价。基准地价是指在城镇范围内一定区域内，对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。
（2）标定地价。标定地价是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。
（3）出让底价。出让底价是政府出让土地使用权（招标或拍卖）时确定的最低价格，若低于这个价格则不出让。出让底价是政府根据土地出让的年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地或成片土地在某时点的价格。
（4）转让价格。转让价格是指土地使用者在使用期内，将已取得的土地使用权再转让的价格。转让价格具体包括买卖价格和租赁价格。买卖价格是以买卖方式让渡土地使用权的价格；租赁价格是以租赁方式让渡土地使用权的价格，一般以租金的形式表现。
（5）其他价格。主要有抵押价格、课税价格和征用价格。抵押价格是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值，是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖时，该房地产所能实现的合理价格；课税价格是按照税法规定，构成房地产课税基础的价格；征用价格是政府征用土地对被征用土地的权益主体进行补偿而评定的价格。
9． 说明市场价值、投资价值与在用价值的区别。
【答案】市场价值、投资价值与在用价值的区别如下：
（1）从评估目的来说，市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务，被评估资产可以在公开市场上出售；投资价值的目的是为了获取未来收益；在用价值的目的是作为企业组成部分的特定资产对所属企业能够产生的价值，不以交易为目的。
（2）从市场条件方面来说，市场价值是在公开市场条件下的价值，是由众多的买者和卖者所构成的市场决定的，不受个人影响；投资价值是某项特定资产相对于某个或某类特定规定的购买者（或所有者）的价值，对不同的潜在购买者，受投资偏好、合并效应、产业链等因素的影响，某项资产的投资价值可能明显不同；在用价值是作为企业组成部分的特定资产对于其所属企业能够产生的价值，从特定使用者的角度衡量的非市场价值。
（3）从被评估资产的使用状态来说，市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值；投资价值主要取决于特定购买者对资产未来收益的预期；在用价值不考虑资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币量。
（4）从评估结论的适用范围来说，市场价值对于正常的产权变动类资产业务的当事人都适用；