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一、名词解释

1． 公共选择理论

【答案】公共选择理论是一门介于经济学和政治学之间的新兴交叉学科，它是运用经济学的分析方法来研究政治决策机制如何运作的理论。

公共选择理论认为，人类社会由两个市场组成，一个是经济市场，另一个是政治市场。该理论进一步认为，在经济市场和政治市场上活动的是同一个人，没有理由认为同一个人在两个不同的市场上会根据两种完全不同的行为动机进行活动，即在经济市场上追求自身利益的最大化，而在政治市场上则是利他主义的，自觉追求公共利益的最大化。公共选择理论试图把人的行为的两个方面重新纳入一个统一的分析框架或理论模式，用经济学的方法和基本假设来统一分析人的行为的这两个方面，从而拆除传统的经济学在经济学和政治学这两个学科之间竖起的隔墙，创立使二者融为一体的新政治经济学体系。

公共选择理论的基本特征是:把经济学的研究对象拓展到以往被经济学家视为外部因素而由政治学研究的传统领域; 把人类的经济行为和政治行为作为统一的研究对象，从实证分析的角度出发，以经济人为基本假定和前提，运用微观经济学的成本一效益分析方法，解释个人偏好与政府公共选择的关系，研究作为投票者的消费者如何对公共物品或服务的供给的决定表达意愿。

2． 帕累托改进

【答案】如果对既定资源配置的状态予以改变，而这种改变使得至少有一个人的境况变好，同时其他任何人的境况没有因此变坏，则认为这种变化增加了社会福利，或称帕累托改进。利用帕累托标准和帕累托改进，可以定义最优资源配置，即如果对于既定的资源配置状态，所有的帕累托改进都不存在，即在该状态下，任意改变都小可能使至少有一个人的状况变好而又不使其他任何人的状况变坏，则这种资源配置状态为帕累托最优状态。

3． 需求

【答案】需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买的该商品的数量。需求的概念包含以下几点内容:①需求是一定时期内的，比如一个月或一年，而不是某一个时点上的; ②需求是在各种价格水平下的需求数量，即需求是一组与价格水平对应的需求数量，而不是一个需求数量; ③需求是消费者愿意购买的; ④需求是消费者能够购买的，如果消费者对某种商品只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作需求，需求必须是指消费者既有购买欲望又有购买能力的有效需求。

一种商品的需求数量是由许多因素共同决定的，其中主要的因素有:该商品的价格、消费者的

收入水平、相关商品的价格、消费者的偏好和消费者对该商品的价格顶期等。一种商品的需求数量和影响该需求数量的各种因素之间的相互关系可以用需求曲线来表示。

4． 准租金

【答案】准租金是对供给量暂时固定的生产要素的支付，即固定生产要素的收益。一般来说，准租金是某些质量较高的生产要素，在短期内供给不变的情况下所产生的一种超额收入。

准租金可以用厂商的短期成本曲线来加以分析，如图所示。其中MC , AC , A VC 分别表示厂商的边际成本、平均成本和平均可变成本。假定产品价格为P 0，则厂商将生产Q 0。这时的可变总成本为面积OGBQ 0，它代表了厂商对为生产Q 0所需的可变生产要素量而必须作出的支付。固定要素得到的则是剩余部分GP 0CB 这就是准租金。

准租金

如果从准租金GP 0CB 中减去固定总成本GDEB ，则得到经济利润DP 0CE 。可见，准租金为固定总成本与经济利润之和。当经济利润为0时，准租金便等于固定总成本。当厂商有经济亏损时，准租金也可能小于固定总成本。

二、论述题

5． 今年我国住宅价格随市场需求增加而不断巨涨，在进入房地产开发市场不存在任何准入限制，而且所有建筑用地都通过招标拍卖获取的条件下，通过某种手段控制房地产开发商的利润，（如披

，是否能有效限制房价上涨? 请简要说明你的露开发成本，限制向开发商贷款，征收高额税赋等）

理由，如果不能，你认为最有效的手段是什么?

【答案】（1）在进入房地产开发市场不存在任何准入限制，而且所有建筑用地都通过招标拍卖获取的条件下，通过某种手段控制房地产开发商的利润，在短期内仍然无法有效抑制房价上涨。分析如下:

①房地产市场不存在准入限制导致土地需求和价格上涨，从而增加开发成本和房产价格。 短期内，土地的供给总量是固定的，土地供给曲线如图所示，是一条垂线。如果不对房地产开发商准入进行限制，这就有可能增加对土地的需求，反映到图中体现为土地需求曲线从D 右移到D' ，从而使土地价格从P 0上升到P 1。土地价格上涨会导致房地产开发商开发成本的提高，从而在一定程度上导致房价的提高。

房地产市场不存在准入限制导致土地需求和价格上涨

②“披露开发成本，限制向开发商贷款，征收高额税赋”等单方面限制厂商利润的做法无法有效增加住宅供给，从而无法从根本上抑制房价。房价归根到底是由房地产市场的供给和需求决定的，在需求不断增加，但是供给无法迅速增加的情况下，房价是无法迅速回落的。

国家通过披露房地产开发成本，可以加强国家规划、国土、房地产管理部门之间的公开透明化运作，同时可有效制止房地产开发企业哄抬房价、偷税漏税和违规强制拆迁等行为，中介服务机构也不能任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格等，这样会有效促进土地的有效利用，提高房产供应质量，可以在一定程度限制房价的上涨，防止开发商牟取暴利，但是仍然无法有效地大幅度增加住宅的供给。

国家通过限制向开发商贷款则可以改善房地产供应结构。如通过规定对项目资本金（所有者权益）比例达不到一定比例或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款; 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款，这样可以避免大量投机性房地产开发商进入市场哄抬房价。但是，限制贷款有可能减少住宅等的供给，从而达不到抑制房价过快上涨的目的。

对房产开发商征收高额税赋，这可能会增加房产开发商的成本，房产开发商可能会将税赋向购买者转嫁，从而会提高房产的价格。

（2）为了防止房价上涨过快，根本措施是有效地调节房地产的供给和需求，抑制房地产投机性需求过快增长，建立政府主导的廉租房以及小户型房的供给，转移或缓解住房需求，同时有效增加住宅开发数量和质量。

①目前我国房价过快上涨，一个重要原因在于投机性住房需求过快增长，因此，政府应该利用税收、贷款利率等手段来限制第二套住房需求，抑制投机性住房需求的过快增长。

②为了确保广大居民的住宅需求，政府可以建立廉租房制度，加快廉租房建设，通过增加廉租房供给来满足一部分低收入者的住宅需求。

③政府可以对小户型住宅开发给子一定的优惠，对居民廉价房开发给子税收等方面的优惠，增加这方面的土地供给，从而降低开发成本，有效增加住房的供给，从而可以有效解决房价增长过快的问题。