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1． 在房地产评估中，（ ）等于建筑总面积除以土地总面积。

A. 楼面地价

B. 容积率

C. 土地单价

D. 单位建筑面积地价

【答案】B

【解析】容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

2． 在下列关于资产评估结果合理性指向的各种表述中，最符合投资价值定义合理性指向的表述是（ ）。

A. 具有资金实力的强势投资者

B. 具有关联关系的弱势投资者

C. 具有投资意向的所有投资者

D. 具有明确投资目标的特定投资者

【答案】D

【解析】投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。这一概念将特定的资产与具有明确投资目标、标准的特定投资者或某一类投资者结合起来。

二、简答题

3． 为什么对历史风貌保护建筑不能采用市场法进行评估？

【答案】市场法运用的前提条件包括：

（1）充分发育活跃的资产市场，对产权交易市场成熟度的要求。在资产市场上，交易越频繁，与被估资产相类似交易案例越容易获得，越容易形成某一类资产的市场行情。

（2）评估对象应是具有一定通用性的资产。参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。运用市场比较法，重要的是能够在资产市场上找到与被评估资产相同或相类似的参照物。一般来讲，与被评估资产完全相同的资产很难找到，因此往往需要对相类似的参照物进行调整。例如，核武器生产设备就无法用市场比较法评估。这时，有关调整的指标、技术参数能否取得，也是决定市场比较法能否运用的关键。

以上两个前提条件说明，在资产市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况下，

不适合采用市场比较法。

以下原因导致了对历史风貌保护建筑不能采用市场法进行评估：

（1）并不存在一个关于历史风貌保护建筑的充分发育的、活跃的市场，因而无法通过在市场上寻找参照物的形式来对其进行评估。

（2）即便存在一个历史风貌保护建筑的交易市场，由于每一个历史风貌保护建筑都具有很强的独占性和独特性，不具有一定通用性，因此不能有效的调节参照物的指标进行比对。

综上，对历史风貌保护建筑不能采用市场法进行评估。

4． 简述资产评估的特点。

【答案】资产评估具有现实性、市场性、预测性、公正性和咨询性。现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评定估算。市场性是资产评估区别于财务会计活动的显著特征。财务会计既反映市场交易，又反映企业内部的资源变换，企业内部资源变换在时空上是与市场相分离的。资产评估则是在模拟市场条件下，对资产进行确认、估价和报告，并且通常受市场直接检验。资产评估的预测性是指用资产在未来时空的潜能说明现实。公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人中任何一方的需要。咨询性是指资产评估是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。

5． 简述产成品评估的方法。

【答案】产成品评估的方法主要有：

（1）对外投资为目的涉及的产成品价值评估。由于产成品在新的企业中按市价销售后，流转税和所得税等要流出企业，追加的销售费用也应得到补偿，因此在这种情况下，应以产成品的可变现净值作为评估值。

（2）企业价值评估采用资产基础法情况下涉及的产成品价值评估。这种情况下也应以产成品的可变现净值作为评估值。因为对企业来说，拥有产成品的目的就是为了对外销售，而销售产成品时需追加销售费用，流转税和所得税将流出企业，产成品对企业的在用价值就是可变现净值。

（3）财务报告目的涉及的产成品评估。评估结论的价值类型应符合会计准则的要求。求取产成品的可变现净值可采用成本法或市场法。

6． 简述商标权价值的成本构成。

【答案】商标作为企业生产经营的一个要素，从其构思、设计、制作、印刷、申请、注册、维持商标权到保证产品质量和服务质量、进行广告宣传等方面都需支出相应的费用。这些费用是取得商标权所必需的，它们构成了商标权的成本价值基础。显然，商标权的成本价值并不是决定商标价值的根本因素，而只是一个重要的参考依据。商标在投资或经营过程中作为资产的价值，即资本价值，而不是荣誉上的或主观上的价值；其常见的价值判定通常决定于商标的认知度、认

可度，以商标能够为企业带来的预估测值来评测。

7． 土地价格有哪些不同的种类？

【答案】土地价格种类主要有以下几种：

（1）基准地价。基准地价是指在城镇范围内一定区域内，对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。

（2）标定地价。标定地价是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。

（3）出让底价。出让底价是政府出让土地使用权（招标或拍卖）时确定的最低价格，若低于这个价格则不出让。出让底价是政府根据土地出让的年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地或成片土地在某时点的价格。

（4）转让价格。转让价格是指土地使用者在使用期内，将已取得的土地使用权再转让的价格。转让价格具体包括买卖价格和租赁价格。买卖价格是以买卖方式让渡土地使用权的价格；租赁价格是以租赁方式让渡土地使用权的价格，一般以租金的形式表现。

（5）其他价格。主要有抵押价格、课税价格和征用价格。抵押价格是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值，是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖时，该房地产所能实现的合理价格；课税价格是按照税法规定，构成房地产课税基础的价格；征用价格是政府征用土地对被征用土地的权益主体进行补偿而评定的价格。

8． 资产评估报告书有何作用？

【答案】资产评估报告的作用表现在以下方面：

（1）它为被委托评估的资产提供价值意见

资产评估报告是资产评估机构根据委托评估资产的特点和要求，遵循评估原则，按照法定的程序，运用科学的方法对被评估资产价值进行评定和估算后，通过报告的形式提出的评估价值意见，该意见不代表任何当事人一方的利益，并且是一种专家评估的意见，具有公正性和科学性，因而成为被委托评估资产价值的参考依据。

（2）资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据 它用文字的形式，对受托进行资产评估的目的、范围、依据、价值类型、程序、方法等过程和评定的结果进行阐述、说明和总结，体现了评估机构的工作成果。同时，资产评估报告也反映和体现受托的资产评估机构与执业人员的权利与义务，并以此来明确委托方、受托方有关方面的法律责任。资产评估报告也是评估机构履行评估协议和向委托方或有关方面收取评估费用的依据。

（3）对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段

资产评估报告是反映评估机构和注册资产评估师职业道德、执业能力水平以及评估质量高低和机构内部管理机制完善程度的重要依据。有关管理部门通过审核资产评估报告，可以有效地对评估机构的业务开展情况进行监督和管理，对评估工作中出现的不足加以完善。