2017年河北大学资产评估学考研复试核心题库
● 摘要
一、名词解释
1． 企业价值
【答案】企业价值一般被认为是能够反映企业未来盈利能力的企业未来现金流量的现值。“经典的价值评估理论认为，一项资产真正的或者内在本质的价值取决于该资产创造未来现金流的能力”由于企业价值评估更多地采用收益法，具体体现为现金流量折现法、经济利润折现法等，所以更多的人认为，企业价值即为现金流量的资本化。
2． 基准地价
【答案】基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
3． 资产评估假设
【答案】资产评估假设是指对资产评估过程中某些未被确切认识的事物，根据客观的正常情况或发展趋势所作的合乎情理的推断。资产评估假设也是资产评估结论成立的前提条件。一般包括以下假设：①交易假设②公开市场假设③持续使用假设④清算假设
二、简答题
4． 什么是企业资产评估对象的长期投资? 它包括哪些内容？
【答案】（1）作为企业资产评估对象的长期投资，是指不准备随时变现，持有期一年以上的企业对外投资，或者是反映在企业“长期投资”账户上的那部分企业资产。
（2）根据投资的性质，企业长期投资可分为股权投资和债权投资两类
①股权投资
股权投资又称权益投资，是指投资企业对其他企业或其附属企业产权的投资。一般的做法是，被投资企业将其所有权按股份份额形式转让给投资方，投资方可依法分享与产权有关的货币收益，并按其拥有的产权份额对受资企业的经营、管理享有参与乃至控制权，但其投资收益是不固定的，需据受资企业经营效益而定。故此种投资属于不确定请求权的投资。股权投资有两种形式：一是直接投资，即指以货币、有形资产或无形资产等资产形式直接投入被投资企业，并从受资企业处取得出资证明或股权证明；二是间接投资形式，即指通过证券市场购买被投资企业的股票，以达到投资于其他企业的目的。
②债权投资
债权投资是指企业通过证券市场购买各种中长期债券，如公债、企业债券等实现的投资，债券属于确定请求权的有价证券，债券持有人与债券发行人之间是债权债务关系。债券发行人有义
务向债权人定期支付利息，到期归还本金。债权投资是有限期长期投资。
5． 使用市场法评估资产时，对所选择的参照物有哪些要求？
【答案】对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，都要有足够数量的参照物，通常参照物的数量不能低于三个。因为运用市场途径及其方法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场途径及其方法评估资产时应选择足够数量的参照物。
6． 简述流动资产的评估程序。
【答案】流动资产的评估程序如下：
（1）确定评估对象和评估范围。进行评估前，首先要确定被评估对象和范围，应依据资产业务所涉及的资产范围而定，只有纳入资产业务范围的资产才是评估对象。在确定评估对象和评估范围时应注意以下两点：①划清流动资产与非流动资产的界限；②核实待评估流动资产的产权归属。
（2）清查核实。在确定评估对象和评估范围的基础上，需对评估流动资产进行清查核实，验证基础资料。对流动资产的清查核实往往在企业自查的基础上采用抽查核实的办法，抽查的数量与金额取决评估人员对企业自查情况的可靠性判断以及对抽查结果的可靠性判断。
（3）对实物形态的流动资产进行质量状况调查。对实物形态的流动资产进行质量状况调查，目的是了解这部分资产的质量状况，以便确定其是否还具有使用价值，是否存在实体性的贬值，并核对其技术状况和质量等级与评估资产清单的记录是否一致。对被评估资产进行质量状况调查，是正确评估资产价值的基础。
（4）对债权的情况进行分析。根据对被评估企业与债务人经济往来活动中的资信情况的调查了解，以及对每项债权资产的经济内容、发生时间的长短和发生的原因等因素的核实，综合分析确定各项债权回收的可能性、回收时间、回收时可能发生的费用等。
（5）选择合理的评估方法，评估方法的选择要考虑评估目的（资产业务性质）和不同种类流动资产的特点。
（6）评定估算，确定评估结论。经过上述评估程序后，即可按选定的方法对被评估流动资产进行评定估算，最后得出相应的评估结论。
7． 房地产有哪些特性？
【答案】房地产的特性是土地和建筑物各自特性的综合，主要有以下几个方面：
（1）位置的固定性。土地的位置具有不可移动性，使房地产的位置具有固定性。房地产位置的固定性派生出了房地产的区域性和个别性。房地产位置的固定性还使得房地产具有区位，并内
在化为房地产的组成部分。
（2）使用的长期性。土地效用具有持久性，建筑物的寿命一般较长，因此房地产一般具有较长的使用寿命。我国房地产自然方面的使用长期性要受到有限期的土地使用权的制约。
（3）投资的大量性。房地产开发投资所需的资金数量往往很大，这样使得房地产的市场交易价格往往远远大于其他生产要素或消费品的市场交易价格。
（4）影响因素的多样性和复杂性。房地产效用的发挥以及其价值的实现，除了受房地产自身自然的、物理的、化学的因素影响以外，周边环境、人口和经济发展状况、社会治安状况、房地产投机、城市化以及国家的房地产制度、房地产价格政策、城市规划、税收政策等行政因素等都会起到很大的影响作用。这些因素交叉作用、相互影响，形成一个复杂的影响因素体系。
（5）保值増值性。随着时间的推移，房地产价格呈不断上升的走势，即房地产具有保值增值性。
8． 简述收益法评估房地产价格的基本思路。
【答案】收益法评估房地产价格的基本思路：
（1）收益法又称收益现值法、收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率或折现率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产价值的方法。
（2）收益法涉及三个基本的参数，即净收益额、资本化率或折现率及收益期限。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，然后估算资本化率，最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
（3）运用收益法评估一般有下列步骤：①收集有关房地产收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算营运费用；⑤估算净收益；⑥选择和估算适当的资本化率或折现率；⑦选用适宜的计算公式求出收益现值。
9． 试述价值类型在资产评估中的作用。
【答案】（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素
资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值涵义不同，结果也不一样。《国际评估准则》中指出：专业评估师应避免使用未经限定的“价值”概念，而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。在运用和理解评估时明确披露价值类型和定义尤为重要，价值类型和定义需要与特定的资产评估业务相适应，价值定义的改变会对各种资产所具有的价值产生实质性的影响。
（2）价值类型制约资产评估方法的选择
价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。《国际评估准则》中指出：评估市场价值的最常见方法包括市场（比较法）、收益资本化或现金流折现法（收益法）和成本法。事实上，评估方法本身只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定后直接制约着方法应用中各种指标、参数的判断和选择。
（3）明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果任