2017年东北财经大学资产评估硕士之资产评估考研复试核心题库
● 摘要
一、名词解释
1． 修复费用法
【答案】修复费用法，是以修复机器设备的实体性贬值，使之达到全新状态所需要支出的金额，作为估测被修复设备实体性贬值的一种方法。这种方法的使用前提是设备实体性贬值是可补偿性的，用于修复实体性贬值的费用就是设备的实体性贬值。
2． 有形损耗
【答案】有形损耗也称实体性贬值，是指资产投入使用后，由于使用以及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。其衡量方式既可以采用绝对数计量，即实体性贬值额；也可以采用相对数计量，即实体性贬值率。
3． 资产评估报告书
【答案】狭义的资产评估报告即资产评估报告书，是资产评估机构完成对资产作价意见，提交给委托方的出证性报告，也是评估机构履行评估合同情况的总结，同时还是评估机构为评估项目承担法律责任的证明文件。
二、简答题
4． 企业价值评估中的一般范围和具体范围有何不同？
【答案】企业价值评估的一般范围亦称企业的资产范围。这是从法律的角度界定企业价值评估的资产范围。从产权的角度，企业价值评估的范围应该是企业的全部资产，包括企业产权主体自身占用及经营的部分。
企业价值评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，亦称有效资产范围，是在评估一般范围的基础上经合理必要的重组后的评估范围。企业的价值及其高低取决于企业的获利能力，而企业的获利能力是企业中有效资产共同作用的结果。讲企业中的有效资产与非有效资产进行合理必要的划分，从而有利于企业价值的合理评估。
5． 简述森林资源资产的价值内涵和评估对象。
【答案】（1）森林资源资产的价值内涵
森林资源资产的价值是森林生态系统的物质和能量储备及与外界交换所表现的价值。主要表现在三个方面：①经济效益，即提供木材、能源、食物、药材、物种及其他原料所带来的价值；②生态效益，即由于森林环境的调节作用而产生的有利于人类和物种生息繁衍的效益，如调节气候、保持水土、改良土壤等；③社会效益，即森林对人类生存活动及人的心理情绪和教育等方面产生的作用。
森林资源资产的价值是上述三个方面的总和。尽管这三个方面的效益最终都转化为经济效益，但由于具体的经营者只能对其一部分经济利益具有控制力，所以森林资源资产的价值难以通过市场的途径得到全面体现，其生态效益和社会效益需要通过市场以外的手段如财政补贴等予以补偿，才可能体现其实际价值。
（2）森林资源资产的评估对象
森林资源资产的内在价值和市场交易价值是两个既有区别又有联系的概念。实际工作中的主要评估目的是为了确定市场交易价值，所以作为一项特殊的资产，其评估的对象主要是指发生产权变动或经营主体变动的森林资源资产，包括林木资产、林地资产和森林景观资产以及整体林业企事业资源资产。
6． 简述成本法的理论依据与评估思路。
【答案】（1）成本法的理论依据是生产费用价值论。该观点认为资产的价值取决于其购建时的成本耗费。一项资产的原始成本越高，其原始价值越大。
（2）成本法的评估思路是：先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。由于资产的价值是一个变量，影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗；因技术进步而产生的功能性损耗；因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗。
7． 依据资产业务类型，资产评估目的可分为哪几类? 分别说明评估的具体原因。
【答案】依据资产业务类型，资产评估目的分为以下几类：
（1）资产交易。原因：①在单项资产交易中，为了维护交易双方的权益，确定合理的价格，需对交易对象进行评估。②在企业产权变动中，由于将涉及不同经济主体的权益，因此需要进行资产评估。③在房地产买卖中，为合理确定转让价格，需对转让对象进行评估。④在房地产出租中，为了维护出租人与承租人双方的权益，需要通过对拟出租的房地产的评估来确定合理的租金和签订租赁合同。
（2）融通资金。原因：企业在经营过程中，由于资金短缺需要借入资金，在融资过程中，作为资金拥有者的债权方为了减少风险，在某些情况下就要求资产评估机构对债务人的资产或抵押物进行评估，以判断其还本付息的能力。
（3）资产保全。①对于企业资产保全，当遇到历史成本严重背离资产保全需要时，通过资产评估来重建会计基础，以重建的会计基础作为下一阶段的历史成本，从而使所提折旧能够满足资产保全的需要。②对于财产保险，当发生保险危险后，要对财产损失的原因、程度进行分析评估，以确定理赔价值。这些评估工作，从规范的角度讲，应由专门的评估机构来进行。
（4）资产清算。当企业进行结业清算或破产清算时，有关权益人有权要求以货币形式得到补偿，从而需要对资产进行变现或拍卖。这时就要求资产评估机构评估企业资产的变现价格，以作为资产变现的依据。
（5）债务重组。在债务重组过程中，如果采用非现金资产清偿债务，或将债务转为资本，就会产生对非现金资产和股权的公允价值的评估要求。
（6）咨询服务。①以资产开发为评估目的的资产评估，主要是评估不动产的开发前途。具有潜在开发前途的不动产往往需要考虑其开发后的价值是否高于其目前用途的价值。②以考核经营业绩为目的的评估，在资产所有权与经营权相分离的情况下，反映企业资产的保值、增值状态，即可为落实有关责任合同和奖惩经营者、承包者提供依据。③以财务报告为目的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见的。④当事人涉及资产诉讼案件时，往往需要委托资产评估机构对案件所涉及的资产进行评估。专业评估师的评估结果既有助于当事人把握事实真相，又是法院判决的依据。
（7）税收。各项税收中，对资产评估需求量最大的是涉及房地产的税收，计税依据主要是房产的价值，需要加以评估，合理计税。
（8）国家征用土地和房产。国家依法征用土地和房地产，需要有经验的、熟知有关法律的专业人员来对受损一方的损失进行评估，以确定合理的补偿费。
8． 分析资源性资产的理论价值构成。
【答案】根据马克思主义的地租理论，资源性资产由于其稀缺性和可排他性地占有，所以它本身具有价值即租金价值
成各种劳动投入产生的价值同时，自然资源变为资产，往往需要追加一定的人类劳动，从而形具体表现为各种费用，如勘探、开发和保护费用，再生性资源的
再生费用，替代资源的开发费用和资源在开发利用过程中的各种损失的补偿费用。因此，从理论上分析资源性资产的价值构成，应包括上述两个部分
（1）关于租金价值
的这部分资源资产的租金价值
（2）关于追加劳动产生的价值
生的价值为
设R 为资源资产的租金，r 为贴现率（或资本化率），则可供永续利用它体现了所有者的权益。 设I 为支付资源勘察、开发及保护等总费用消耗，资本平考虑到资金贴现，资源资产追加劳动产均收益率为，则追加劳动每年产生的价值为所以，从理论上分析，资源性资产的总价值为：
9． 如何理解建筑物评估的房地合一原则？
【答案】房地合一原则是进行建筑物的评估时，要将建筑物与土地的综合体作为估价对象。 尽管建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现在以下两个方面：
（1）房屋建筑物和土地相结合使房产最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值中，土地使用价值此时可通过房产来反应。
（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物价格。环境质量的