2017年哈尔滨商业大学资产评估准则复试仿真模拟三套题
● 摘要
一、名词解释
1． 客观收益
【答案】客观收益，是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
2． 继续使用假设
【答案】如果不存在明显的反证，一般都认为企业将无限期的经营下去。继续使用假设，是指被审计单位在编制财务报表时，假定其经营活动在可预见的将来会继续下去，不拟也不必终止经营或破产清算，可以在正常的经营过程中变现资产、清偿债务，可预见的将来通常是指资产负债表日后十二个月。
3． 机器设备的经济寿命
【答案】机器设备的经济寿命是指机器设备从开始使用到因继续使用会造成经济上不合算而停止使用所经历的时间。经济上不合算是指继续使用该设备的支出大于收入，而无法获得纯收益。影响经济寿命的长短的因素有原始投资成本、设备本身的物理性能、技术进步速度、设备使用情况、维修及保养情况和外部经济环境的变化等。
二、简答题
4． 简述土地使用权评估中市场法的基本思路。
【答案】土地使用权评估中市场法的基本思路主要包括：
（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例。选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：
①与待估土地用途应相同。
②与待估土地交易类型应相同。
③交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。
④与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。
⑤交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。
（2）进行交易情况的修正。
①有一定利害关系的主体之间的交易。
②交易时有特别动机，如急于出售或购买。
③买方或卖方不了解市场行情。
④其他特殊交易情形。
（3）进行交易时间的修正。
（4）进行区域因素修正。
（5）进行个别因素修正。
（6）确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。
5． 简述成本法评估房地产价格的基本技术思路。
【答案】成本法评估房地产价格的基本思路：
（1）成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价值和建筑物贬值，然后将重新购建价值减去建筑物贬值来估算被估房地产价值的方法。重新购建价值是指假设在评估基准日重新取得全新状态的评估对象的必要合理支出，建筑物贬值是指各种原因造成的建筑物价值损失。
（2）其基本计算公式为：评估价值=重新购建价值-建筑物贬值。该公式可针对两类评估对象而具体化：一是新开发的房地产（新开发房地产又包括新开发土地、新建成的建筑物和新开发的房产三种），二是旧的房地产。
（3）运用成本法的基本步骤是：①收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；②估算重新购建价格；③估算建筑物贬值；④估算评估价值。
（4）采用成本法评估的主要内容是：首先要搞清评估对象房地产的价格构成，收集相关资料，然后估算各构成部分的价值，测算重新购建价值，再测算建筑物贬值。
6． 土地有哪些自然特性和社会特性？
【答案】（1）土地自然特性是指土地作为一种自然资源，其本身所固有的特殊性质。土地的自然特性有：①数量的有限性（不可再生性）。土地是是一种非再生性自然资源，就其整体而言既不会增加，也不可能再生，因而使土地具有独占性和有限性。②位置的不可移动性。特定的土地都有其特定的自然地理位置，不能搬迁或转移。③效用的持久性。只要以一般的注意加以利用，土地会持续地发挥效用，其生产力或利用价值永不会消失，又称不可灭性、恒久性或永续性。④效用的差异性。由于自然的原因，造成了不同位置的土地之间存在着或大或小的自然差异，这种自然差异又造成了不同位置的土地之间在使用价值或效用方面存在或大或小的差异。
（2）土地的人文特性是指土地作为社会资源，作为人类社会赖以生存的基础，其与人类活动发生联系所表现出来的性质，即社会性质。土地的人文特性有：①用途的广泛性。一块土地可以有各种各样的用途，而各种不同用途的土地又可选择不同的利用方式。②供给的稀缺性；人类对土地的需求越来越大，而土地数量的有限性、自然地理位置的不可移动性、效用的差异性等自然特性又限制了土地的供给，使土地特别是城市土地成了一种稀缺性资源，并且稀缺性越来越明显。③社会经济地理位置的可变性。土地的自然地理位置虽然固定不变，但人类的活动会改变一块土地的社会经济地理位置。④可垄断性。通过一定的社会关系和法律关系可以把土地作为社会或个人的财富，或作为谋取财富的手段而加以垄断。
7． 预计坏账损失的评估方法有哪几种？
【答案】预计坏账损失的预计和估算一般可采用以下方法：
（1）分类判断法。一般可以根据企业与债务人往来的历史和债务人的信用状况，或者发出商品支付与拒付的可能性，将应收账款分为可回收的、部分回收及呆账等几类，分别估计坏账损失发生的可能性（概率），确定坏账损失。
（2）账龄分析法。按应收账款拖欠时间的长短及各期回收率的经验数据估计坏账损失。统计分析表明，账龄越久，回收的比率越低，可以测算账龄与回收率的对应关系。账龄分析法是按时间对应收账款进行分类评估的方法。
（3）坏账比例法。此法是按坏账的经验数据，即按坏账占全部应收账款的比例，来判断坏账损失。坏账比例法是账龄分析法的简化。坏账比例的确定可采用经验数据，一种可行的办法可以根据企业以前年度（一般为3〜5年）的实际坏账数额与其应收账款余额的比例确定。计算公式为：
8． 影响房地产价格的因素有哪些？
个别因素三个层次。
（1）一般因素，是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面的影响，从而成为影响房地产价格的基本因素。一般因素包括：①社会因素；②经济因素；③行政因素。
（2）区域因素，房地产所在特定区域的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的区域性特性也是房地产价格水平的影响因素。它可细分为：①商业繁华度；②道路通达度；③交通便捷度；④没施完备度；⑤环境质量状况等。不同性质的区域，影响房地产价格的区域因素是不同的，即使是同一种因素，其对不同性质区域的影响程度也是不同的。
（3）个别因素，是指房地产的个别性对房地产个别价格的影响因素，它是决定相同区域房地产出现差异价格的因素，包括：①土地的个别因素；②建筑物的个别因素；③房地产权益因素。
9． 如何理解生产费用价值论、效用价值论与供求决定价值论？
【答案】（1）生产费用价值论是卖方市场时期的价值观。①以李嘉图为代表的古典学派认为价值来自于生产过程，是由生产创造的。②生产决定价值的观点又称为供给决定论。供给学派的创始人萨伊从资本生产力理论出发，认为是三要素（资本、劳动、土地）共同协作生产出了具有使用价值的物品，三要素的报酬则形成了生产费用，从而形成生产费用价值观。他认为物品的价值来自物品的效用，即使用价值，而价值量决定于生产费用。③生产费用价值论认为资产的价值是由其生产成本决定的。因此，生产费用价值论是从成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础；
（2）效用价值论是买方市场时期的价值观。①19世纪70年代，边际效用学派认为商品的价值不是来自于生产过程，而是来自于消费者对商品的主观评价。若消费者认为商品对自己的主观效用大，则商品的价值就大；反之则小。②效用价值论也可称为需求决定论，根据边际效用学派的理论，资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则是指资产为其占有者带来的收益。一项
【答案】影响房地产价格的因素，按照它们与房地产的关系，可分为一般因素、区域因素和