2017年中国人民大学商学院436资产评估专业基础[专业学位]之资产评估学考研仿真模拟题
● 摘要
一、简答题
1． 用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益？
【答案】土地的收益可以分为实际收益和客观收益。
实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。如城市中的一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至是负数（因为要缴纳各种税费），但并不表示这块空地不具有收益价值; 再如某企业占用一块交通便利的土地，但由于经营不善，总收入减去总费用后所得的结果可能是负数，但也不意味着这块土地无价格。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
2． 比较林木资产评估各种方法的具体适用对象和条件。
【答案】林木资源资产评估，要根据不同的林种条件，选择不同的评估方法。目前主要的评估方法有现行市价法、剩余价值法、收获现值法和重置成本法等。
（1）现行市价法
该方法是林木资产评估最常用的方法。它是参照相类似的森林资源资产的现行市场成交价格，以此为基础进行调整，从而对森林资源资产价值进行评估的一种方法。
这种方法关键是要收集到参照案例的成交价，并且要有充分发育的林木资源资产市场。有些受市场限制较大的林木资源则难以用该法评估。
（2）剩余价值法
剩余价值法又称市场价倒算法，是用被估林木采伐后所得的木材市场销售总收入，扣除木材经营所耗的成本（含税费）及合理利润后再加上林木资源的再生价值作为评估值。
该方法较适合于成熟林的评估，因为这时候的财务资料取得比较容易、可靠。这种方法充分反映了市场供求关系对资产价值的影响，易于被交易双方接受；同时也注意了资源状况变化对资产价值的影响，使评估结果更加客观、公允。但这种方法由于受市场价变化的影响较大，因此，如果成熟林的采伐期与评估基准日距离时间较长，则不宜采用该方法。
（3）收获现值法
该方法是通过预测被估森林资源资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出评估值的方法。
这种方法适合于评估具有经常性收益的林木资产，如经济林、竹林、实验林和母树林等；运用它能够较真实地反映林木资产的本金化价格，但也受人为主观因素和未来不确定性因素影响较
大。
（4）重置成本法
该方法是按照现时工价和水平，重新营造一块与被估林木资产相类似的林分所需要的成本费用，作为被估林木资产的评估值的方法。
这种方法对于以资产重置和补偿为目的的林木资产评估比较适合，也适合于对没有充分发育的林木市场条件下及成本资料较容易收集的幼龄林、中龄林及速生树种林的评估。
3． 企业价值评估的特点。
【答案】企业价值评估的特点包括：
（1）在正常情况下，企业价值评估的评估对象是企业的权益价值，并不是承载企业价值的那些要素资产，以及那些要素资产组成的资产综合体。
（2）决定企业价值高低的因素是企业的整体获利能力。
（3）在正常情况下，尽管企业价值的载体是由多个或多种单项资产组成的，但企业价值评估却是一种整体性评估。
4． 什么是直接投资? 如何评估一项直接投资的价格？
【答案】（1）直接投资，即指以货币、有形资产或无形资产等资产形式直接投入被投资企业，并从受资企业处取得出资证明或股权证明。
（2）直接投资由于投资比重不同，可以分为控股投资和非控股投资。①对于控股的长期投资，应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估应以收益法为主，在特殊情况下，也可采用重置成本法和现行市价法。对被投资企业进行整体评估时，评估基准日应与投资方的评估基准日相同。②对非控股的直接投资，一般应采用收益法进行评估，即根据被投资企业的经营状况，预测长期投资的未来收益，用适当的折现率折算为现值得出评估值。但需注意以下三种特殊情况：a. 对于没有明显经济利益，也不能形成任何经济权利的投资应按零值计算；b. 在长期投资的未来收益难以确定时，可以采用重置成本法对被投资企业进行评估，确定净资产数额，再根据投资方所占份额确定评估值；c. 对于投资份额很小，或直接投资发生时间不长，价值变化不大，被投资企业账实基本相符，则可根据核实后的被投资企业资产负债表上的净资产数额，依据投资方所占的份额确定评估值。评估控股型和非控股型长期投资，都要单独计算评估值，并记录在长期投资项目下，不能将被投资企业的资产和负债与投资方合并处理。
5． 简述应收账款及预付账款的评估方法。
【答案】在对这些资产估算时，一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能的坏账损失。
应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失
对预计坏账损失定量确定的方法有：
①坏账估计法。即按坏账的比例，判断不可回收的坏账损失的数额。
②账龄分析法。即按应收账款拖欠时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账。应收账款评
估后，账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
6． 简述长期投资的定义、目的和分类。
【答案】（1）长期投资是指不满足短期投资条件的投资，即不准备在一年或长于一年的经营周期之内转变为现金的投资。
（2）长期投资主要有以下目的：
①为将来特定的用途积累资金，并在使用该资金之前合理利用，获得收益；
②影响或控制其他企业的经营决策，以配合本身的经营；
③扩大企业生产经营规模或发展多样化经营；
④企业如进行跨国长期投资，还可以跨过关税壁垒，充分享受东道国的资源优势和政策优势，并为拓展东道国市场创造条件。
（3）长期投资的分类
①根据其投资方式分类，长期投资可分为：货币资金投资、实物资产投资、无形资产投资和混合资产形式的投资。
②根据其投资性质分类，长期投资可分为：持有至到期投资、长期股权投资、混合投资。 ③根据其投资时限分类，长期投资可分为：有期限长期投资、永久性长期投资。
7． 资产评估中确认评估对象的标准有哪些？
【答案】资产评估中确认评估对象——资产的标准：
（1）现实性。现实性表明经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，并且在评估时点仍然存在。
（2）控制性。它是指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被估资产的边界，而不论资产是其用自有资金投资购建，还是负债购建，或是租入。
（3）有效性。一是表明已无实际资产对应的待摊费用等不能列作被估资产；二是表明无论是否为劳动产品，只要有效用即可作为被估资产。
（4）稀缺性。稀缺性表明要获得具有稀缺性经济资源的控制权就必须付出代价。也正因为如此，经济资源才成为资产。
（5）合法性。它是指企事业单位或个人控制的经济资源具有合法性，受到法律保护，即非法经济资源不能被确认为被估资产。
8． 什么样的房地产不能采用市场法进行评估？
【答案】具有以下两种特性的房地产不能使用市场法进行评估：
（1）较强的价格独占性
由于土地具有地理位置的固定性、不増性、个别性等自然特性，使其需求与供给都局限于局