2017年中国地质大学(武汉)经济管理学院436资产评估专业基础[专业学位]之资产评估教程考研题库
● 摘要
一、简答题
1． 使用市场法评估资产时，对所选择的参照物有哪些要求？
【答案】对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，都要有足够数量的参照物，通常参照物的数量不能低于三个。因为运用市场途径及其方法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场途径及其方法评估资产时应选择足够数量的参照物。
2． 简述企业预期收益的预测步骤。
【答案】企业预期收益的预测大致可分为以下几个步骤：评估基准日审计后企业收益的调整，企业预期收益趋势的总体分析和判断，企业预期收益的预测。
（1）第一步，评估基准日审计后企业收益的调整。①对审计后的财务报表进行非正常因素调整，主要是损益表和现金流量表的调整。将一次性、偶发性，或以后不再发生的收入或费用进行剔除，把企业评估基准日的利润和现金流量调整到正常状态下的数量，为企业预期收益的趋势分析打好基础。②研宄审计后报表的附注和相关揭示，对在相关报表中揭示的影响企业预期收益的非财务因素进行分析，并在该分析的基础上对企业的收益进行调整，使之能反映企业的正常盈利能力。
（2）第二步，企业预期收益趋势的总体分析和判断。企业预期收益趋势的总体分析和判断，是在对企业评估基准日审计后实际收益调整的基础上，结合企业提供的预期收益预测和评估机构调查搜集到的有关信息的资料进行的。其目的是从总体上判断企业预期收益的变化规律及趋势，为具体预测企业预期收益界定一个收益量的变化区间。
（3）第三步，企业预期收益的预测。企业预期收益的预测是在前两个步骤完成的前提上，运用具体的技术方法和手段进行测算。在一般情况下，企业的收益预测分为两个时间段：前期和后期。前期的年数视具体企业而定，一般情况下为3〜5年。但是，对于收益尚不稳定的企业，对其收益预测分段首先应判断企业何时步入稳定期，然后将其步入稳定期的前一年作为收益预测分段的时点。
3． 简述商标权价值的成本构成。
【答案】商标作为企业生产经营的一个要素，从其构思、设计、制作、印刷、申请、注册、
维持商标权到保证产品质量和服务质量、进行广告宣传等方面都需支出相应的费用。这些费用是取得商标权所必需的，它们构成了商标权的成本价值基础。显然，商标权的成本价值并不是决定商标价值的根本因素，而只是一个重要的参考依据。商标在投资或经营过程中作为资产的价值，即资本价值，而不是荣誉上的或主观上的价值；其常见的价值判定通常决定于商标的认知度、认可度，以商标能够为企业带来的预估测值来评测。
4． 简述市场比较法的理论依据、评估思路与适用前提。
【答案】（1）市场比较法的理论基础：市场比较法是以马歇尔的均衡价值论为理论基础，即认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。但是，由于资产评估是一个模拟市场过程的结果而非实际交易的结果，因此，在资产评估中运用均衡价值论就是承认市场交易结果的相对合理性，以与被评估资产相类似的交易案例为参照，来确定被评估资产的评估值。这也说明该方法是基于资产定价的替代原则，即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所花费的成本。
（2）市场比较法的评估思路：首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价（又称交易案例）；然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整成被估资产的评估值。由于市场比较法是通过被评估资产（或者说与被估资产相类似资产）的市场行情来确定被估资产的评估值，因此只有多个交易案例才能反映市场行情。市场比较法的评估思路可用公式表示为：
（3）市场比较法运用的前提条件：①充分发育活跃的资产市场。在资产市场上，交易越频繁，
与被估资产相类似交易案例越容易获得，越容易形成某一类资产的市场行情；②参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。运用市场比较法，重要的是能够在资产市场上找到与被评估资产相同或相类似的参照物。以上两个前提条件说明，在资产市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况下，不适合采用市场比较法。
5． 备案应报送哪些材料？
【答案】资产评估项目备案需报送下列文件材料：
（1）国有资产评估项目备案表；
（2）资产评估报告（评估报告书、评估说明和评估明细表及其电子文档）；
（3）与资产评估项目相对应的经济行为批准文件；
（4）其他有关材料。
6． 无形资产重置成本的确定可采用哪些方法? 应注意哪些问题？
【答案】（1）无形资产的重置成本是指在现时市场条件下重新创造或购置一项全新无形资产所耗费的全部货币总额。根据无形资产的取得方式，无形资产可以划分为自创无形资产和外购无形资产，重置成本的确定方法分别如下：①自创无形资产重置成本的计算。自创无形资产的成本
是由创制该项资产所耗费的物化劳动和活劳动费用所构成的，如果自创无形资产所发生的成本费用已作资产化处理，即有账面价格，则可运用物价指数对账面价格作相应调整，便得到重置成本。在评估实务中，自创无形资产往往无账面价格，并且成本记录也不完整，通常根据具体情况采用成本核算法或市价调整法计算重置成本。②外购无形资产重置成本的估算。外购无形资产一般有购置费用的原始记录，也有可能参照现行交易价格，故评估重置成本相对较容易。外购无形资产的重置成本包括购买价和购置费用两部分，其具体评估方法可选择市价类比法和物价指数法。
（2）注意问题：在采用成本法进行评估时，需要注意所计算的重置成本应是包括无形资产开发应获利润在内的每一项成本。
7． 土地价格有哪些不同的种类？
【答案】土地价格种类主要有以下几种：
（1）基准地价。基准地价是指在城镇范围内一定区域内，对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。
（2）标定地价。标定地价是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。
（3）出让底价。出让底价是政府出让土地使用权（招标或拍卖）时确定的最低价格，若低于这个价格则不出让。出让底价是政府根据土地出让的年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地或成片土地在某时点的价格。
（4）转让价格。转让价格是指土地使用者在使用期内，将已取得的土地使用权再转让的价格。转让价格具体包括买卖价格和租赁价格。买卖价格是以买卖方式让渡土地使用权的价格；租赁价格是以租赁方式让渡土地使用权的价格，一般以租金的形式表现。
（5）其他价格。主要有抵押价格、课税价格和征用价格。抵押价格是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值，是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖时，该房地产所能实现的合理价格；课税价格是按照税法规定，构成房地产课税基础的价格；征用价格是政府征用土地对被征用土地的权益主体进行补偿而评定的价格。
8． 运用路线价法时，深度指数的类型应如何把握？
【答案】（1）地价与临街深度变化的规律（法则）有以下几种：
①四三二一法则。将标准深度为100英尺的临街宗地与街道平行区分为四等份，则由临街算起，第一个25英尺的价值占标准宗地总价的40%, 第二个25英尺的价值占标准宗地总价的30%, 第三个25英尺的价值占宗地总价的20%, 第四个25英尺的价值只占10%。超过100英尺，则需采用九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺的地价为路线价的9%，第二个25英尺为8%, 第三个25英尺为7%, 第四个25英尺为6%; ②苏慕斯法则。苏慕斯经过调查证明，100英尺深的土地价值，临街50英尺的价值占宗地总价的72.5%，另外50英尺的价值占总价的27.5%; ③霍夫曼法则。深度100英尺的宗地，临街50英尺的价值应占宗地总价的2/3, 在此基础上，临街