2017年南京财经大学会计学院436资产评估专业基础[专业硕士]考研冲刺密押题
● 摘要
一、名词解释
1． 功能性贬值
【答案】由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。超额投资成本是由于进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的新设备的制造成本比过去降低，它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。复原重置成本与更新重置成本之差即为“超额投资成本”，也称为第1种功能性贬值。超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值, 称为第II 种功能性贬值。
2． 资产评估价值类型
【答案】资产评估中的价值类型是指评估人员对评估结论价值属性的定义和归类，是对资产评估的一个质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。
影响和决定资产评估价值类型的因素是多方面的，主要因素包括：评估的特定目的，即特定的经济行为；评估时的市场条件；被评估对象的功能、状态；采用的评估假设。上述四项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的。
不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上不同，而且在数额上也往往存在较大差异。
3． 复原重置成本
【答案】复原重置成本，是指采用“与待估资产相同的”材料、建造标准、设计、规格及技术等，以现实价格重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。也可简单解释为原消耗、现价格。
4． 基准地价
【答案】基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
5． 评估咨询
【答案】评估咨询主要是对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。
6． 房地产评估的市场法
【答案】房地产评估的市场法是将待估房地产与在较近时期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，做必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。
二、简答题
7． 分析成本法、收益法和市场比较法三种评估方法的优势与局限，并指出如何选择最适评估方法。
【答案】（1）评估方法的优势与局限
①成本法
优势：从成本耗费角度评估资产价值。运用中一般没有严格的前提条件。
局限：并非所有评估对象都适合采用成本法。
②收益法
优势：该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。
局限：a. 需具备一定的前提条件，收益法要求被评估资产拥有可以预期用货币表示的收益。同时资产的风险报酬率也能够计算。公益性资产（无货币收益）、微利亏损企业、收益无规律难以预测的资产以及风险报酬率无法确定的资产均无法运用收益法评估。b. 具有较大的主观性。
③市场比较法
优势：最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法。
局限：运用需具备一定的前提条件，既要求产权市场活跃，又要求被评估资产具有一定的通用性，否则就无法获得参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料。
（2）资产评估方法的最适选择
一般来讲，评估方法的选择应主要考虑两方面的因素：①与评估对象相适应；②受可搜集到的数据和信息资料的制约。成本法适宜评估可复制的资产、专用资产、单项资产；收益法适宜评估资源性资产、无形资产、整体资产；市场法适宜具有一定通用性能在公开市场出售的资产。
8． 简述假设开发法的基本评估思路及计算公式。
【答案】假设开发法的基本思路和计算公式：
（1）假设开发法也称剩余法，其基本技术思路是在求取待开发房地产价值时，将待开发房地产的预期开发后的价值扣除正常的开发费用、税金及正常的开发利润，以倒推算出的剩余值作为待估房地产价值。正常的开发费用即为建造和销售房屋所花费的必要费用，如前期工程费、建安
工程费、管理费、销售费用、销售税费、资金成本等。
（2）其基本公式为：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售费用-销售税费-开发利润-取得待开发房地产应缴纳的税费
假设开发法在现实中的具体计算公式也可表述为：
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-销售税费-利润
9． 简述路线价法的基本思路及计算公式。
【答案】（1）路线价法是对面临特定街道、接近性相等的城市土地设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价（此单价称为路线价），然后据此路线价，再配合深度指数表和其他价格修正率，来估算临接该街道的各宗地价格的一种评估方法。
（2）在正常情况下，路线价法可用下列数学公式表示：
宗地地价（总价）=路线价×深度指数×宗地面积（或宗地临街宽度）
式中是使用宗地面积还是宗地临街宽度，取决于路线价的含义。上述正常情况是指待估宗地是一面临街、形状为矩形。如果待估宗地的临街条件及形状不正常，即街道两边的土地另有特殊条件存在，如属街角地、两面临街、袋地、三角形地、梯形地、不规则地等，这时的计算公式为：
宗地地价（总价）=路线价×深度指数×宗地面积（或宗地临街宽度）×修正系数
10．资产的功能性贬值与经济性贬值分别表示什么意思？
【答案】（1）功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。设备的功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。
（2）经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。
11．简述资产评估报告及其种类。
【答案】（1）资产评估报告是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
（2）资产评估报告的类型，主要有以下几种：
第一，按照资产评估的对象划分，资产评估报告可以分为单项资产评估报告和整体资产评估报告。单项资产评估报告就是以单项资产为对象所出具的评估报告；整体资产评估报告则是以企业整体资产为对象所出具的评估报告。