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一、名词解释

1． 房地产评估的市场法

【答案】房地产评估的市场法是将待估房地产与在较近时期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，做必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

2． 资产评估的收益法

【答案】收益法，是指通过估算被评估资产自评估基准日起未来预期的纯收益并通过适当的折现率（资本化率）予以折现，从而判断资产价值的各种评估方法的总称。它以预期收益原则为基础，采用以利求本的思维方式，即采用折现和资本化的方法判断和估算资产价值。

3． 机器设备的技术寿命

【答案】机器设备的技术寿命是指机器设备从开始使用到由于新技术出现使其丧失使用价值而淘汰为止所经历的时间。其大小主要取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期。

4． 有形损耗

【答案】有形损耗也称实体性贬值，是指资产投入使用后，由于使用以及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。其衡量方式既可以采用绝对数计量，即实体性贬值额；也可以采用相对数计量，即实体性贬值率。

5． 土地使用权出让底价

【答案】土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。

二、简答题

6． 简述企业价值评估的含义与特点。

【答案】（1）企业价值评估的含义

企业价值评估从本质上讲是对企业这个资产综合体的持续获利能力的评定估算。企业价值评估是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表意见的行为和过程。企业整体价值是企业总资产价值减去企业负债中的非付息债务价值后的余值，或用企业所有者权益价值加上企业的全部付息债务价值表示。企业股东全部权益价值即所有者权益价值或净资产价值。企业股东部分权益价值即企业一部分股权的价值，或股东全部权益价值的一部分。

（2）企业价值评估的特点

企业价值评估具有以下特点：①评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体；②评估的标的是该综合体的持续获利能力，而非各单项资产价值的加总；③企业价值评估是典型的整体性评估。

7． 什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？

【答案】（1）资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

（2）资产评估涉及十项基本要素：

①评估主体，表明由谁来进行评估；

②评估客体，即被评估的资产，又称评估对象，是对评估内容的界定；

③评估依据，即评估工作中遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；

④评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途；

⑤评估原则，即资产评估的行为规范；

⑥评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束所应遵循的工作顺序；

⑦评估价值类型，即对资产评估价值的质的规定；

⑧评估方法，即资产评估所运用的特定技术；

⑨资产评估的假设，即资产评估前针对资产业务的前提条件假设；

⑩资产评估基准日，即资产评估的时间基准。

8． 简述影响专有技术评估的主要因素。

【答案】影响专有技术评估的主要因素有：

（1）专有技术的使用期限。专有技术依靠保密手段进行自我保护，没有法定保护期限。但是，专有技术作为一种知识和技巧，会因技术进步、市场变化等原因被先进技术所替代。作为专有技术本身，一旦成为一项公认的使用技术，它就不存在无形资产价值了。因此，专有技术的使用期

限应由评估者根据本领域的技术发展情况、市场需求情况及技术保密情况进行估算，也可以根据双方合同的规定期限、协议情况估算。

（2）专有技术的预期获利能力。专有技术的价值在于专有技术的使用所能产生的超额获利能力。因此，评估时应充分研究分析专有技术的直接和间接获利能力，这是确定专有技术评估值的关键，也是评估过程中的困难所在。

（3）分析专有技术的市场情况。技术商品的价格也取决于市场供求情况。市场需求越大，其价格越高，反之则低。从专有技术本身来说，一项专有技术的价值高低取决于其技术水平在同类技术中的领先程度。在科学技术高速发展的情况下，技术更新换代的速度加快，无形损耗加大，一项专有技术很难持久处于领先水平。另外，专有技术的成熟程度和可靠程度对其价值量也有很大的影响。技术越成熟、可靠，其获利能力越强，风险越小，卖价越高。

（4）专有技术的开发成本。专有技术取得的成本，也是影响专有技术价值的因素。评估中应根据不同技术特点，研究开发成本和其获利能力的关系。

（5）保密措施。对专有技术的保密措施的核查，是核查专有技术是否处于保密状态及易于公开的环节。评估中，评估人员可从核心技术人员的流动情况、保密协议及保密制度以及其他相关的保密措施人手核查。

9． 资产评估管理类工作底稿主要包括哪些内容？

【答案】管理类工作底稿是指评估项目负责人在评估过程中，为规划、安排、控制和管理整个评估工作，并出具评估报告所形成的文字记录，主要包括以下内容：

（1）项目洽谈记录；

（2）评估业务约定书；

（3）评估计划及实施情况；

（4）评估委托人及被评估企业基本情况的调查、记录和资料，资产规模及主要资产状况；

（5）评估执业过程中重大问题处理记录；

（6）有关部门的审核意见；

（7）评估机构内部的审核意见；

（8）资产评估工作小结。

10．什么情况下采用核准制? 什么情况下采用备案制？

【答案】（1）采用核准制的情况

《企业国有资产评估管理暂行办法》第四条规定：“企业国有资产评估项目实行核准制和备案制。经各级人民政府批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，分别由其国有资产监督管理机构负责核准。”

（2）采用备案制的情况

①经国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，由国务院国有资产监督管理机构负责备案。②经国务院国有资产监督管理机构所出资企业（以下简称中央企业）