2017年首都经济贸易大学资产评估综合复试实战预测五套卷
● 摘要
一、名词解释
1． 资产评估报告
【答案】资产评估报告是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。资产评估报告既是资产评估机构完成对资产作价意见，提交给委托方的出证性的报告，也是评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。
2． 有形损耗
【答案】有形损耗也称实体性贬值，是指资产投入使用后，由于使用以及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。其衡量方式既可以采用绝对数计量，即实体性贬值额；也可以采用相对数计量，即实体性贬值率。
3． 客观收益
【答案】客观收益，是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
二、简答题
4． 我国评估准则有哪些特点？
【答案】我国资产评估准则体系的特点主要有以下几点：
（1）层次清晰、依次推进。基本准则是基本规范，原则性强，是整个准则体系的主干。具体准则是根据基本准则的要求作出的细化规范，规则性强。评估指南和指导意见是对具体准则的进一步的细化和补充，比较灵活。准则体系的体系构架层次清晰、依次推进，体现了各层次准则文件的不同效力。
（2）体系开放、灵活。我国评估准则体系四个层次的设计既满足了不同类型评估业务规范的需要，又体现出不同发展阶段评估业务的要求，更为评估实践中新的评估领域的规范留有空间。评估准则体系中的具体准则、评估指南和指导意见会随着业务领域的发展，根据需要而不断地增加和完善。
（3）既规范评估师行为，又影响委托方和相关当事方行为。评估准则从制定的基本目的来看就是为了规范评估师执业行为，但在评估准则中对委托方的行为也提出了要求。评估准则很大程度上成为引导委托方合理使用评估报告、监管部门理性监管的重要尺度。
（4）突出评估师职业道德规范的重要性。评估师执行评估业务，涉及较多的专业判断，保持较高的职业道德水平是保证业务质量的重要因素。我国的评估准则在体系设计上突出了职业道德准则，并将其与业务准则并列作为准则体系的两个组成部分，凸显其重要性。
（5）重视评估程序准则。我国评估准则中有独立的评估程序准则，并涵盖评估业务的全过程。这对评估机构和评估人员把握评估程序、尊重评估服务专业特点、防范和控制执业风险将起到重要作用。
（6）发布主体特别。我国评估准则体系中的基本准则由财政部以规范性文件形式发布，基本准则中授权中国资产评估协会制定并发布其他评估准则。这样的制度安排是要由政府发布基本准则，体现政府从公共管理角度对评估执业的要求，通过政府的要求实现评估准则保护社会公共利益的宗旨。其他准则由行业协会发布，一方面传达政府意志，另一方面又体现专业特点。而国外评估准则一般由行业协会发布。
5． 简述市场比较法的理论依据、评估思路与适用前提。
【答案】（1）市场比较法的理论基础：市场比较法是以马歇尔的均衡价值论为理论基础，即认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。但是，由于资产评估是一个模拟市场过程的结果而非实际交易的结果，因此，在资产评估中运用均衡价值论就是承认市场交易结果的相对合理性，以与被评估资产相类似的交易案例为参照，来确定被评估资产的评估值。这也说明该方法是基于资产定价的替代原则，即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所花费的成本。
（2）市场比较法的评估思路：首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价（又称交易案例）；然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整成被估资产的评估值。由于市场比较法是通过被评估资产（或者说与被估资产相类似资产）的市场行情来确定被估资产的评估值，因此只有多个交易案例才能反映市场行情。市场比较法的评估思路可用公式表示为：
（3）市场比较法运用的前提条件：①充分发育活跃的资产市场。在资产市场上，交易越频繁，
与被估资产相类似交易案例越容易获得，越容易形成某一类资产的市场行情；②参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。运用市场比较法，重要的是能够在资产市场上找到与被评估资产相同或相类似的参照物。以上两个前提条件说明，在资产市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况下，不适合采用市场比较法。
6． 资产评估程序的重要性表现在哪些方面？
【答案】履行资产评估程序的重要性表现在：
（1）履行资产评估程序是规范资产评估机构和评估人员行为、提高资产评估业务质量的基本保证。
资产评估机构和评估人员接受委托，不论执行何种资产类型、何种评估目的的资产评估业务，都应当履行必要的资产评估基本程序，按照工作步骤有计划地进行资产评估。这样做不仅有利于规范资产评估机构和评估人员的执业行为，而且能够有效地避免在执行具体资产评估业务中可能出现的程序上的重要疏漏，切实保证资产评估的业务质量。履行资产评估程序对于提高资产评估
机构业务水平乃至资产评估行业整体业务水平都具有重要意义。
（2）履行资产评估程序是评价资产评估机构和评估人员提供资产评估服务水平的重要依据。 资产评估服务会引起许多相关当事方的关注，包括委托人、资产占有方、资产评估报告使用人、相关利益当事人、司法部门、证券监督及其他行政监督部门、资产评估行业主管协会以及社会公众、新闻媒体等。履行资产评估程序不仅是衡量资产评估机构和评估人员执行资产评估业务是否规范的重要标准，也为上述相关当事方提供了评价资产评估服务的依据，同时，也是委托人、司法和行政监管部门及资产评估行业协会监督资产评估机构和评估人员的主要依据。
（3）履行资产评估程序是资产评估机构和评估人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段。
从实际情况来看，资产评估机构和评估人员与其他当事人之间就资产评估服务引起的纠纷和法律诉讼越来越多。资产评估机构和评估人员在履行必要资产评估程序方面是否存在疏漏，已经成为司法部门追究资产评估机构和评估人员责任的重要依据。因此，恰当履行资产评估程序是资产评估机构和评估人员防范执业风险的主要手段，也是在产生资产评估纠纷或诉讼后，合理保护自身权益、合理抗辩的重要手段之一。
7． 什么是资产评估程序？
【答案】（1）资产评估程序是资产评估人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤，可以说资产评估具体的工作步骤构成了资产评估程序。
（2）资产评估程序有广义和狭义之分。狭义的资产评估程序开始于评估机构和评估人员接受委托，终止于向委托方或相关当事方提交资产评估报告。广义的资产评估程序开始于评估项目洽谈和业务受理，终止于资产评估报告提交后的评估工作底稿归档。从为保证资产业务质量、控制评估风险、提高评估服务水平的角度看，广义的资产评估程序可能更好地表达了资产评估程序，且与目前评估的有关规范（准则）相吻合。
8． 深度指数的含义是什么？
【答案】从理论上讲，深度指数应为待估宗地的单位价格与标准宗地单位价格的比率。而在实际评估中，深度指数是根据所在街区多个非标准宗地单位价格与标准宗地单位价格的比率，通过统计分析得出的，并用列表的方式表示出来。深度指数又称深度百分率，深度指数表又称深度百分率表。地价随临街深度长短变化的程度用比率来表示，称为深度指数；这种指数如编制成一张表，就称为深度指数表。深度指数表的制作是路线价法的难点和关键所在，一般需在作出大量的调查研宄和进行统计分析的基础上，才能把握地价与临街深度的关系。
9． 资产的含义与基本特征。
【答案】（1）资产的含义
经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。