2017年河北大学资产评估学复试仿真模拟三套题
● 摘要
一、名词解释
1． 资产评估价值类型
【答案】资产评估中的价值类型是指评估人员对评估结论价值属性的定义和归类，是对资产评估的一个质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。
影响和决定资产评估价值类型的因素是多方面的，主要因素包括：评估的特定目的，即特定的经济行为；评估时的市场条件；被评估对象的功能、状态；采用的评估假设。上述四项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的。
不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上不同，而且在数额上也往往存在较大差异。
2． 土地使用权评估的假设开发法
【答案】假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
3． 实际收益
【答案】实际收益，是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
二、简答题
4． 如何运用直接比较法评估企业价值？
【答案】（1）直接比较法即市场比较法，是根据类似资产应有类似交易价格的原则，在市场上寻找与被评估企业相似的交易案例，分析、比较被估企业和交易案例中的参照企业的重要指标，在此基础上修正、调整参照企业的市场价值，最后确定被评估企业的价值的方法。
对于两个相类似的企业，如果采用直接比较法估算被估企业的价值，就需要寻找与企业价值相关的可观测的变量，其计算公式为：为可比企业价值，即其中，为被估企业价值，为可比企业的与企业价值相关为被估企业的与企业价值相关的可比指标，
的可比指标。V/X通常称为可比价值倍数或价值比率。
（2）具体操作程序如下：
①选择可比公司。
可比公司的选择标准:a. 主要选择同行业的公司，同时还要求是生产同一产品的市场地位相类似的企业。b. 考虑资产结构和财务指标。因为生产相同产品的获利能力相类似的企业，其财务指
标也应大致类似。c. 评估师还可以询问被评估公司的经理，他们自己认为哪一个公司与他们最具有可比性以及其中的原因。d. 如果可能，私人持股公司的价值应该由其他私人持股公司的销售资料决定，而不是由调整过的上市公司的销售资料决定。
②选择可比指标。
а. 在采用直接比较法评估企业价值时，可比指标应选择与企业价值直接相关并且是可观测的变量。如果评估人员可以找到一组可比公司，可以选择不同的可比指标（X ）, 据以计算V/X比率在各个可比公司之间的波动情况。如果V/X比率的变动是因为短期内非正常因素的影响所造成的，可以通过调整有关财务数据来减轻波动。b. 为避免短期超常波动的影响，或者不容易被管理层决策所影响，可以选择销售收入替代利润和现金流量作为可比指标。对于利润在很大程度上取决于管理层决策的公司，选择销售收入更合适。c. 财务变量的选择还要考虑被评估公司与可比公司之间在资本结构方面的差异。如果除了资本结构外，被评估公司与可比公司在所有的方面均相类似，那么盈利与公司价值的比率在负债程度不同的可比公司之间将会有很大的不同。对于具有不同负债结构的可比公司来说，选择利息、折旧和税前盈利，即EBIDT 更为合适。
5． 简述收益法的理论依据及其适用的前提条件。
【答案】（1）收益法的理论基础是效用价值论。该观点认为资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则体现在资产为其拥有者带来的收益上。在风险报酬率既定的情况下，一项资产的未来收益越高，该资产的价值就越大，而不是由创建的成本耗费所决定。
（2）收益法适用的前提条件：①资产的预期收益可以预测并可用货币计量。收益法是从产生收益的能力的角度来评估一项资产，因此它只适用于能直接产生收益，或者说有现金流的资产；②资产所有者所承担的风险可以预测并能用货币计量。即被评估资产的风险报酬率也能够计算。因为资产的价值不仅取决于预期收益，还取决于其风险报酬率的高低；③资产的预期获利年限可以预测。被评估资产预期获利期限的长短直接影响该资产的现值。
6． 为什么对历史风貌保护建筑不能采用市场法进行评估？
【答案】市场法运用的前提条件包括：
（1）充分发育活跃的资产市场，对产权交易市场成熟度的要求。在资产市场上，交易越频繁，与被估资产相类似交易案例越容易获得，越容易形成某一类资产的市场行情。
（2）评估对象应是具有一定通用性的资产。参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。运用市场比较法，重要的是能够在资产市场上找到与被评估资产相同或相类似的参照物。一般来讲，与被评估资产完全相同的资产很难找到，因此往往需要对相类似的参照物进行调整。例如，核武器生产设备就无法用市场比较法评估。这时，有关调整的指标、技术参数能否取得，也是决定市场比较法能否运用的关键。
以上两个前提条件说明，在资产市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况下，不适合采用市场比较法。
以下原因导致了对历史风貌保护建筑不能采用市场法进行评估：
（1）并不存在一个关于历史风貌保护建筑的充分发育的、活跃的市场，因而无法通过在市场上寻找参照物的形式来对其进行评估。
（2）即便存在一个历史风貌保护建筑的交易市场，由于每一个历史风貌保护建筑都具有很强的独占性和独特性，不具有一定通用性，因此不能有效的调节参照物的指标进行比对。
综上，对历史风貌保护建筑不能采用市场法进行评估。
7． 企业价值评估的市盈率模型及其优缺点。
【答案】（1）市盈率评估模型的优点是：①市盈率计算简单，所需数据容易获得；②市盈率将价格与收益联系起来，反映了投入与产出的直接关系；③市盈率综合反映了投资者对公司的盈利时机、増长率、未来现金流和分红政策的风险期望值；④市盈率可以被视为是对公司未来前景的概括反映。
（2）市盈率评估模型的缺点是：①该方法假定投资收益是恒定的，但实际的市盈率会随着时间的变化，伴随其驱动因素的变化而变化；②如果每股盈利是负数时，市盈率就失去了意义；③市盈率除了受本身基本面的影响外，还受整个经济景气状况的影响。
8． 为什么银行的贴现率不宜直接作为资产评估的折现率？
【答案】贴现率不是利率，也不是折现率。贴现率、折现率的确定通常和当时的利率水平是有紧密联系的。之所以说银行的贴现率不宜直接作为资产评估的折现率，是因为：
两者计算过程有所不同。贴现率是内扣率，是预先扣除贴现息后的比率；而折现率是外加率，是到期后支付利息的比率。
贴现率主要用于票据承兑贴现之中；而折现率则广泛应用于企业财务管理的各个方面，如筹资决策、投资决策及收益分配等。
9． 现场调查的方式有哪些？
【答案】在现场，评估人员应该对评估对象或被评估企业进行全面的调查和勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的调查和勘查，对企业价值、股权和无形资产等非实物资产进行评估时，也应该根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。由于不同类型的资产特性有较大的差异以及评估目的不同等原因，不同项目中对评估对象进行现场勘查和调查的具体方式和程度也不尽相同，评估人员应该根据评估项目的具体情况确定合理的现场勘查调查方式，并与委托方或产权持有者进行沟通，确保现场勘查调查工作的顺利进行。现场调查应该在评估对象或评估业务所涉及的主要资产所在地进行。但由于评估对象和评估业务的特殊性，有可能无法在评估对象或评估业务涉及的主要资产所在地进行现场调查，这时评估人员应当考虑以下因素，总体判断是否继续执行或中止评估业务：一是所受限制是否对评估结论或评估目的所对应经济行为构成重大影响；二是能否采取必要措施弥补现场调查程序的缺失。现场调查的方式包括询问、核对、勘查、函证等。