2017年云南民族大学管理学院(会计学院)436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估教程考研题库
● 摘要
一、简答题
1． 简述森林资源资产的价值内涵和评估对象。
【答案】（1）森林资源资产的价值内涵
森林资源资产的价值是森林生态系统的物质和能量储备及与外界交换所表现的价值。主要表现在三个方面：①经济效益，即提供木材、能源、食物、药材、物种及其他原料所带来的价值；②生态效益，即由于森林环境的调节作用而产生的有利于人类和物种生息繁衍的效益，如调节气候、保持水土、改良土壤等；③社会效益，即森林对人类生存活动及人的心理情绪和教育等方面产生的作用。
森林资源资产的价值是上述三个方面的总和。尽管这三个方面的效益最终都转化为经济效益，但由于具体的经营者只能对其一部分经济利益具有控制力，所以森林资源资产的价值难以通过市场的途径得到全面体现，其生态效益和社会效益需要通过市场以外的手段如财政补贴等予以补偿，才可能体现其实际价值。
（2）森林资源资产的评估对象
森林资源资产的内在价值和市场交易价值是两个既有区别又有联系的概念。实际工作中的主要评估目的是为了确定市场交易价值，所以作为一项特殊的资产，其评估的对象主要是指发生产权变动或经营主体变动的森林资源资产，包括林木资产、林地资产和森林景观资产以及整体林业企事业资源资产。
2． 用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益？
【答案】土地的收益可以分为实际收益和客观收益。
实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。如城市中的一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至是负数（因为要缴纳各种税费），但并不表示这块空地不具有收益价值; 再如某企业占用一块交通便利的土地，但由于经营不善，总收入减去总费用后所得的结果可能是负数，但也不意味着这块土地无价格。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
3． 简述材料评估的方法。
【答案】材料价值评估可按资产业务分为两种情形：一种情形是在对企业价值评估采用资产基础法情况下涉及的材料价值评估，另一种情形是资产业务需要单独涉及的材料价值评估。
（1）企业价值评估采用资产基础法情况下涉及的材料价值评估。在这种情形下，需要评估材料的在用价值，这时的在用价值表现为重置价值，可分别材料的不同情况进行评估：①对近期购进的材料，直接以材料的市场价格加上购置费用作为评估价值；②对于购进批次间隔时间较长、价格变化较大的材料，直接以评估基准日材料的市场价格并考虑购置费用后评估其价值；③对于企业某些库存材料，可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正估算材料价值，也可以通过市场同类商品的平均价格指数进行评估；④对于从企业库存材料中清理出来、需要进行处理的呆滞材料，对其数量和质量进行清点和调查，对其中失效、变质、残损、报废、无用的材料，作为废料处理，按可回收净值确定评估值；对其中尚能使用但质量已下降的材料，按其重置价值扣除相应的贬值后确定其评估值，或者直接以低等级材料的现行市价确定其重置价。
（2）资产业务需要单独涉及的材料价值评估。这种情形下，应采用市场法中的现行市价法，直接以材料的市场价格作为评估值。
4． 简述企业价值评估的含义与特点。
【答案】（1）企业价值评估的含义
企业价值评估从本质上讲是对企业这个资产综合体的持续获利能力的评定估算。企业价值评估是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表意见的行为和过程。企业整体价值是企业总资产价值减去企业负债中的非付息债务价值后的余值，或用企业所有者权益价值加上企业的全部付息债务价值表示。企业股东全部权益价值即所有者权益价值或净资产价值。企业股东部分权益价值即企业一部分股权的价值，或股东全部权益价值的一部分。
（2）企业价值评估的特点
企业价值评估具有以下特点：①评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体；②评估的标的是该综合体的持续获利能力，而非各单项资产价值的加总；③企业价值评估是典型的整体性评估。
5． 简述长期投资的定义、目的和分类。
【答案】（1）长期投资是指不满足短期投资条件的投资，即不准备在一年或长于一年的经营周期之内转变为现金的投资。
（2）长期投资主要有以下目的：
①为将来特定的用途积累资金，并在使用该资金之前合理利用，获得收益；
②影响或控制其他企业的经营决策，以配合本身的经营；
③扩大企业生产经营规模或发展多样化经营；
④企业如进行跨国长期投资，还可以跨过关税壁垒，充分享受东道国的资源优势和政策优势，并为拓展东道国市场创造条件。
（3）长期投资的分类
①根据其投资方式分类，长期投资可分为：货币资金投资、实物资产投资、无形资产投资和
混合资产形式的投资。
②根据其投资性质分类，长期投资可分为：持有至到期投资、长期股权投资、混合投资。 ③根据其投资时限分类，长期投资可分为：有期限长期投资、永久性长期投资。
6． 简述房地产评估的程序。
【答案】房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、制订工作计划、实地勘察并收集资料、选用评估方法并进行评定估算、确定评估结果和撰写评估报告。
（1）明确评估基本事项
明确评估事项包括明确评估目的、了解评估对象、确定评估基准日及签订评估合同。
（2）制订工作计划
即对评估工作日程、人员组织等做出安排。
（3）实地勘察并收集资料
尽管评估师在受理评估业务时已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况，但评估师仍需亲临现场勘察。
评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长、而且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需要的资料数据，包括：评估对象的基本情况；有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；与评估对象有关的房地产市场资料；国家和地主涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。
（4）选用评估方法，进行评定估算
在调查研宄和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法（成本法、市场法和收益法及其衍生方法），进行价值测算。
（5）综合分析确定评估结果
同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查。分析时应特别注意：选用的资料是否适当、评估原则的运用是否适当、对资料分析是否准确。
（6）撰写评估报告
评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。
7． 现场调查的方式有哪些？
【答案】在现场，评估人员应该对评估对象或被评估企业进行全面的调查和勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的调查和勘查，对企业价值、股权和无形资产等非实物资产进行评估时，也应该根据评估对象的具体情况进行必要的现场调查。由于不同类型的资产特性有较大的差异以及评估目的不同等原因，不同项目中对评估对象进行现场勘查和调查的具体方式和程度也不尽相同，评估人员应该根据评估项目的具体情况确定合理的现场勘查调查方式，并与委托方或产权持有者进行沟通，确保现场勘查调查工作的顺利进行。现场调查应该在评估对象或评估业务