2017年河北大学管理学院436资产评估专业基础[专业学位]之资产评估学教程考研导师圈点必考题汇编
● 摘要
一、名词解释
1． 土地使用权评估的假设开发法
【答案】假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
2． 价格指数调整法
【答案】价格指数调整法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。这里的账面成本应当能够代表资产购建时的资产市场价值，或者其代表的价值类型与所要评估的价值类型一致。计算公式为：
重置成本=资产的账面原值×价格指数
或重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数）
式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：
定基价格指数=（评估基准日价格指数÷资产购建时的价格指数）×100%
此方法仅适用于评估对象与参照物之间仅在时间因素方面存在差异的情况。
3． 资产评估的程序性准则
【答案】资产评估的程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估约定书、评估计划、评估工作底稿、评估报告等。
4． 实际收益
【答案】实际收益，是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
5． 债券
【答案】债券是政府、企业、银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行的并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。债券投资与股权投资相比较，具有如下特点：①投资风险较小，安全性较强；②到期还本付息，收益相对稳定；③具有较强的流动性。
6． 资产评估中的市场价值
【答案】市场价值是自愿买方和自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
资产评估中的市场价值，是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。或者说评估资产价值所依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估结果是市场价值。关于市场价值所依据的公开市场可能存在着区域、级次等的区分，也就是说，资产评估中的市场价值可能存在着不同区域范围的市场价值和不同级次的市场价值等。
二、简答题
7． 备案应报送哪些材料？
【答案】资产评估项目备案需报送下列文件材料：
（1）国有资产评估项目备案表；
（2）资产评估报告（评估报告书、评估说明和评估明细表及其电子文档）；
（3）与资产评估项目相对应的经济行为批准文件；
（4）其他有关材料。
8． 简述土地使用权评估中市场法的基本思路。
【答案】土地使用权评估中市场法的基本思路主要包括：
（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例。选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：
①与待估土地用途应相同。
②与待估土地交易类型应相同。
③交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。
④与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。
⑤交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。
（2）进行交易情况的修正。
①有一定利害关系的主体之间的交易。
②交易时有特别动机，如急于出售或购买。
③买方或卖方不了解市场行情。
④其他特殊交易情形。
（3）进行交易时间的修正。
（4）进行区域因素修正。
（5）进行个别因素修正。
（6）确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。
9． 简述基准地价修正法的基本思路。
【答案】（1）基准地价修正法是指利用当地政府制定的基准地价作为参照，将被估宗地的区域条件和个别条件等与所在区域的平均条件相比较，进行修正，从而求得待估宗地市场价值的一种方法。
（2）采用基准地价修正法一般根据具体宗地的各种地价影响因素与基准地价对应的土地级别区域整体影响因素状况的差别，进行商服繁华度、城市设施完备度和环境质量优劣度等区域因素和容积率、时间、土地使用权年限等个别因素的修正。
（3）基准地价修正法的计算公式为：待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价×区域因素修正系数×时间修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
10．在市场经济中，资产评估具有哪些功能？
【答案】资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲，在市场经济中，资产评估具有以下功能：
（1）为资产业务提供价值尺度，资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能；
（2）价值鉴证，资产评估通过对被评估资产进行价值判断，可以起到价值鉴证的作用；
（3）优化资源配置，资产评估优化资源配置的功能具有两方面的含义，首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件；其次，由于一项资产往往具有多种用途，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动；
（4）促进企业账实相符和资产完整，由于市场供求关系发生变化、通货膨胀等原因，企业固定资产的重置成本与历史成本存在较大差异，投资性资产的价值也会变动；
（5）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行，在国有企业产权变动过程中，公正、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。
11．简述产成品及库存商品的评估方法。
【答案】产成品及库存商品的评估方法主要有以下两种：
（1）成本法
当评估基准日与产成品完工时间较接近，成本升降变化不大时，可以直接按产成品账面成本确定其评估值。
当评估基准日与产成品完工时间相距较远，制造产成品的成本费用变化较大时，产成品评估值=产成品实有数量×（合理材料工艺定额×材料单位现行价格+合理工时定额×单位小时合理工时工资、费用）
（2）市场法
用市场法对在制品进行评估，是按在产品和半成品的市价，扣除销售过程中预计发生的费用后计算评估值。