2017年青岛理工大学商学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研导师圈点必考题汇编
● 摘要
一、简答题
1． 什么样的房地产不能采用市场法进行评估？
【答案】具有以下两种特性的房地产不能使用市场法进行评估：
（1）较强的价格独占性
由于土地具有地理位置的固定性、不増性、个别性等自然特性，使其需求与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，所以其价格的独占倾向性较强。
（2）有限替代性
由于成为交易对象的房地产具有个别性，各个地块都有独特性，因此其替代性也有限。
可见，房地产不能仅根据均衡法则来决定价格。同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对房地产价格具有至关重要的影响。在进行房地产评估时，应充分了解房地产市场的上述特性。
2． 阐述商标权与商誉的联系与区别。
【答案】（1）商标权与商誉的概念
商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保护，未注册的商标不受法律保护。商标权是以申请注册的时间先后为审批依据，而不以使用时间先后为审批依据。商标权一般包括排他专用权（或独占权）、转让权、许可使用权、继承权等。
商誉通常是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。这是企业由于所处地理位置的优势，或由于经营效率高，管理基础好，生产历史悠久，人员素质高等多种原因，与同行业企业相比较，可获得超额利润。
（2）商标权与商誉的联系
作为一种社会评价，商誉抽象地存在于人的大脑中，它总是被某种形式如商标表现出来。商标权是商誉的表现形式，商誉是商标的内容，两者紧密联系，不可分割，是内容与形式的关系。侵害商标权必然会侵害其商誉。侵害内容的表现形式的行为，也必然侵害该形式所表现的内容，任何侵害内容的行为，都是通过对内容的表现形式的侵害表现出来的。
（3）商誉与商标权的区别
企业拥有一项评估值很高的知名商标权，并不意味着该企业一定就有商誉，二者之间的区别如下：
①商标是商品的标志，商标权的价值来自其所代表的商品所具有的超额获利能力；商誉只存在于具有超额收益的企业中，是企业整体声誉的体现，商誉的价值来自企业所具有的超额获利能
力。
②商标权是可确指的无形资产，可以在原组织继续存在的同时转让给另一组织；商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不能脱离企业单独存在。
③商标权可以转让其所有权，也可转让其使用权；商誉只有随企业行为的发生实现其转让，没有所有权与使用权之分。
3． 如何理解资产评估实务中常见的四种市场价值以外的价值类型？
【答案】资产评估实务中常见的市场价值以外的价值类型主要有：投资价值、在用价值、清算价值、残余价值。（1）投资价值是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。是某项特定资产相对于某个或某类特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值；（2）在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币数量，在用价值是从特定使用者角度衡量的非市场价值，可称为“对特定使用者或所有者的价值”；
（3）清算价值是企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额；（4）残余价值是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数额。
4． 土地使用权的收益还原法中，预期收益是用实际纯收益还是客观纯收益？
【答案】应该使用客观纯收益。
实际纯收益是指在现状下实际获得的收益，实际纯收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对于实际纯收益的影响较大。若以实际纯收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。客观纯收益是派出了实际纯收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，所以应使用客观纯收益。
5． 房地产评估一般的步骤有哪些？
【答案】房地产评估应按照以下程序进行：
（1）接受委托，明确评估的基本事项。接受委托是进行房地产评估的前提，在接受委托后，除与委托方签订委托协议或合同，约定委托与受托双方的责任、义务、权利等事项外，评估人员必须明确以下基本事项：①明确评估对象；②明确评估目的；③明确评估基准日；④明确评估报告提交的曰期；
（2）制订评估作业计划及评估技术方案. 在明确了评估的基本事项后，应根据评估对象的特点，着手制订评估作业计划及评估技术方案。制订评估作业计划主要是对评估各项工作的日程进度作出合理的安排，以便控制评估进度，按时完成评估任务；同时要安排评估人员，组织评估项目组。
（3）现场勘察及收集数据资料. 现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行实地勘察，以充分了解房地产的实体状况和所处的区域环境。通过现场勘察，应了解的主要内容包括：土地的形状、地质、地貌、面积，地上物和地下物的布设情况，房屋建筑物的建筑面积、
结构形式、装修情况、设备状况、目前的使用情况，以及房地产的环境质量情况等，在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。
（4）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告。根据所选定的方法和在对所收集到的有关数据资料分析的基础上，评估人员进行评定估算，得出评估对象房地产的符合评估目的的评估价值。在得出评估结果后，应根据房地产评估的具体情况，或者单独提出完整的评估报告，或者出具一份房地产评估的分报告，作为总报告的一个部分。
6． 试述资产评估与会计计价的关系。
【答案】资产评估与会计计价具有明显的区别，表现在以下方面：
（1）两者发生的前提条件不同
会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。
（2）两者的目的不同
简单来说，会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和确定它在新的组织、实体中的权益的依据。
（3）执行操作者不同
资产计价是由本企业的财会人员来完成的，只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价，是一项经常的、大量的工作。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。而且资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成，其工作难度和复杂程度远远超过会计计价。
当然，资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据，这在会计制度中有相应规定。研宄资产评估如何服务于会计计价，也是我国评估行业、会计行业面临的亟待解决的问题。但资产评估与会计计价毕竟是两个不同的经济范畴，无论在理论上还是实际工作中都必须明确区分。
7． 试述我国资产评估业务准则的框架体系。
【答案】中国资产评估业务准则分为以下四个层次：
（1）资产评估基本准则。资产评估基本准则是注册资产评估师执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务的基本规范。其规范内容应不区分所评估资产的类别和评估目的，而是各类资产评估业务中所应当共同遵守的基本规则。资产评估基本准则对于各具体准则和评估指南具有指导作用，但并不与各具体准则和评估指南一一对应。
（2）资产评估具体准则。资产评估具体准则分为程序性准则和专业性准则两个部分。
程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的
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