当前位置：问答库＞考研试题

一、名词解释

1． 账龄分析法

【答案】账龄分析法，是指根据应收账款账龄的长短，分析应收账款预计可回收的金额及其产生坏账的可能性。一般而言，应收账款账龄越长，产生坏账损失的可能性就越大。因此，可将应收账款按照账龄长短分成不同的组别，按不同组别估计坏账损失的可能性，进而估计坏账损失的金额。

2． 资产评估价值类型

【答案】资产评估中的价值类型是指评估人员对评估结论价值属性的定义和归类，是对资产评估的一个质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。

影响和决定资产评估价值类型的因素是多方面的，主要因素包括：评估的特定目的，即特定的经济行为；评估时的市场条件；被评估对象的功能、状态；采用的评估假设。上述四项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的。

不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上不同，而且在数额上也往往存在较大差异。

3． 土地使用权出让底价

【答案】土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。

二、简答题

4． 假设开发法的具体运用中，现金流折现法与传统方法有什么不同？

【答案】现金流折现法和传统方法考虑货币时间价值的方式不同。

（1）在考虑货币时间价值时采用折现的方式，这种方式下的假设开发法称为现金流折现法。在运用现金流折现法时，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的估算，要模拟开发和租售过程，预测它们在未来发生时的金额，将发生于不同时间的各项支出、收入首先折现到同一时点，然后再相加减，以求得待开发房地产价值。运用现金流折现法时就无需单独计算资金成本，甚至可以不计算利润（如果折现率不仅仅考虑货币的时间价值，还考虑了预期收益的话）；

（2）在考虑货币时间价值时采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。运用传统方法时，对开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等主要是根据评估时点的房地产市场状况进行估算，不考虑各项支出、收入发生时间的不同而直接相加

减；但要单独计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售也不考虑延迟销售。

5． 如何界定企业价值评估的范围？

【答案】（1）从产权的角度界定企业价值评估范围

从产权的角度界定，企业价值评估的范围应该是企业产权所涉及的全部资产。包括企业产权主体自身拥有并投入经营的部分、企业产权主体自身拥有但未投入经营的部分、虽不为企业产权主体自身占用及经营但可以由企业产权主体控制的部分。在实务操作中，具体界定企业价值评估资产范围的依据有三条：①企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围；②企业有关资产产权证明、账簿、投资协议、财务报表；③对国有企业而言，若产权变动需要报批，以上级主管部门批复文件所规定的评估范围为准。

（2）从有效资产的角度界定企业价值评估的具体范围

企业价值评估的标的是企业的获利能力。企业获利能力是企业全部资产中的有效资产共同作用的结果。因此在对企业整体进行评估时，需要将企业资产范围内的有效资产与对整体获利能力无贡献的溢余资产进行正确的界定与区分，并且对溢余资产进行处理。其中，有效资产是指企业中正在运营或虽未正在运营但具有潜在运营能力，能够对企业盈利能力做出贡献、发挥作用的资产。溢余资产是指企业中不能参与生产经营、不能对企业盈利能力做出贡献的非经营性资产、闲置资产，以及虽然是经营性资产，但在被评估企业已失去经营能力和获利能力的资产总称。

6． 什么是资产评估工作底稿? 工作底稿的繁简程度与哪些因素相关？

【答案】（1）资产评估工作底稿

资产评估工作底稿，是指资产评估人员在评估过程中形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和获取的相关资料，是资产评估师形成评估报告的依据。工作底稿应如实反映资产评估计划与方案的制订及实施情况，包括与形成评估报告有关的所有重要事项，以及资产评估师评定估算的全部依据、过程及专业判断。

（2）工作底稿的繁简程度相关的因素

工作底稿并不是越详尽越好，工作底稿的繁简程度与以下基本因素相关：

①资产评估业务约定书约定的评估目的及要求；

②被评估资产的规模及复杂程度；

③委托人所申报的资产评估资料；

④被评估资产的产权；

⑤评估的假设前提条件、重要事项的说明。

7． 用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益？

【答案】土地的收益可以分为实际收益和客观收益。

实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切实际

的结果。如城市中的一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至是负数（因为要缴纳各种税费），但并不表示这块空地不具有收益价值; 再如某企业占用一块交通便利的土地，但由于经营不善，总收入减去总费用后所得的结果可能是负数，但也不意味着这块土地无价格。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

8． 简述基准地价修正法的基本思路。

【答案】（1）基准地价修正法是指利用当地政府制定的基准地价作为参照，将被估宗地的区域条件和个别条件等与所在区域的平均条件相比较，进行修正，从而求得待估宗地市场价值的一种方法。

（2）采用基准地价修正法一般根据具体宗地的各种地价影响因素与基准地价对应的土地级别区域整体影响因素状况的差别，进行商服繁华度、城市设施完备度和环境质量优劣度等区域因素和容积率、时间、土地使用权年限等个别因素的修正。

（3）基准地价修正法的计算公式为：待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价×区域因素修正系数×时间修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数

9． 运用收益法评估无形资产的价值时，可以采用哪些方法确定收益额？

【答案】（1）直接测算法

这种方法是通过对比分析“未使用无形资产的收益”与“使用无形资产后的收益”，确定无形资产带来的收益额的大小。通常，从无形资产为特定持有主体带来的经济利益角度而言，可以把无形资产划分为收入増长型和费用节约型两种。

（2）差额法

当无法将“使用了无形资产”的收益和“未使用无形资产”的收益情况进行比较时，可以通过将“采用无形资产和其他类型资产在经济活动中的综合收益”与行业平均获益水平对比，从而得到无形资产获利能力，即“超额收益”。

差额法测算“超额收益”，一般需要经过以下几个程序：

①收集关于使用无形资产的产品生产、经营资料，进行盈利分析，得到经营利润和销售利润率等基本数据；

②对上述生产、经营中资金的占用情况进行统计；

③收集行业平均收益率等财务指标；

④对无形资产获得的收益进行测算。

（3）分成率法

通过分成率获得无形资产的收益，是目前国际和国内技术交易中常用的一种实用方法。其计算公式：

无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-T ）

或 无形资产收益额-销售利润×销售利润分成率×（1-T ）