2017年天津财经大学资产评估复试仿真模拟三套题
● 摘要
一、名词解释
1． 客观收益
【答案】客观收益，是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
2． 转让成本分摊率
【答案】转让成本分摊率，是指购买方运用无形资产的设计能力占运用无形资产的总设计能力的比率。其计算公式为：
3． 功能性贬值
【答案】由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。超额投资成本是由于进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的新设备的制造成本比过去降低，它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。复原重置成本与更新重置成本之差即为“超额投资成本”，也称为第1种功能性贬值。超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值, 称为第II 种功能性贬值。
二、简答题
4． 用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益？
【答案】土地的收益可以分为实际收益和客观收益。
实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。如城市中的一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至是负数（因为要缴纳各种税费），但并不表示这块空地不具有收益价值; 再如某企业占用一块交通便利的土地，但由于经营不善，总收入减去总费用后所得的结果可能是负数，但也不意味着这块土地无价格。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
5． 简述专有技术的特点，对专有技术进行价值评估时应考虑哪些价值影响因素。
【答案】（1）专有技术的特点
专有技术又称技术秘密，也称技术诀窍，是指为特定的人所知的未公开其完整形式，处于保
密状态，但未申请专利的具有一定价值的知识或信息。从法律角度来讲，它不是一种法定的权利，仅仅是一种自然权利，是一项收益性无形资产。一般根据以下特点判断专有技术的存在：
①实用性。非专利技术的价值取决于其是否能够在生产实践过程中操作，不能应用的技术不能称为非专利技术。
②获利性。非专利技术必须有价值，表现在它能为企业带来超额利润。价值是非专利技术能够转让的基础。
③保密性。保密性是非专利技术的最主要特性。非专利技术不是一种法定的权利，其自我保护是通过保密进行的。
（2）影响专有技术价值的因素
影响专有技术评估值的因素包括：
①专有技术的使用期限。专有技术作为一种知识和技巧，会因技术进步、市场变化等原因被先进技术所替代。作为专有技术本身，一旦成为一项公认的使用技术，它就不存在无形资产价值了。
②专有技术的预期获利能力。专有技术的价值在于专有技术的使用所能产生的超额获利能力。 ③专有技术的市场情况。技术商品的价格也取决于市场供求情况以及专有技术的成熟程度和可靠程度。
④专有技术的开发成本。专有技术取得的成本，也是影响专有技术价值的因素。评估中应根据不同技术特点，研究开发成本和其获利能力的关系。
⑤保密措施。对专有技术的保密措施的核查，是核查专有技术是否处于保密状态及易于公开的环节。
6． 简述商誉评估中需注意的问题。
【答案】商誉评估中需注意的问题主要有以下几点：
（1）商誉只存在于具有超额收益的企业中
一个企业在同行业中超额收益越高，商誉评估值越高。因此，在商誉评估过程中，必须要对被评估企业所属行业的收益水平有全面的了解。
（2）商誉评估必须坚持预期原则
企业是否有商誉以及商誉的大小，取决于该企业是否具有预期超额收益。目前亏损或微利的企业，经分析预测，如果其未来有超额收益的潜力，则该企业也会有商誉存在。反之，对于评估之前具有超额收益的企业，如果
评估时预测其未来会失去超额收益的能力，则该企业不存在商誉。
（3）商誉价值的评估既无法采用成本法，也无法采用市场法
由于商誉价值的形成是建立在企业预期超额收益上的，因此，商誉评估值高低与企业为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系。同时，由于形成商誉的个别因素不能够单独计量，致使市场类比法中各项因素的定量差异调整难以运作。
（4）企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接联系
企业负债能影响投资者的收益率（资本收益率），但不直接影响资产收益率。商誉评估值取决于预期资产收益率，而非资本收益率，因此不能认为负债企业就没有商誉。但企业负债率应保持一定的限度，负债比例过大会增加企业风险，从而对企业的资产收益率产生影响，进而影响企业的商誉。
（5）商誉与商标有着本质区别
企业拥有一项评估值很高的知名商标，并不意味着该企业一定就有商誉，二者之间的区别如下：①商标是商品的标志，商标的价值来自其所代表的商品所具有的超额获利能力；商誉是企业整体声誉的体现，商誉的价值来自企业所具有的超额获利能力。②商标是可确指的无形资产，可以在原组织继续存在的同时转让给另一组织；商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不能脱离企业单独存在。③商标可以转让其所有权，也可转让其使用权；商誉只有随企业行为的发生实现其转让，没有所有权与使用权之分。
7． 房地产有哪些特性？
【答案】房地产的特性是土地和建筑物各自特性的综合，主要有以下几个方面：
（1）位置的固定性。土地的位置具有不可移动性，使房地产的位置具有固定性。房地产位置的固定性派生出了房地产的区域性和个别性。房地产位置的固定性还使得房地产具有区位，并内在化为房地产的组成部分。
（2）使用的长期性。土地效用具有持久性，建筑物的寿命一般较长，因此房地产一般具有较长的使用寿命。我国房地产自然方面的使用长期性要受到有限期的土地使用权的制约。
（3）投资的大量性。房地产开发投资所需的资金数量往往很大，这样使得房地产的市场交易价格往往远远大于其他生产要素或消费品的市场交易价格。
（4）影响因素的多样性和复杂性。房地产效用的发挥以及其价值的实现，除了受房地产自身自然的、物理的、化学的因素影响以外，周边环境、人口和经济发展状况、社会治安状况、房地产投机、城市化以及国家的房地产制度、房地产价格政策、城市规划、税收政策等行政因素等都会起到很大的影响作用。这些因素交叉作用、相互影响，形成一个复杂的影响因素体系。
（5）保值増值性。随着时间的推移，房地产价格呈不断上升的走势，即房地产具有保值增值性。
8． 资产评估有哪几种基本前提假设？它们在资产评估中有什么作用？
【答案】（1）资产评估的假设有以下四种：
①交易假设，交易假设是将被评估资产置于“市场交易”中，从而使评估师可以模拟市场进行评估，是进行资产评估的基本前提假设。
②公开市场假设，公开市场假设是指被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情，而不是由个别交易决定。资产评估中其他假设都是以公开市场假设为基本参照。
③继续使用假设，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用、转换用途或移地继续使用。