2017年江西财经大学资产评估理论与实务复试实战预测五套卷
● 摘要
一、名词解释
1． 账龄分析法
【答案】账龄分析法，是指根据应收账款账龄的长短，分析应收账款预计可回收的金额及其产生坏账的可能性。一般而言，应收账款账龄越长，产生坏账损失的可能性就越大。因此，可将应收账款按照账龄长短分成不同的组别，按不同组别估计坏账损失的可能性，进而估计坏账损失的金额。
2． 评估咨询
【答案】评估咨询主要是对于评估对象结果的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究。
3． 资产评估中的市场价值
【答案】市场价值是自愿买方和自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
资产评估中的市场价值，是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。或者说评估资产价值所依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估结果是市场价值。关于市场价值所依据的公开市场可能存在着区域、级次等的区分，也就是说，资产评估中的市场价值可能存在着不同区域范围的市场价值和不同级次的市场价值等。
二、简答题
4． 房地产价格有哪些构成要素？
【答案】房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成也不同。房地产的价格构成还取决于对其构成项目的划分，划分的标准或角度不同，其价格构成内容也不同。根据房地产这种商品的特殊性，房地产商品的价格构成通常划分为七大项：土地取得成本、开发成本、管理费用、资金成本、销售费用、销售税费和开发利润。
（1）土地取得成本，是取得开发用地所花的费用和税金等。在市场经济条件下，土地的取得成本一般由购置土地的价款和应缴纳的税费构成；
（2）开发成本，是在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的费用和税金等，理论上可划分为土地开发成本和建筑物建造成本；
（3）管理费用，是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所发生的费用，包括房地产开发过程中支付的管理人员工资及福利费、办公费、差旅费、固定资产使用费等；
（4）资金成本，是指房地产开发过程中由于借贷资金所发生的利息和融资的费用；
（5）销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售开发完成后的房地产所需的费用，一
般包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费，以及其他在销售过程中发生的费用；
（6）销售税费，是指预售未来开发完成的房地产或销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，一般包括：销售税金及附加、其他销售税费；
（7）开发利润，房地产开发企业与其他商品生产企业一样，其经营目标也是追求利润，商品生产经营企业的利润是商品价格的组成部分，同样房地产开发企业的利润也应是房地产价格的构成部分。
5． 采用收益法评估无形资产时，无形资产收益额的确定可采用哪些方法？
【答案】无形资产收益额的确定可采用以下几种方法：
（1）直接估算法。通过未使用无形资产与使用无形资产的前后收益情况对比分析，确定无形资产带来的收益额。①对于收入增长型无形资产，如果生产的产品能够以高出同类产品的价格销售，超额收益=（使用无形资产后产品价格-使用无形资产前产品价格）×销售量×（1-所得税税率）；如果生产的产品价格与同类产品相同，销量大幅增加，超额收益=（使用无形资产后的销量-使用无形资产前的销量）×（产品价格-成本）×（1-所得税税率）。②对于费用节约型无形资产，超额收益=（使用无形资产前的成本-使用无形资产后的成本）×产品销量×（1-所得税税率）。
（2）差额法。当无法将使用了无形资产和没有使用无形资产的收益情况进行对比时，采用无形资产和其他类型资产在经济活动中的综合收益与行业平均水平进行比较，可得到无形资产获利能力，即“超额收益”。无形资产带来的超额收益=经营利润-资产总额×行业平均资金利润率或无形资产带来的超额收益=销售收入×销售利润率-销售收入×每元销售收入平均占用资金×行业平均资金利润率，应注意，这样计算出的超额收益，有时不完全由被评估无形资产带来，往往是一种组合无形资产超额收益，还需进行分解处理。
（3）分成率法。无形资产收益通过分成率来获得，是目前国际和国内技术交易中常用的一种实用方法。即：无形资产收益额=销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率。确定无形资产转让的利润分成率（包括销售收入分成率）的方法有：①边际分析法；②约当投资分析法；③综合评价法。
（4）要素贡献法。在无形资产已成为生产经营的必要条件，同时其带来的超额收益又很确定的情况下，可以根据构成生产经营的各要素在生产经营活动中的贡献，从正常利润中粗略估计出无形资产带来的收益。我国理论界通常采用“三分法”，即主要考虑生产经营中的三大要素：资金、技术和管理。
6． 评估人员接受评估业务委托前应明确哪些基本事项？
【答案】评估人员在接受评估业务委托前，应当采取与委托方等相关当事人讨论、阅读有关材料并进行必要的初步调查等手段，与委托方等相关当事人共同明确以下资产评估业务基本事项：
（1）委托方、产权持有和委托方以外的其他评估报告使用者。在评估业务接洽阶段，应明确评估业务的委托方、评估对象的产权持有者以及是否存在委托方以外的其他报告使用者，还应尽
可能了解评估报告使用者及其与委托方的关系。
（2）评估目的，评估人员要与委托方协商，了解与评估业务相关的经济行为，明确评估目的。
（3）评估对象和范围，评估人员应该与委托方沟通，明确评估对象和评估范围。评估人员可以建议委托方合理确定评估范围，并确信所委托评估的资产范围与评估目的相适应。
（4）评估结果的价值类型，评估人员应该与委托方沟通，恰当选择适用于评估目的的价值类型，并与委托方就评估结果具体价值类型的定义达成一致理解。
（5）评估基准日，评估人员要与委托方沟通，明确评估基准日。
（6）评估报告使用限制，评估报告的使用限制主要是明确评估报告使用人和使用范围等情况。
（7）评估报告提交的时间和方式，评估人员在接受委托时应与委托方沟通，明确评估报告的提交时间和方式。
（8）评估服务费总额、支付时间和方式，评估人员应与委托方沟通，明确评估服务费总额、支付时间和方式，这是明确评估业务基本事项中的一项重要内容，是评估机构和评估人员与委托方沟通的重要环节。
（9）其他需要明确的事项，评估人员应该根据评估业务的具体情况与委托方沟通，明确委托方与评估人员工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
7． 应用市场法应具备哪些条件？
【答案】运用市场法评估房地产价值应具备一些条件，主要有：
（1）要有充分的市场交易资料。从理论上讲，交易实例多，客观性好，较能反映市场正常的交易价格。要有充分的市场交易资料，就需有一个比较活跃的房地产市场，否则就很难收集到比较充分的市场交易实例资料，运用市场法就缺乏基础；
（2）交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性。相关性是指交易实例中的房地产与被估房地产之间存在相同或相似的各种价格影响因素，相关性越大，可比性就越好，评估结果就越可靠。除必须考虑用同样性质的房地产作比较外，还必须注意被估对象与交易实例在地段、环境、结构等方面的可比性。
（3）交易实例资料及其来源必须翔实可靠。必要时还应对比较交易实例本身的有效性、可靠性作出验证，排除不合理甚至是无效的市场交易资料，以保证房地产价值评估的准确性。
8． 房地产价格有哪些特征？
【答案】房地产价格的特性：
（1）房地产价格具有土地价格的特殊性质。土地价格的特殊性表现在：①价格构成的特殊性。土地价格实质是地租的资本化价格，即能带来同地租等量利息的货币额；②价格决定机制的特殊性。土地价格主要由地租或收益，即土地的使用价值决定，影响土地使用价值的因素很多：地理位置即区位是否优越；周围社会和经济环境状况、交通状况以及城市基础设施完善状况；土地的使用方向即用途；③市场供求关系的特殊性。土地的供给弹性较小，所以土地价格主要受需求方面的影响；④价格呈不断增长趋势。土地价格，特别是城市土地价格会呈现出不断上涨的趋势。
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