2018年华北电力大学(北京)经济与管理学院436资产评估专业基础[专硕]之资产评估学教程考研仿真模拟五套题
● 摘要
一、名词解释
1. 折现率或资本化率
【答案】折现率的实质是投资的期望报酬率,即投资报酬率。
投资报酬率本质上由无风险报酬率(安全利率)和风险报酬率两部分组成,无风险报酬率可以用同期国库券利率或银行利率近似代替;风险报酬率要测算,根据所投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要素测算这项交易所承担的风险,从而确定风险报酬率。
折现率和资本化率在本质上是一样的,两者的区别仅仅在于适用的场合不同,前者适用于有限年期资产价值的估算,后者适用于无限年期资产价值的估算。
折现率的估算方法一般有市场比较法、资本资产定价模型法(CAPM )和加权平均资本成本法(W ACC )等。
2. 机器设备的技术寿命
【答案】机器设备的技术寿命是指机器设备从开始使用到由于新技术出现使其丧失使用价值而淘汰为止所经历的时间。其大小主要取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期。
3. 土地使用权评估的假设开发法
【答案】假设开发法,亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时,将待估土地的预期开发后的价值,扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润,从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为:
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
4. 资产评估的专业性准则
【答案】资产评估的专业性准则是针对不同资产类别的特点,分别对不同资产评估业务中的评估帅执业行为进行规范。专业性准则主要包括企业价值评估准则、无形资产评估准则、不动产评估准则、机器设备评估准则、珠宝首饰艺术评估准则等。
5. 资产评估价值类型
【答案】资产评估中的价值类型是指评估人员对评估结论价值属性的定义和归类,是对资产评估的一个质的规定,对资产评估参数的选择具有约束性。
影响和决定资产评估价值类型的因素是多方面的,主要因素包括:评估的特定目的,即特定的经济行为;评估时的市场条件;被评估对象的功能、状态;采用的评估假设。上述四项因素是一个有机整体,核心问题是评估的特定目的。
不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上不同,而且在数额上也往往存在较大差异。
二、简答题
6. 影响房地产价格的因素有哪些?
【答案】影响房地产价格的因素,按照它们与房地产的关系,可分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。
(1)一般因素,是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面的影响,从而成为影响房地产价格的基本因素。一般因素包括:①社会因素;②经济因素;③行政因素。
(2)区域因素,房地产所在特定区域的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的区域性特性也是房地产价格水平的影响因素。它可细分为:①商业繁华度;②道路通达度;③交通便捷度;④没施完备度;⑤环境质量状况等。不同性质的区域,影响房地产价格的区域因素是不同的,即使是同一种因素,其对不同性质区域的影响程度也是不同的。
(3)个别因素,是指房地产的个别性对房地产个别价格的影响因素,它是决定相同区域房地产出现差异价格的因素,包括:①土地的个别因素;②建筑物的个别因素;③房地产权益因素。
7. 除了转让内容、发展趋势、更新换代情况和速度、市场供需状况和同行业同类资产的交易方式这些因素以外,无形资产评估价值还受哪些主要因素影响?
【答案】(1)无形资产的取得成本
无形资产的取得成本取决于无形资产的取得渠道。如果无形资产通过外购形式取得,则其取得成本较易确定;如果无形资产通过自创取得,则其成本较难衡量,这是由创造无形资产的
劳动复杂性决定的。无形资产的取得成本一般包括创造发明成本、法律保护成本和发行推广成本。
(2)机会成本
机会成本是转让、出售或投资无形资产后失去市场和损失收益的大小。一般而言,机会成本与评估值成正相关关系,即机会成本越大,评估值越大。
(3)效益因素
根据无形资产的价值特征可知,其价值高低取决于应用无形资产后创造的效益大小,而不是其取得成本的多少。一般而言,无形资产预期收益越大,获利能力越强,评估值就会越大。因此,在评估无形资产价值时,要重点考虑无形资产应用后对于企业获利的影响。
(4)使用期限
无形资产的价值除了与其获利能力有很大关系外,还与其获利时间的长短有很大关系。无形资产寿命的大小取决于其先进程度和无形损耗的大小。一般而言,无形资产越先进、损耗程度越低,使用期限越长,相应的评估值会越高。
(5)技术成熟度
一般而言,科技成果都会经过这样一个过程,即“发展—成熟—衰退”。科技的发展阶段和成熟度会直接影响到无形资产评估值的高低。一般而言,技术越成熟、开发程度越高,则运用该技术的风险相对会小,其评估值就会越高。因此,在评估时要对无形资产所处的成熟阶段予以考虑,从而合理确定其评估值。
(6)价格支付方式
资产转让时,如果是一次性支付,则使用过程中的风险全部转移到受让方,此时,评估值相对会低一些;相反,如果是分期支付,且风险是买卖双方共同承担,则评估值就会高一些。
8. 如何理解资产评估实务中常见的四种市场价值以外的价值类型?
【答案】资产评估实务中常见的市场价值以外的价值类型主要有:投资价值、在用价值、清算价值、残余价值。(1)投资价值是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。是某项特定资产相对于某个或某类特定的购买者(或所有者)的价值,表现为该资产给其所有者(或未来所有者)带来的未来收益的价值;(2)在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值,而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币数量,在用价值是从特定使用者角度衡量的非市场价值,可称为“对特定使用者或所有者的价值”;
(3)清算价值是企业停止经营,变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额;(4)残余价值是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数额。
9. 评估准则规范的资产评估程序有哪些具体环节?
【答案】我国评估程序准则规范的评估程序为:
(1)明确资产评估业务基本事项;
(2)签订资产评估业务约定书;
(3)编制资产评估计划;
(4)现场调查;
(5)收集资产评估资料;
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