2017年兰州财经大学会计学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估教程考研导师圈点必考题汇编
● 摘要
一、简答题
1． 什么样的房地产不能采用市场法进行评估？
【答案】具有以下两种特性的房地产不能使用市场法进行评估：
（1）较强的价格独占性
由于土地具有地理位置的固定性、不増性、个别性等自然特性，使其需求与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，所以其价格的独占倾向性较强。
（2）有限替代性
由于成为交易对象的房地产具有个别性，各个地块都有独特性，因此其替代性也有限。
可见，房地产不能仅根据均衡法则来决定价格。同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对房地产价格具有至关重要的影响。在进行房地产评估时，应充分了解房地产市场的上述特性。
2． 资产评估报告的基本内容有哪些？
【答案】资产评估报告是为客户服务的渠道和形式，因此资产评估报告内容应该满足用户的使用要求，使客户和其他报告的使用者或利用者可以很容易地复核评估报告，并了解评估结论是如何作出的。一般来说，一份符合用户需要的资产评估报告至少应包括以下内容：
（1）评估委托人及报告使用者
评估报告的使用者可能包括委托人、贷款人、政府部门、客户合作伙伴、客户雇用的律师和会计师等，评估报告中要予以披露。
（2）资产评估的对象和范围
评估对象的描述、范围的界定是评估结论科学合理的基础。
（3）评估目的
准确地描述评估目的对理解评估结论具有重要意义。
（4）评估结果的价值类型和定义
评估报告中应明确指出评估价值的价值类型并进行定义，以及包括使报告使用者明确了解如何使用价值定义所需要的任何说明。
（5）评估基准日和报告日
评估基准日是确定价值意见的基础，评估报告日表明评估师对评估基准日市场和资产状况的评价是现行的、未来的还是历史的角度。
（6）评估方法及其重要参数确定的依据和过程
评估方法是获得评估结果的途径和手段，在评估报告中应说明选定所使用评估方法的理由，当采用一种以上方法时，还应说明最终评估价值确定的方法和过程。报告中应阐述分析的资料，以及评估分析、判断的依据，对重要的参数应列示其获得的来源、渠道和方法。
（7）评估结论
评估报告应清楚、明确地列示评估结论以及评估结论成立的假设和限定条件，以便评估使用者理解评估结论。
（8）评估人员署名的重要声明
为了更好地使评估委托人及其他报告使用者有效使用评估报告和规避评估人员的风险，根据目前国内外的评估报告要求，一份评估报告中一般应包括一份评估人员署名的声明。评估人员的声明一般应包括但不限于如下内容：
①本评估报告所叙述的事实是真实和正确的；
②评估报告的分析、判断和结论仅受评估报告所阐述的假设和限定条件的限制，评估人员的专业分析、判断和结论是公正的、无偏见的；
③对评估报告中所评估的资产，评估人员对其不拥有现存的或将来的利益，对于评估报告涉及的各方，不涉及任何评估人员个人的利益；
④对于评估报告中所评估的资产和评估工作中所涉及的各方，评估人员不存在任何偏见； ⑤评估人员的分析、判断结论和评估报告都是遵循有关资产评估法规、准则和规范的规定进行的。
⑥评估人员对于评估报告中所评估的资产亲自进行了现场清查与勘查。
⑦无人对本评估报告的签署者提供重要的专业帮助（如有，则对于每一位提供帮助的专业人员必须列示其姓名）。
3． 企业价值整体评估与单项可确指资产评估值加总有何区别？
【答案】企业价值不能简单地等于企业单项可确指资产价值的汇总，具体可以从以下三方面理解两者的区别。
（1）评估对象的内涵不同，企业价值评估的对象是按特定目的组合起来的资产综合体的获利能力；企业单项可确指资产价值汇总的评估对象是企业各要素资产（可确指）的价值总和；
（2）评估结果不同，企业价值评估值与企业单项可确指资产评估值加总之间往往存在差额。如果前者大于后者，就表明被评估企业存在不可确指的无形资产商誉，也就是说，该企业的资产收益率高于企业所在行业的平均水平；如果前者小于后者，就表明被评估企业存在经济性贬值（由要素资产以外的原因所导致），即该企业的资产收益率低于企业所在行业的平均水平。如果被评估企业的资产收益率与其所在行业的资产收益率相等，则企业价值评估值就应等于企业单项可确指资产评估值加总；
（3）评估目的与具体的适用对象不同，以持续经营假设前提下的企业产权变动为评估目的，就需以企业的获利能力为评估标的评估企业价值。如果以破产清算为假设对企业评估，就需将企业全部可确指资产作为生产要素逐一评估后加总，然后减去企业的负债。
4． 如何理解建筑物评估的房地合一原则？
【答案】房地合一原则是进行建筑物的评估时，要将建筑物与土地的综合体作为估价对象。 尽管建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现在以下两个方面：
（1）房屋建筑物和土地相结合使房产最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值中，土地使用价值此时可通过房产来反应。
（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物价格。环境质量的好坏不取决于建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。
5． 除了转让内容、发展趋势、更新换代情况和速度、市场供需状况和同行业同类资产的交易方式这些因素以外，无形资产评估价值还受哪些主要因素影响？
【答案】（1）无形资产的取得成本
无形资产的取得成本取决于无形资产的取得渠道。如果无形资产通过外购形式取得，则其取得成本较易确定；如果无形资产通过自创取得，则其成本较难衡量，这是由创造无形资产的
劳动复杂性决定的。无形资产的取得成本一般包括创造发明成本、法律保护成本和发行推广成本。
（2）机会成本
机会成本是转让、出售或投资无形资产后失去市场和损失收益的大小。一般而言，机会成本与评估值成正相关关系，即机会成本越大，评估值越大。
（3）效益因素
根据无形资产的价值特征可知，其价值高低取决于应用无形资产后创造的效益大小，而不是其取得成本的多少。一般而言，无形资产预期收益越大，获利能力越强，评估值就会越大。因此，在评估无形资产价值时，要重点考虑无形资产应用后对于企业获利的影响。
（4）使用期限
无形资产的价值除了与其获利能力有很大关系外，还与其获利时间的长短有很大关系。无形资产寿命的大小取决于其先进程度和无形损耗的大小。一般而言，无形资产越先进、损耗程度越低，使用期限越长，相应的评估值会越高。
（5）技术成熟度
一般而言，科技成果都会经过这样一个过程，即“发展—成熟—衰退”。科技的发展阶段和成熟度会直接影响到无形资产评估值的高低。一般而言，技术越成熟、开发程度越高，则运用该技术的风险相对会小，其评估值就会越高。因此，在评估时要对无形资产所处的成熟阶段予以考虑，从而合理确定其评估值。
（6）价格支付方式
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