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一、单项选择题

1． 由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计获利能力而形成的贬值，是（ ）。

A. 实体性贬值

B. 功能性贬值

C. 经济性贬值

D. 无形损耗

【答案】C

2． 国有土地使用权出让的最高年限按用途确定，其中工业用地为（ ）年。

A.70

B.60

C.50

D.40

【答案】C

【解析】土地使用权出让最高年限按用途分别确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。

3． 资产评估报告是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和（ ）在实施了必要的评估程序对特定对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。

A. 资产评估准则

B. 资产评估制度

C. 资产评估法规

D. 资产评估规范

【答案】A

4． 已知被评估设备在评估基准日的主材费为850万元，设备的主材费为全部成本的85%, 行业平均成本利润率为10%, 不考虑其他因素，则设备的重置成本最接近于（ ）万元。

A.794.75

B.1100

C.935

D.1154.98

【答案】B

【解析】该重置成本由设备的材料成本和成本利润两部分构成，先求取设备的全部材料成本为1000万元（=850/85%）, 然后加上10%的行业平均利润，所以重置成本最接近于1100万元（=1000+1000×10%）。

5． 教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（ ）。

A. 成本法

B. 收益法

C. 市场比较法

D. 残余法

【答案】A

【解析】教堂、学校以及专用机器设备的共同特点是专用性强，而且不存在一个活跃的交易市场，同时收益性弱，只能使用成本法进行评估，故市场法和收益法无法应用。残余法主要用于建筑物的估价，实质上也属于收益法。对于上述资产，一般采用成本法。

6． 己知被评估房地产中的建筑物的资本化率为9%, 土地的资本化率为6%, 建筑物价值占房地产总价值的60%, 据此，被评估房地产综合资本化率应为（ ）。

A.6.6%

B.7.2%

C.7.8%

D.8.2%

【答案】C

【解析】综合资本化率=建筑物资本化率×房地产价值比率+土地资本化率×房地产价值比率=9%×60%+6%×40%=7.8%

7． 在下列各项中，不会对投资项目内含报酬率指标产生影响的因素是（ ）。

A. 初始投资

B. 现金流量

C. 设定折现率

D. 项目计算期

【答案】C

【解析】内含报酬率是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。它与设定折现率无关。

8． 根据经济原理，同一市场上效用相同或相近的资产在竞争作用下其价格将趋于一致，依据这一原理建立的房地产评估原则是（ ）。

A. 供需原则

B. 替代原则

C. 最佳使用原则

D. 贡献原则

【答案】B

【解析】替代原则是指根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或所提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求。

9． 对某企业进行整体资产评估，经核实，截止评估基准日的账面应收账款实有数额为160万元，前五年应收账款发生情况及其坏账处理情况如表，应收账款的评估值应为（ ）。

表 某企业前5年的应收账款发生和坏账处理情况 单位：万元

A.160万元

B.138万元

C.155万元

D.136万元

【答案】D

【解析】

①前五年坏账比例②应收账款评估值=160×（1-15.2%）=136（万元）。

10．某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%，室内格局因素修正系数为（ ）。

A.100/115

B.85/100

C.115/100

D.100/85

【答案】C

11．长期投资按其投资的性质可分为权益性投资、债权性投资和混合性投资三类，对它们的说法，错误的是（ ）。

A. 权益性投资是指为了获取其他企业的权益或净资产所进行的投资，如购买的优先股股票

B. 债权性投资是指企业为了获取债权而进行的投资，如购买国库券

C. 混合性投资是指兼有权益和债权双重性质的投资，如购买的可转换公司债券

D. 购买金融证券和公司债券均是债权性投资

【答案】D