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一、名词解释

1． 功能性贬值

【答案】由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。超额投资成本是由于进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的新设备的制造成本比过去降低，它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。复原重置成本与更新重置成本之差即为“超额投资成本”，也称为第1种功能性贬值。超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值, 称为第II 种功能性贬值。

2． 机器设备的技术寿命

【答案】机器设备的技术寿命是指机器设备从开始使用到由于新技术出现使其丧失使用价值而淘汰为止所经历的时间。其大小主要取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期。

3． 房地产评估的市场法

【答案】房地产评估的市场法是将待估房地产与在较近时期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，做必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

4． 复原重置成本

【答案】复原重置成本，是指采用“与待估资产相同的”材料、建造标准、设计、规格及技术等，以现实价格重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。也可简单解释为原消耗、现价格。

5． 流动资产

【答案】流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。

6． 价格指数调整法

【答案】价格指数调整法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。这里的账面成本应当能够代表资产购建时的资产市场价值，或者其代表的价值类型与所要评估的价值类型一致。计算公式为：

重置成本=资产的账面原值×价格指数

或重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数）

式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：

定基价格指数=（评估基准日价格指数÷资产购建时的价格指数）×100%

此方法仅适用于评估对象与参照物之间仅在时间因素方面存在差异的情况。

二、简答题

7． 用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益？

【答案】土地的收益可以分为实际收益和客观收益。

实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。如城市中的一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至是负数（因为要缴纳各种税费），但并不表示这块空地不具有收益价值; 再如某企业占用一块交通便利的土地，但由于经营不善，总收入减去总费用后所得的结果可能是负数，但也不意味着这块土地无价格。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

8． 房地产评估应遵循哪些专业性原则？

【答案】房地产评估应遵循的专业性原则主要有：

（1）合法原则。是指房地产评估是以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提的，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、规章、政策及合同等约束下的权益价值。

（2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房地产在最高最佳使用状态下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。

（3）房地综合考虑原则。由于建筑物和土地在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，应把两者作为相互联系的对象综合评估。

（4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。

9． 什么是企业价值评估？它与单项资产评估的主要差别有哪些？

【答案】企业价值评估是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

企业价值评估并不是对企业各项资产的评估，而是一种对企业资产综合体的整体性，动态的价值评估，而企业资产则是指对企业某项资产或某几项资产的价值的评估，是一种局部的和静态

的评估，用公式可表示为：企业价值=企业所有单项资产的公允评估价值之和-企业确认负债额的现值+商誉价值，企业价值也可表现为：企业价值=目前净资产的市场价值+以后可能经营年限之内每年所有可能回报的现值之和。

10．简述长期投资评估的特点。

【答案】长期投资的评估特点主要有以下两方面：

（1）长期投资评估是对资本的评估

尽管长期投资的出资形式可以是实物资产、无形资产或货币资产，但是投放到被投资企业后，就会与被投资企业的其他资产融为一体，作为该企业资产的一部分；而对于投资者而言，它们只能被作为投资资本看待，发挥着资本的功能。

（2）长期投资评估是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估

一项长期投资价格的高低主要取决于该项投资所能带来的权益。这不取决于投资方，而是取决于被投资方的经营状况、财务状况。对债权形成的长期投资评估，主要考虑债务人是否有足够的偿债能力，能否按期支付利息和到期归还本金。对股权形式的长期投资评估，主要考虑被投资企业是否有较强的获利能力，能否使投资者获得较高的股息收入与资本利得。由此可见，评估长期投资不是对投资者内部资产的评估，而是对被投资方资产的评估。

11．评估准则规范的资产评估程序有哪些具体环节？

【答案】我国评估程序准则规范的评估程序为：

（1）明确资产评估业务基本事项；

（2）签订资产评估业务约定书；

（3）编制资产评估计划；

（4）现场调查；

（5）收集资产评估资料；

（6）评定估算；

（7）编制和提交资产评估报告；

（8）资产评估工作底稿归档。

12．按照《资产评估准则——评估报告》要求，资产评估报告应当包括哪些内容？

【答案】按照《资产评估准则——评估报告》要求，评估报告应当包括标题及文号、声明、摘要、正文、附件。

（1）评估报告声明的基本内容

①注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；

②提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；

③其他需要声明的内容。