2017年天津商业大学商学院436资产评估专业基础[专业硕士]之资产评估学教程考研仿真模拟题
● 摘要
一、名词解释
1． 资产评估的程序性准则
【答案】资产评估的程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估约定书、评估计划、评估工作底稿、评估报告等。
2． 继续使用假设
【答案】如果不存在明显的反证，一般都认为企业将无限期的经营下去。继续使用假设，是指被审计单位在编制财务报表时，假定其经营活动在可预见的将来会继续下去，不拟也不必终止经营或破产清算，可以在正常的经营过程中变现资产、清偿债务，可预见的将来通常是指资产负债表日后十二个月。
3． 账龄分析法
【答案】账龄分析法，是指根据应收账款账龄的长短，分析应收账款预计可回收的金额及其产生坏账的可能性。一般而言，应收账款账龄越长，产生坏账损失的可能性就越大。因此，可将应收账款按照账龄长短分成不同的组别，按不同组别估计坏账损失的可能性，进而估计坏账损失的金额。
4． 价格指数调整法
【答案】价格指数调整法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。这里的账面成本应当能够代表资产购建时的资产市场价值，或者其代表的价值类型与所要评估的价值类型一致。计算公式为：
重置成本=资产的账面原值×价格指数
或重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数）
式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：
定基价格指数=（评估基准日价格指数÷资产购建时的价格指数）×100%
此方法仅适用于评估对象与参照物之间仅在时间因素方面存在差异的情况。
5． 预期收益原则
【答案】预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低，取决于实现资产的未来效用或获利能力。一项资产取得时的成本很高，但对购买者来说，其效用不高，评估值就不会很大。
预期原则要求在进行资产评估时，必须合理预期其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。
6． 市场法
【答案】市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：①要有一个活跃的公开市场；②公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
二、简答题
7． 什么是资产评估假设，如何理解资产评估的四种假设？
【答案】（1）资产评估是在特定资产业务发生之前对资产在某一时点的价格进行估算。由于资产在不同用途和不同经营环境下其效用会有所不同，从而价格也会不同。因此在评估前，评估人员需对资产的未来用途和经营环境做出合理的判断，这就是资产评估假设。
（2）资产评估的假设有以下四种：①交易假设。交易假设是将被评估资产置于“市场交易”中，从而使评估师可以模拟市场进行评估。交易假设是进行资产评估的基本前提假设，其他假设是资产处于市场交易过程中，根据具体的交易情况所做出的条件限定。②公开市场假设。公开市场假设是指被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情。③继续使用假设。继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用、转换用途或移地继续使用。这一假设首先是设定被评估资产正处于使用状态，其次是根据有关数据和信息推断该资产还将继续使用。④清偿假设。清偿假设是指由于种种原因，如企业破产，资产整体或者拆成部分被强制出售。这种资产交易与公开市场下的资产交易具有两点显著区别：一是交易双方的地位不平等，卖方是非自愿地被迫出售；二是交易被限制在较短的时间内完成。在这种情况下，资产的价格往往明显低于继续使用或公开市场假设下的价格。
8． 什么情况下采用核准制? 什么情况下采用备案制？
【答案】（1）采用核准制的情况
《企业国有资产评估管理暂行办法》第四条规定：“企业国有资产评估项目实行核准制和备案制。经各级人民政府批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，分别由其国有资产监督管理机构负责核准。”
（2）采用备案制的情况
①经国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，由国务院国有资产监督管理机构负责备案。②经国务院国有资产监督管理机构所出资企业（以下简称中央企业）及其各级子企业批准经济行为的事项涉及的资产评估项目，由中央企业负责备案。③地方国有资产监督管理机构及其所出资企业的资产评估项目备案管理工作的职责分工，由地方国有资产监督管理机构根据各地实际情况自行规定。
9． 土地有哪些自然特性和社会特性？
【答案】（1）土地自然特性是指土地作为一种自然资源，其本身所固有的特殊性质。土地的自然特性有：①数量的有限性（不可再生性）。土地是是一种非再生性自然资源，就其整体而言既不会增加，也不可能再生，因而使土地具有独占性和有限性。②位置的不可移动性。特定的土地都有其特定的自然地理位置，不能搬迁或转移。③效用的持久性。只要以一般的注意加以利用，土地会持续地发挥效用，其生产力或利用价值永不会消失，又称不可灭性、恒久性或永续性。④效用的差异性。由于自然的原因，造成了不同位置的土地之间存在着或大或小的自然差异，这种自然差异又造成了不同位置的土地之间在使用价值或效用方面存在或大或小的差异。
（2）土地的人文特性是指土地作为社会资源，作为人类社会赖以生存的基础，其与人类活动发生联系所表现出来的性质，即社会性质。土地的人文特性有：①用途的广泛性。一块土地可以有各种各样的用途，而各种不同用途的土地又可选择不同的利用方式。②供给的稀缺性；人类对土地的需求越来越大，而土地数量的有限性、自然地理位置的不可移动性、效用的差异性等自然特性又限制了土地的供给，使土地特别是城市土地成了一种稀缺性资源，并且稀缺性越来越明显。③社会经济地理位置的可变性。土地的自然地理位置虽然固定不变，但人类的活动会改变一块土地的社会经济地理位置。④可垄断性。通过一定的社会关系和法律关系可以把土地作为社会或个人的财富，或作为谋取财富的手段而加以垄断。
10．房地产价格有哪些构成要素？
【答案】房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成也不同。房地产的价格构成还取决于对其构成项目的划分，划分的标准或角度不同，其价格构成内容也不同。根据房地产这种商品的特殊性，房地产商品的价格构成通常划分为七大项：土地取得成本、开发成本、管理费用、资金成本、销售费用、销售税费和开发利润。
（1）土地取得成本，是取得开发用地所花的费用和税金等。在市场经济条件下，土地的取得成本一般由购置土地的价款和应缴纳的税费构成；
（2）开发成本，是在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的费用和税金等，理论上可划分为土地开发成本和建筑物建造成本；
（3）管理费用，是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所发生的费用，包括房地产开发过程中支付的管理人员工资及福利费、办公费、差旅费、固定资产使用费等；
（4）资金成本，是指房地产开发过程中由于借贷资金所发生的利息和融资的费用；
（5）销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售开发完成后的房地产所需的费用，一般包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费，以及其他在销售过程中发生的费用；
（6）销售税费，是指预售未来开发完成的房地产或销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，一般包括：销售税金及附加、其他销售税费；
（7）开发利润，房地产开发企业与其他商品生产企业一样，其经营目标也是追求利润，商品生产经营企业的利润是商品价格的组成部分，同样房地产开发企业的利润也应是房地产价格的构