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一、名词解释

1． 房地产评估的市场法

【答案】房地产评估的市场法是将待估房地产与在较近时期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，做必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

2． 资产评估准则

【答案】资产评估准则是指导评估师执行资产评估业务的技术规范和职业道德规范的总称。资产评估是具有较强专业性的工作，为规范评估师执业行为，提高评估服务质量，增强资产评估行业的公信力，世界各国评估行业都选择制定资产评估准则，从技术规范和职业道德等方面进行必要的规范。资产评估准则的完善和成熟程度反映了一国评估业发展的状况。

资产评估准则是资产评估行业发展到一定阶段的产物，是一国资产评估理论和实践经验的高度浓缩，并随着资产评估行业的发展而不断完善。资产评估准则需要得到资产评估理论的指导和资产评估实践的支持。

3． 价格指数调整法

【答案】价格指数调整法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。这里的账面成本应当能够代表资产购建时的资产市场价值，或者其代表的价值类型与所要评估的价值类型一致。计算公式为：

重置成本=资产的账面原值×价格指数

或重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数）

式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：

定基价格指数=（评估基准日价格指数÷资产购建时的价格指数）×100%

此方法仅适用于评估对象与参照物之间仅在时间因素方面存在差异的情况。

4． 客观收益

【答案】客观收益，是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

5． 资产评估的专业性准则

【答案】资产评估的专业性准则是针对不同资产类别的特点，分别对不同资产评估业务中的评估帅执业行为进行规范。专业性准则主要包括企业价值评估准则、无形资产评估准则、不动产评估准则、机器设备评估准则、珠宝首饰艺术评估准则等。

二、简答题

6． 企业价值评估的市盈率模型及其优缺点。

【答案】（1）市盈率评估模型的优点是：①市盈率计算简单，所需数据容易获得；②市盈率将价格与收益联系起来，反映了投入与产出的直接关系；③市盈率综合反映了投资者对公司的盈利时机、増长率、未来现金流和分红政策的风险期望值；④市盈率可以被视为是对公司未来前景的概括反映。

（2）市盈率评估模型的缺点是：①该方法假定投资收益是恒定的，但实际的市盈率会随着时间的变化，伴随其驱动因素的变化而变化；②如果每股盈利是负数时，市盈率就失去了意义；③市盈率除了受本身基本面的影响外，还受整个经济景气状况的影响。

7． 按照《资产评估准则——评估报告》要求，资产评估报告应当包括哪些内容？

【答案】按照《资产评估准则——评估报告》要求，评估报告应当包括标题及文号、声明、摘要、正文、附件。

（1）评估报告声明的基本内容

①注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；

②提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；

③其他需要声明的内容。

评估报告准则中没有明确声明是否需要署名，但按照惯例既然是声明就应该署名，签署评估报告的评估人员都应该署名。

（2）评估报告摘要的基本内容

评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论。

评估报告准则中并没有详细列示摘要应包括的内容，一般来说摘要中应该包括的内容有：评估委托人、评估目的、评估对象、评估基准日、评估方法、评估结论等以及注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章、法定代表人或者合伙人签字。

（3）评估报告正文的基本内容

①委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。评估报告使用者包括委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。

②评估目的。评估报告载明的评估目的应当唯一，表述应当明确、清晰。

③评估对象和评估范围。评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。

④价值类型及其定义。评估报告应当明确价值类型及其定义，并说明选择价值类型的理由。 ⑤评估基准日。评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素。评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。

⑥评估依据。评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。 ⑦评估方法。评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。

⑧评估程序实施过程和情况。评估报告应当说明评估程序实施过程中现场调查、资料收集与分析、评定估算等主要内容。

⑨评估假设。评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响。

⑩评估结论。注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论。通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。

⑪特别事项说明。评估报告的特别事项说明通常包括：a. 产权瑕疵；b. 未决事项、法律纠纷等不确定因素；c. 重大期后事项；d. 在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法。注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注。

⑫使用限制说明。评估报告的使用限制说明通常包括下列内容：a. 评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；b. 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；c. 未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；d. 评估报告的使用有效期；e. 因评估程序受限造成的评估报告的使用限制。

⑬评估报告日。评估报告载明的评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。 ⑭注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章、法定代表人或者合伙人签字。

（4）评估报告附件的基本内容

①评估对象所涉及的主要权属证明资料；

②委托方和相关当事方的承诺函；

③评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件；

④评估对象涉及的资产清单或资产汇总表。

目前对于我国国有资产的评估报告格式和内容来说，除了要符合中国资产评估协会2007年11月发布的《资产评估准则——评估报告》所要求的外，还要符合中国资产评估协会于2008年11月28日和2010年12月28日发布的《企业国有资产评估报告指南》《金融企业国有资产评估报告指南》中的有关规定。

当然资产评估报告准则只是对评估报告格式和内容的基本规范要求，具体的资产评估报告中需披露的内容还应符合相关具体准则的相应规范要求。

8． 简要说明作为会计要素的资产和作为资产评估对象的资产之间联系与区别。

【答案】（1）两者产生的前提条件不同，会计学中的资产严格遵循历史成本原则，同时是以