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一、名词解释

1． 土地估价机构

【答案】土地估价机构是指依据《中华人民共和国公司法》设立的公司制土地估价中介机构，名称应明确为有限责任公司; 依据《中华人民共和国合伙企业法》设立的合伙制土地估价中介机构土地评估机构，名称应明确为事务所。

2． 土地供给

【答案】土地供给是指可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量。

3． 土地租赁权

【答案】土地租赁权是指承租人有占有租赁物而为使用收益之权能。

4． 生地

【答案】生地是指没有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

5． 土地税收

【答案】土地税收是指国家以土地作为征税对象，凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿的、强制的取得部分土地收益的一种税收。

6． 经济地租

【答案】经济地租又称理论地租，是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。

二、简答题

7． 专业估价与非专业估价的区别。

【答案】专业估价与非专业估价的区别包括:

非专业估价是指人人可以对某种物品的价格做出评估，其方法、精度差别巨大。

专业估价有五个特点:

（1）由专业人员完成;

（2）是一种专业意见;

（3）具有社会公信力;

（4）实行有偿服务;

（5）承担法律责任。

8． 最坏耕地产生级差地租的几种情况?

【答案】最坏耕地产生级差地租的表现为以下几类:

（1）由于在较好的土地上连续追加投资的劳动生产率降低造成的。

（2）由于社会对农产品需求增加，有更坏的土地投入耕作，其个别生产价格作为社会生产价格，因而原来最坏土地的个别生产价格低于这个新的社会生产价格，从而形成超额利润并转化为级差地租。

（3）在最坏土地卜追加投资由于劳动生产率的不同而产生的级差地租。

9． 简述实现农业土地规模经营的基本条件。

【答案】实现农业土地规模经营的基本条件包括以下几个方面:

（1）农村非农产业发达，农业劳动力已大量转移到非农产业就业，且这些劳动力转移后获得相对长期稳定的职业和收入;

（2）农机化水平的提高;

（3）农业社会化服务的加强;

（4）经营者素质的提高;

（5）集体经济具有较强的经济实力。

10．中国城市土地使用制的改革的突出表现?

【答案】中国城市土地使用制的改革有一个发展过程。这个发展过程，突出表现在以下五个方面:

（1）征收土地使用费（税）;

（2）开展土地使用权有偿出让和转让试点;

（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规;

（4）修改宪法和土管理法;

（5）制定全国性土地使用权出让和转让法规与全面开放土地市场。

三、论述题

11．试述开放土地市场的必备条件。

【答案】任何一个事物的产生与发展，都离不开与之相适应的外部环境。土地市场的建立，也同样要求有一个适宜的环境，更何况中国的土地市场是在社会主义土地公有制基础上建立起来的，土地市场的建立所要求的环境条件就更加严格。这些条件主要是;

（1）清理地产、明晰权属。进入市场的土地，要求权属关系清楚，且具有法律效力。土地一经转移，如若地籍不明，则难以管理。解放以后，在相当长一段时间里放松了地籍管理，加之60, 70

年代土地平调频繁，城乡土地权属比较混乱，这就要求对城乡土地进行全面清理，恢复和建立地籍管理制度，须发具有法律效力的土地证书，建立土地档案，搞清土地权属，为开放土地市场创造基础条件。

（2）对城乡用地进行科学的分类、评估。地价的形成是土地市场的关键，而地价的高低，又关系到土地市场的正常发育和发展。只有对土地进行科学的分类评估，地产交易的地价确定才具有科学依据。否则，地价必然混乱失控，这既不利于地价及市场的管理，也不利于土地市场的发展。

（3）硬化国有企业预算，培育市场主体。在中国，以生产资料公有制为主，因而，土地使用权的买卖、交易双方绝大多数是公有企业，其中又以国有企业为主。国有企业是国有资产的使用经营者，因此，企业的最终所有权是国家的。在过去长期计划经济体制下，企业生产资料是依赖国家平价调拨，经营亏损也要由国家负担，企业预算一直处于软约束状态。在这种体制下，土地价格的高低与企业盈亏无关，从而使企业在土地市场中不根据自身的经营能力及土地的真实价值来确定地价，必然导致地价畸形与扭曲。只有割断企业同国家之间这种供给式的关系，硬化企业的预算，才有利于土地市场的健康发育。

（4）完善金融市场，发展土地金融业。世界各国的经验表明，地产业的发展离不开金融业的支持。地产业是一项投资大、回收期长的产业，没有银行支持难以进行。只有土地金融业发展起来，土地市场才能繁荣兴旺。

（5）完善土地法规及地政管理机构。为了建立正常的土地市场秩序，保护地产投资者利益及交易双方的权益，解决地产纠纷，抑制地产投机，引导土地市场健康发展等，都需要建立配套的土地法规，同时，也要建立与土地市场相适应的地政管理机构。地政管理机构的设置必须面向市场，需要有决策机构和分工细密的执行机构。

12．社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义。

【答案】在社会主义制度下地租范畴是客观存在的。承认并坚持这个经济范畴，对社会主义经济的发展具有重要的理论和现实意义。

（1）地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。

中国人多地少，土地资源十分稀缺，然而土地资源的浪费又很严重。出现这种现象的原因是多方面的，其中土地长期无偿使用是重要原因之一。新中国建立后，陆续实现了社会主义土地公有制。由于长期以来理论上的误解，认为土地公有制一旦建立，地租范畴即不存在了，因而一直实行土地无偿使用制度。在理论上正本清源，肯定地租范畴的存在，就为实行土地有偿使用制度奠定了理论基础。

（2）地租是加强土地管理的重要经济杠杆。

中国的国家土地管理工作，长期以来以行政手段为主，忽视法律手段和经济手段的作用，因而其权威性和有效性很差，显得软弱无力。在理论坚持地租范畴，在制度上实行有偿使用，在搞好行政手段和法律手段的同时，运用经济手段管理土地，就能进一步强化土地管理，增强土地管