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一、简答题

1． 除了转让内容、发展趋势、更新换代情况和速度、市场供需状况和同行业同类资产的交易方式这些因素以外，无形资产评估价值还受哪些主要因素影响？

【答案】（1）无形资产的取得成本

无形资产的取得成本取决于无形资产的取得渠道。如果无形资产通过外购形式取得，则其取得成本较易确定；如果无形资产通过自创取得，则其成本较难衡量，这是由创造无形资产的

劳动复杂性决定的。无形资产的取得成本一般包括创造发明成本、法律保护成本和发行推广成本。

（2）机会成本

机会成本是转让、出售或投资无形资产后失去市场和损失收益的大小。一般而言，机会成本与评估值成正相关关系，即机会成本越大，评估值越大。

（3）效益因素

根据无形资产的价值特征可知，其价值高低取决于应用无形资产后创造的效益大小，而不是其取得成本的多少。一般而言，无形资产预期收益越大，获利能力越强，评估值就会越大。因此，在评估无形资产价值时，要重点考虑无形资产应用后对于企业获利的影响。

（4）使用期限

无形资产的价值除了与其获利能力有很大关系外，还与其获利时间的长短有很大关系。无形资产寿命的大小取决于其先进程度和无形损耗的大小。一般而言，无形资产越先进、损耗程度越低，使用期限越长，相应的评估值会越高。

（5）技术成熟度

一般而言，科技成果都会经过这样一个过程，即“发展—成熟—衰退”。科技的发展阶段和成熟度会直接影响到无形资产评估值的高低。一般而言，技术越成熟、开发程度越高，则运用该技术的风险相对会小，其评估值就会越高。因此，在评估时要对无形资产所处的成熟阶段予以考虑，从而合理确定其评估值。

（6）价格支付方式

资产转让时，如果是一次性支付，则使用过程中的风险全部转移到受让方，此时，评估值相对会低一些；相反，如果是分期支付，且风险是买卖双方共同承担，则评估值就会高一些。

2． 如何理解生产费用价值论、效用价值论与供求决定价值论？

【答案】（1）生产费用价值论是卖方市场时期的价值观。①以李嘉图为代表的古典学派认为价值来自于生产过程，是由生产创造的。②生产决定价值的观点又称为供给决定论。供给学派的

创始人萨伊从资本生产力理论出发，认为是三要素（资本、劳动、土地）共同协作生产出了具有使用价值的物品，三要素的报酬则形成了生产费用，从而形成生产费用价值观。他认为物品的价值来自物品的效用，即使用价值，而价值量决定于生产费用。③生产费用价值论认为资产的价值是由其生产成本决定的。因此，生产费用价值论是从成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础；

（2）效用价值论是买方市场时期的价值观。①19世纪70年代，边际效用学派认为商品的价值不是来自于生产过程，而是来自于消费者对商品的主观评价。若消费者认为商品对自己的主观效用大，则商品的价值就大；反之则小。②效用价值论也可称为需求决定论，根据边际效用学派的理论，资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则是指资产为其占有者带来的收益。一项资产的未来收益越高，其价值就越大；反之，则越小；其价值并不是取决于其生产成本的高低。③效用价值论是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础；

（3）供求决定价值论是均衡价值观。①19世纪末、20世纪初，以马歇尔为代表的新古典主义学派将古典经济学派的供给一成本观点与边际学派的需求一价格观点结合起来，认为市场力量将趋向于形成供求平稳，供给与需求共同决定了价值，形成了均衡价值论。②马歇尔认为商品的价格（价值）是由供给与需求双方的力量所形成的均衡价格决定的。在均衡价格中有需求价格，它取决于消费者对商品效用的主观评价，是买方愿意支付的最高价格；在均衡价格中也有供给价格，它取决于生产费用，是生产者愿意接受的最低价格。均衡价格是供求双方的意愿达成一致时的价格。在均衡价格中效用与生产费用是影响价格的两个均等因素。但是在不同的均衡价格（暂时均衡决定的价格、短期均衡决定的价格、长期均衡决定的价格）中，需求与供给的作用又有所不同。③供求决定价值论是从公开市场的角度（采用市场法）评估资产价值的理论基础。

3． 应用假设开发法应注意哪些事项？

【答案】应用假设开发法应注意以下事项：

（1）采用假设开发法时，待估土地必须是已经有明确的规划设计条件要求，如政府的城市规划所规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等。

（2）采用假设开发法评估土地价格的准确性主要取决于以下三个方面：①正确选择土地的最佳开发形式，即在政府规定的用途、容积率、覆盖率及建筑高度等条件下确定待估土地的具体用途、建筑面积、建筑结构、建筑式样、建筑层数等；②正确预期和判断土地开发完成后的最终产品的销售价格。通常可以采用市场比较法与趋势预测相结合的方法，即根据同类用途和性质的房地产现在的价格及其未来可能的变化趋势进行测算；③由于预期楼价、建筑费、专业费用、地价等实际发生的时间不尽相同，而且有的时间间隔还较长，评估中应考虑资金的时间价值，将发生在各个时期的收入或费用统一化为评估基准日的价格，对于大型的房地产开发项目尤应如此。

4． 简述产成品评估的方法。

【答案】产成品评估的方法主要有：

（1）对外投资为目的涉及的产成品价值评估。由于产成品在新的企业中按市价销售后，流转

税和所得税等要流出企业，追加的销售费用也应得到补偿，因此在这种情况下，应以产成品的可变现净值作为评估值。

（2）企业价值评估采用资产基础法情况下涉及的产成品价值评估。这种情况下也应以产成品的可变现净值作为评估值。因为对企业来说，拥有产成品的目的就是为了对外销售，而销售产成品时需追加销售费用，流转税和所得税将流出企业，产成品对企业的在用价值就是可变现净值。

（3）财务报告目的涉及的产成品评估。评估结论的价值类型应符合会计准则的要求。求取产成品的可变现净值可采用成本法或市场法。

5． 简述资产评估准则的内涵

【答案】资产评估准则是指导评估师执行资产评估业务的技术规范和职业道德规范的总称。资产评估是具有较强专业性的工作，为规范评估师执业行为，提高评估服务质量，増强资产评估行业的公信力，世界各国评估行业都选择制定资产评估准则，从技术规范和职业道德等方面进行必要的规范。资产评估准则的完善和成熟程度反映了一国评估业发展的状况。

资产评估准则是资产评估行业发展到一定阶段的产物，是一国资产评估理论和实践经验的高度浓缩，并随着资产评估行业的发展而不断完善。资产评估准则需要得到资产评估理论的指导和资产评估实践的支持。

6． 如何理解建筑物评估的房地合一原则？

【答案】房地合一原则是进行建筑物的评估时，要将建筑物与土地的综合体作为估价对象。 尽管建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现在以下两个方面：

（1）房屋建筑物和土地相结合使房产最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值中，土地使用价值此时可通过房产来反应。

（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物价格。环境质量的好坏不取决于建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。

7． 运用路线价法时，深度指数的类型应如何把握？

【答案】（1）地价与临街深度变化的规律（法则）有以下几种：

①四三二一法则。将标准深度为100英尺的临街宗地与街道平行区分为四等份，则由临街算起，第一个25英尺的价值占标准宗地总价的40%, 第二个25英尺的价值占标准宗地总价的30%, 第三个25英尺的价值占宗地总价的20%, 第四个25英尺的价值只占10%。超过100英尺，则需采用九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺的地价为路线价的9%，第二个25英尺为8%, 第三个25英尺为7%, 第四个25英尺为6%; ②苏慕斯法则。苏慕斯经过调查证明，100英尺深的土地价值，临街50英尺的价值占宗地总价的72.5%，另外50英尺的价值占总价的27.5%;