2017年福建师范大学地理科学学院864土地科学综合之土地经济学考研仿真模拟题
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2017年福建师范大学地理科学学院864土地科学综合之土地经济学考研仿真模拟题（一） ... 2
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一、名词解释
1． 土地使用权出让
【答案】土地使用权出让是指土地使用者将土地使用权在转移的行为，包括出售、交换和赠予。
2． 地役权
【答案】地役权是指在土地所有权上设定的一种他项权利，土地所有人为了其毗邻土地的权益，有义务允许他人在其土地上为某种行为，而这种行为原应由该土地所有人为之。
3． 土地利用规划
【答案】土地利用规划是指对过去土地利用经验的系统总结，并用于指导今后土地利用规划的实践，既包括对未利用土地的开发利用设想，也包括对已利用土地的合理调整及挖掘土地潜力的措施。
4． 土地使用权
【答案】土地使用权是指依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现形式。
5． 土地估价机构
【答案】土地估价机构是指依据《中华人民共和国公司法》设立的公司制土地估价中介机构，名称应明确为有限责任公司; 依据《中华人民共和国合伙企业法》设立的合伙制土地估价中介机构土地评估机构，名称应明确为事务所。
6． 土地所有制
【答案】土地所有制是指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式。
二、简答题
7． 简述土地抵押权所具有的性质。
【答案】土地抵押权的性质包括:
（1）土地抵押权的优先清偿性;
（2）土地抵押权的附属性;
（3）土地抵押权的不可分性。
8． 简述土地管理的具体任务。
【答案】土地管理的具体任务包括以下几个方面:
（1）保护土地所有权与使用权;
（2）调整土地关系;
（3）对土地所有权和使用权的必要限制;
（4）保证土地资源在国民经济各个部门和各个项日上的正确分配与合理利用;
（5）实施土地有偿使用制度并正确课征土地税收，保证国有土地的地租收归国家，通过土地税收和土地有偿使用集中国家则政资金。
9． 城镇土地定级因素选择范围。
【答案】影响城镇土地定级的因素包括以下几个方面:
（1）繁华度:商服繁华影响度;
（2）变通条件:道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度;
（3）基础设施:生活设施完善度、公用设施完备度;
（4）环境条件:环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度;
（5）人口状况:人口密度。
10．土地税收的功能。
【答案】土地税收的功能包括:
（1）保障国家财政收入;
（2）抑制土地征收;
（3）促进土地资源合理利用;
（4）引导土地利用方向;
（5）调节土地收益分配。
三、论述题
11．发展中国土地金融业与房地金融业的对策。
【答案】发展我国土地金融业与房地金融业的对策主要包括以下几个方面:
（1）搞好法制建设，强化法律保障发展中国土地金融业，首先遇到的问题就是土地使用权能否抵押。1988年中国宪法和土地管理法经过修改后允许土地使用权依法转让。1995年1月1日实施的《中华人民共和国房地产管理法》第四十七条规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。"1995年10月1日施行的《中华人民共和国担保法》对土地使用权和房地产所有权的抵押做I 明确具体的规定。这此法律规定强化了土地使用权和房地产所有权抵押的法律依据与保障。当前的问题是抓紧制定具体的法规与管理制度，以保证这些法律的实施。
（2）建立抵押担保机构，增强抵押贷款的安全性
土地使用权和房地产抵押虽然已为贷款提供了担保，但由于中国目前房地产市场发育程度不高，居民住房仍以福利性分配为主，因而当抵押人不能按时清偿债务需处置抵押财产时会遇到一些困难。这就增加了金融机构按时收回贷款本息的风险性，从而影响金融机构发展房地产抵押贷款业务的积极性。应借鉴国外经验，由国家建立具有经济实力和权威的担保机构，为房地产抵押贷款用户担保，就能大大增强贷款的安全性，促进金融机构积极发展房地产抵押贷款业务。
（3）加强抵押登记管理，增强抵押关系的法律地位
确定抵押关系必须在签订抵押合同之后，到法律规定的部门进行抵押登记，并由政府加强登记管理，才能增强抵押关系的法律地位，为抵押权的实施提供有效的法律保证。
（4）发育二级抵押市场，扩大贷款资金的来源
当前我国扩大房地产抵押贷款的限制因素之一是贷款资金来源不足。借鉴国外的经验，要扩大房地产抵押贷款资金的来源，必须积极发育二级抵押市场，即由接受房地产抵押的金融机构，以抵押的房地产向社会发行债券等有价证券，同时努力扩大居民住房储蓄，来筹集更多的抵押贷款资金。
（5）设计多种贷款形式，满足各种贷款用户需要
目前我国住房抵押贷款形式比较单一，难以满足各类用户的需要。应该从贷款利率、还款期限、贷款条件等方面，设计多种贷款形式，以满足不同收入、不同年龄、不同收入方式与结构的居民对抵押贷款的不同需求。这样才能促进房地产抵押贷款市场需求的扩大。
12．试述开放土地市场的必备条件。
【答案】任何一个事物的产生与发展，都离不开与之相适应的外部环境。土地市场的建立，也同样要求有一个适宜的环境，更何况中国的土地市场是在社会主义土地公有制基础上建立起来的，土地市场的建立所要求的环境条件就更加严格。这些条件主要是;
（1）清理地产、明晰权属。进入市场的土地，要求权属关系清楚，且具有法律效力。土地一经转移，如若地籍不明，则难以管理。解放以后，在相当长一段时间里放松了地籍管理，加之60, 70年代土地平调频繁，城乡土地权属比较混乱，这就要求对城乡土地进行全面清理，恢复和建立地籍管理制度，须发具有法律效力的土地证书，建立土地档案，搞清土地权属，为开放土地市场创造基础条件。
（2）对城乡用地进行科学的分类、评估。地价的形成是土地市场的关键，而地价的高低，又关系到土地市场的正常发育和发展。只有对土地进行科学的分类评估，地产交易的地价确定才具有科学依据。否则，地价必然混乱失控，这既不利于地价及市场的管理，也不利于土地市场的发展。
（3）硬化国有企业预算，培育市场主体。在中国，以生产资料公有制为主，因而，土地使用权的买卖、交易双方绝大多数是公有企业，其中又以国有企业为主。国有企业是国有资产的使用经营者，因此，企业的最终所有权是国家的。在过去长期计划经济体制下，企业生产资料是依赖国家平价调拨，经营亏损也要由国家负担，企业预算一直处于软约束状态。在这种体制下，土地价格的高低与企业盈亏无关，从而使企业在土地市场中不根据自身的经营能力及土地的真实价值